대구지방법원 2026타경3396. 대구 달서구 송현동 앞산순환로55길 115의 토지와 지상 4층 다가구주택을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1~4층 총 11개호의 다가구주택이고, 토지면적은 270.4㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,319,760,800원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정재문이며 2014년 5월 12일 매매를 원인으로 2014년 6월 13일 소유권을 이전받았습니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 등기에는 2013년 설정된 대구대동신용협동조합 근저당이 남아 있고, 2015년 강영미의 전세권, 2025년 강영미·최혜지의 주택임차권이 이어집니다. 별도로 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 점유자가 확인되는데, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 1980-10, 1980-28 · 대구광역시 달서구 앞산순환로55길 115 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(1~4층 11개호) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 |
| 토지 | 270.4㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 공시지가 1,323,000원/㎡ |
| 소유자 | 정재문 (단독소유 · 2014.05.12 매매 · 2014.06.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,319,760,800원 / 1,319,760,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강영미 / 52,284,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’ 확정 전에 풀어야 할 충돌
산정된 말소기준 시점은 2026.03.30 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 이 기준에 따르면 그보다 앞선 권리 중 일부는 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 실제로 2015.09.09 강영미 전세권 50,000,000원, 2025.09.25 강영미 주택임차권 50,000,000원, 2025.09.26 최혜지 주택임차권 49,600,000원은 등기 분석상 ‘말소기준권리 이전 → 매수인 인수’로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상 점유자가 핵심 변수
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없습니다. 확인되는 임차관계 명의는 14명이며, 강영미와 최혜지는 보증금·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 다수는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않기 때문에 정확도 규칙에 따라 ‘대항력 가능·미상’ 또는 판정불가로 표시합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인숙 | 302호 · 주거 · 2024.04.12 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정세진 | 2024.08.27 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 성필제 | 2015.09.22 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 은동효 | 2021.10.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 장현아 | 2020.04.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김한샘 | 301호 · 2025.05.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최민현 | 2022.11.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 엄정현 | 2022.07.18 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 장혜미 | 203호 · 2025.08.19 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 하상우 | 305호 · 주거 · 2024.11.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 장한중 | 101호 · 2025.06.16 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강영미 | 502호 관련 · 주거 · 2015.09.07 | 50,000,000원 / 2015.09.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수 표기 |
| 최혜지 | 301호 · 주거 · 2023.10.25 | 49,600,000원 / 2023.10.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수 표기 |
| 기사항전 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 / 미상 | 판정불가 | 미상 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 1,319,760,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,597,608원 |
| 1. 임차인 강영미 보증금 (우선변제) | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 임차인 최혜지 보증금 (우선변제) | 49,600,000원 | 49,600,000원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 강영미 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 강영미 | 52,284,931원 | 52,284,931원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 대구대동 신용협동조합 | 52,284,931원 | 52,284,931원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,049,993,330원 |
가정 배당표에서는 현재 회차의 채권자 미배당액과 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유관계 및 등기상 인수 표기 권리의 실제 승계 여부가 확정되기 전에는 이 0원을 실질 인수액으로 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,319,760,800원 | 0원 | 1,049,993,330원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,055,808,640원 | 0원 | 788,680,692원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 844,646,912원 | 0원 | 579,630,581원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 송현동 소재 송현역(지하철1호선) 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 지상 4층 철근콘크리트구조 건물로 1~4층에 총 11개호의 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 면적 270.4㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,323,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2026.03.30 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있으나, 그보다 앞선 근저당·전세권·임차권이 존재하므로 최신 등기와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 강영미 권리 실체 확인. 전세권 50,000,000원과 임차권 보증금 50,000,000원, 경매신청채권자 지위가 중첩됩니다. 관계인·가장임차인 가능성 경고까지 있으므로 계약서·점유·배당요구의 실체를 확인해야 합니다.
- 최혜지 임차권 확인. 보증금 49,600,000원, 전입·확정일자 2023.10.25, 배당요구가 확인되며 등기 분석상 매수인 인수로 표시됩니다.
- 미상 임차인 전수 확인. 김인숙·정세진·성필제·은동효·장현아·김한샘·최민현·엄정현·장혜미·하상우·장한중 등은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 계약서·점유현황·전입세대열람을 대조해야 합니다.
- 다가구 명도 범위. 1~4층 11개호의 다가구주택이므로 단일 세대 아파트보다 점유자별 명도·보증금 관계 확인이 복잡합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 구조·면적·평가 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 0원 맹신 금지. 시나리오상 인수 0원은 계산 결과일 뿐, 미상 보증금과 선순위 인수 표기가 정리되기 전 실질취득액은 확정되지 않습니다.
맺으며 — “배당표 0원 ≠ 권리 확정 0원”
이 사건은 신건 최저가가 1,319,760,800원이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 배당모형의 미배당·매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 반대 방향으로 보수적이어야 합니다. 강영미의 전세권과 임차권, 최혜지의 임차권이 등기 분석상 매수인 인수로 표시되어 있고, 수많은 점유관계의 보증금·확정일자가 밝혀지지 않았습니다. 동시에 매각물건명세서에는 인수권리 ‘해당사항없음’이라고 적혀 있어 핵심 자료끼리 결론이 맞지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 이 물건을 ‘인수 0원의 안전한 신건’으로 평가할 근거는 부족합니다. 시세에 관한 실거래 비교 없이 최저가 자체를 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 입찰 순서는 가격 검토보다 권리 확정이 먼저입니다. 최신 등기·매각물건명세서·현황조사와 각 임대차 계약의 실제 보증금을 대조해 승계액을 0원으로 확정할 수 있을 때 비로소 정상적인 가격 판단이 가능합니다.
