대구지방법원 2026타경3407. 대구 달성군 옥포읍 교항리의 주건축물 제1동 1층 110호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 현재 소유자는 이혜종이며, 2016년 1월 17일 매매를 원인으로 거래가액 360,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 주식회사대구은행 명의 채권최고액 336,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026년 대구광역시 북구의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 권리 자체보다 실제 입찰 판단에서 더 중요한 변수는 공실 상가의 수익성·상권·적정 매입가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3407 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 2932 주건축물 제1동 제1층 제110호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 옥포읍 돌미상업로2길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 이혜종 · 2016.01.17 매매 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 364,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 말소기준은 2016.02.05 설정된 주식회사대구은행의 근저당권 336,000,000원이며, 이후 2026.03.13 압류와 2026.04.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015.11.10 설정됐던 주식회사대구은행 근저당권 1,200,000,000원은 2016.02.05 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 364,000,000원, 시세 검증은 현장 중심
현재 최저매각가는 감정가와 같은 364,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에 확인되는 2016년 매매 거래가액은 360,000,000원입니다. 다만 현재 시점의 근린시설 실거래 비교자료는 제시돼 있지 않으므로, 이 두 금액만으로 현재 가치가 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 364,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 291,200,000원 | 49,676,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 232,960,000원 | 107,101,440원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 향후 회차에서 가격이 낮아질 경우 권리승계가 아니라 매입가격 자체의 변화가 투자 판단의 핵심이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,896,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,104,000원 |
364,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 5,896,000원과 근저당권 336,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 22,104,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 소재 경서중학교 남서측에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고, 서측으로 폭 약 6미터의 인도블록과 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구에 포함되며, 중로2류·중로3류·소로3류와 접합니다. 공시지가는 921,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층 건물 내 1층 단위상가이며, 위생설비와 급·배수설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현재 상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용되며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 단순 일시 공실인지, 상권·동선·임대료 문제로 장기간 공실인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 예상 임대료·보증금·공실기간·관리비를 직접 조사해 364,000,000원의 매입가와 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 이후 압류·경매개시결정의 소멸 여부, 매각물건명세서의 인수권리 없음 표시를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 실제 현장 점유상태와 내부 사용 여부를 입찰 직전에 재확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 상가 공용관리비 체납과 실제 배당에서 반영될 수 있는 세금 등을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 공실 상가의 가격”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2016.02.05 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 대상은 공실 근린생활시설입니다. 현재 최저가 364,000,000원이 적정한지는 현행 실거래 시세나 임대수익 자료 없이 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 임대수익은 별도 검증이 맞는 결론입니다.
