대구지방법원 2026타경3409. 대구 달서구 진천동 진천역계룡리슈빌아파트 105동 4층 403호입니다. 감정평가상 아파트 1개 호수로 이용 중이며, 대상 면적은 144.2979㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 성수민이고, 2021.03.12. 설정된 아양새마을금고 근저당권 724,800,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권자가 2026.04.01. 임의경매를 개시했습니다.
과거 다사새마을금고·신한은행·서대구농업협동조합·엘에스소셜대부 관련 근저당과 질권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 담보권은 아양새마을금고 근저당이며, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3409 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 602 진천역계룡리슈빌아파트 105동 4층403호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 144.2979㎡ · 철근콘크리트구조 27층 내 4층 403호 |
| 소유자 | 성수민 |
| 감정가 / 최저가 | 601,000,000원 / 601,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 아양새마을금고 / 606,882,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 2021년 근저당 하나
2014년 이후 설정됐던 여러 담보권은 순차적으로 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.03.12. 아양새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 724,800,000원이며 채무자는 주식회사대진철강입니다. 2026.04.01. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
진천역계룡리슈빌 동일 면적 144.3㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 588,000,000원이고, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 9건 평균은 589,555,555원입니다. 현재 최저가 601,000,000원은 최근 평균의 101.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 144.3㎡ | 17 | 665,000,000원 |
| 2025.11 | 144.3㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 2025.11 | 144.3㎡ | 7 | 575,000,000원 |
| 2025.10 | 144.3㎡ | 5 | 558,000,000원 |
| 2025.10 | 144.3㎡ | 10 | 610,000,000원 |
| 2025.08 | 144.3㎡ | 8 | 574,000,000원 |
| 2025.06 | 144.3㎡ | 15 | 585,000,000원 |
| 2025.03 | 144.3㎡ | 4 | 570,000,000원 |
| 2025.02 | 144.3㎡ | 24 | 609,000,000원 |
| 2025.01 | 144.3㎡ | 20 | 570,000,000원 |
| 2024.11 | 144.3㎡ | 11 | 600,000,000원 |
| 2024.11 | 144.3㎡ | 12 | 580,000,000원 |
실거래 전체 범위는 558,000,000원~665,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.01의 665,000,000원으로 신건 최저가보다 높지만, 최근 12개월 평균과 비교하면 최저가는 이미 101.9% 수준입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 1.1% 상승이므로 하락장 신호는 아니지만, 평균가격을 기준으로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 601,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,410,000원 |
| 2. 근저당 · 아양새마을금고 | 724,800,000원 | 592,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 601,000,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 132,210,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액 606,882,640원에 대해서도 예상배당 592,590,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 영역이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 601,000,000원 | 592,590,000원 | 132,210,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 480,800,000원 | 473,592,000원 | 251,208,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 384,640,000원 | 378,455,040원 | 346,344,960원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 대천동 소재 대구한샘초등학교 남동측 인근이며, 주변에 아파트단지·학교·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 볼 때 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 내 4층 403호이며 사용승인일은 2011.08.25입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 30미터, 남측 약 20미터, 서측 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,753,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 진천역계룡리슈빌은 810세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 평균 우선. 전체 12건 평균 588,000,000원보다 최근 12개월 평균 589,555,555원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 101.9%입니다.
- 최신 거래와 함께 해석. 최신 거래는 665,000,000원이고 최근 추세는 1.1% 상승입니다. 평균 이상이라는 약점과 최신 거래 이하라는 장점을 동시에 반영해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 관련 원본을 입찰 전에 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 132,210,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03입니다. 매각기일 전 등기변동과 매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 평균 이상
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.03.12. 아양새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 별도 판단이 필요합니다. 신건 최저가 601,000,000원은 최근 12개월 평균 589,555,555원의 101.9%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 665,000,000원과 최근 추세 1.1% 상승은 긍정적이지만, 평균 시세보다 싼 신건은 아닙니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 신건에서 보수적으로 판단입니다.
