대구지방법원 2026타경3420. 성주군 선남면 도성리 73-7 일대의 기타 + 토지 물건으로, 토지 4,477㎡는 지목이 공장용지, 이용상황은 공업용입니다. 소유자는 김종진이며, 현재 말소기준권리는 2016.07.01 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 4,500,000,000원입니다. 그 뒤 중소기업은행 추가 근저당 540,000,000원과 다수의 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌지만, 이들 등기권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 자체만 보면 기준권리 이후 권리가 선명하게 정리됩니다. 문제는 임차관계입니다. 현황조사·매각물건명세서상 전입 또는 사업자 점유 관계가 6건 확인되며, 그중 김종진의 전입일은 2015.06.25로 말소기준일보다 빠릅니다. 자료상 대항력 있음으로 분류돼 있으나, 동일인이 등기부상 소유자·채무자로도 표시되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있습니다. 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 임차권인지, 인수할 보증금이 존재하는지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 도성리 73-7 · 등기표시 도성리 73-7, 73-11 주건축물제1동 · 선노로 79-27 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 4,477㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김종진 |
| 감정가 / 최저가 | 5,428,224,400원 / 5,428,224,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 5,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.07.01 중소기업은행 근저당권 4,500,000,000원입니다. 이후의 2017년 중소기업은행 추가 근저당, 서울보증보험·신용보증기금·농협은행·김기순·김복근·한국무역보험공사의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정 및 추가 가압류, 국민건강보험공단과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 선순위 전입 1명이 최대 변수
| 점유·임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종진 | 2015.06.25 | 2016.07.01 | 미상 | 미상 | 대항력 有* | 미상 | 없음 |
| 김길순 | 2020.12.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BHUIYAN AYAN | 2026.01.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TANGINA | 2026.01.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ISLAM ADIYA | 2026.01.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아진 지점 · 561.9860㎡ | 2025.06.25 | 미상 | 110,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 김종진은 전입일이 말소기준보다 빠르고 자료상 대항력 있음으로 분류돼 있으나, 등기부상 소유자·채무자와 동일인입니다. 보증금도 확인되지 않아 실제 임차관계와 인수액은 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차관계는 없습니다.
③ 가격·회차 구조 — 유찰할수록 채권 부족액은 커진다
현재 회차는 감정가의 100%인 5,428,224,400원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 4,342,579,520원, 2회 유찰 시 3,474,063,616원으로 내려갑니다. 하지만 총 채권액은 8,428,323,267원이어서 현재 회차에서도 채권 미배당액이 3,056,781,111원 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 5,428,224,400원 | 5,371,542,156원 | 3,056,781,111원 | 5,040,000,000원 전액 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 4,342,579,520원 | 4,296,753,725원 | 4,131,569,542원 | 미충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 3,474,063,616원 | 3,436,922,980원 | 4,991,400,287원 | 미충족 |
따라서 이 사건은 최저가 자체만 보고 가격 메리트를 평가하기보다, 임차관계 확인과 공업용 부동산의 환금성·이용제한 검토가 선행돼야 하는 유형입니다. 신건이라는 이유만으로 싸다고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,428,224,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 56,682,244원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 4,500,000,000원 | 4,500,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,836,890원 | 91,836,890원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 2,375,100,000원 | 239,705,266원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 636,343,689원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김기순 | 6,840,554원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김복근 | 25,622,980원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국무역보험공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 152,579,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 중소기업은행의 5,040,000,000원은 전액 배당되지만, 전체 채권 미배당액은 3,056,781,111원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지 현황 기준)
- 용도. 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용이며 토지면적은 4,477㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 지형·도로. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. ㎡당 225,400원입니다.
- 인접 규제. 준보전산지와 접합니다. 이용·증축·업종 변경 등을 검토한다면 각 지역·구역의 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김종진 임차실체 확인. 소유자·채무자와 동일인인 선순위 전입자입니다. 실제 임대차계약, 보증금, 점유관계 확인이 최우선입니다.
- 실질 인수액 재계산. 명세서상 인수권리는 없지만, 선순위 임차보증금이 실제 존재하고 인수대상이 되는지 확인한 뒤 낙찰가에 합산해야 합니다.
- (주)아진 지점. 561.9860㎡를 사용하며 보증금 110,000,000원·차임 500,000원, 전입일은 2025.06.25로 말소기준 이후입니다.
- 점유자 확인. 김길순·BHUIYAN AYAN·TANGINA·ISLAM ADIYA의 전입 및 실제 점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공업용 토지 규제. 계획관리지역 외 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역의 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 5,428,224,400원을 단순히 할인 가격으로 보지 말고, 해당 공업용 부동산의 개별 거래·수익성과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 임차관계가 어렵다”
이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.01 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 선순위 전입자 김종진이 동시에 소유자·채무자로 나타나고 보증금은 확인되지 않습니다. 이 관계가 실제 임차인지, 단순 전입인지에 따라 매수인의 경제적 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
따라서 현재의 5,428,224,400원 신건 최저가를 곧바로 실질취득액으로 확정하거나 가격 메리트가 있다고 평가하기보다는, 김종진의 임차실체·보증금과 공업용 부동산의 환금성·규제를 먼저 확인해야 합니다. 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 임차관계가 정리되기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
