대구지방법원 2026타경3432. 달성군 현풍읍 원교리 주공아파트 2동 308호로, 전용 46.74㎡대 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 정정식이고, 말소기준권리는 2024.05.10 설정된 달구벌신용협동조합 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 주식회사아이엠캐피탈, 신용보증기금, 대구신용보증재단, 엔에이치농협캐피탈 주식회사의 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.

문제는 권리보다 가격의 방향입니다. 전체 12건 실거래 평균은 76,250,000원이지만, 최근 12개월 평균은 70,500,000원이고 최신 거래는 2026.01의 61,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -8.9%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 76,250,000원만 보고 최저가 70,000,000원에 큰 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 2024.05.10 달구벌신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당, 달구벌신용협동조합 근저당, 한국스탠다드차타드은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 우선

주공달성현풍 동일 면적대 실거래 12건입니다. 전체 평균은 76,250,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 70,500,000원이며 최신 거래는 2026.01 · 61,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -8.9%입니다.

최저가 70,000,000원은 전체 평균 76,250,000원 대비로는 91.8%이지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균 대비로는 99.3%입니다. 즉 최근 시세 평균과 거의 같은 수준입니다. 특히 최신 거래가 61,000,000원이고 추세가 -8.9%인 만큼, 현재 신건 가격에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 합계 321,101,920원 중 채권자 예상배당은 68,340,000원, 미배당은 252,761,920원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당 채권은 후순위 채권자의 배당 부족을 의미하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원

유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 따라서 유찰 여부가 권리위험을 키우는 구조는 아니고, 핵심은 가격 메리트가 어느 회차에서 충분해지는지입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포산고등학교 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 간선도로 및 버스승강장과의 거리를 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 3층이며 사용승인일은 1985.12.03입니다. 급·배수 및 위생설비와 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남서측 왕복 6차선 포장도로, 남동측·북서측 약 8m 내외 포장도로, 북동측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 평탄한 사다리형에 가까운 아파트부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 775,200원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 단지. 주공달성현풍은 230세대이며 동일 면적대 실거래 표본이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 76,250,000원보다 최근 12개월 평균 70,500,000원과 최신 거래 61,000,000원을 우선해서 응찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -8.9%이므로 과거 고가 거래를 근거로 현재 가격을 낙관하지 않는 것이 중요합니다.
• 유찰 시 가격 점검. 1회 유찰 시 56,000,000원, 2회 유찰 시 44,800,000원으로 제시되어 있어 회차별 가격 조건을 비교할 수 있습니다.
• 점유 상태 확인. 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조를 직접 확인하지 못했다는 감정평가 내용이 있으므로 현장 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준권리·매각물건명세서·현황조사·등기사항을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 여부를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”

이 물건의 권리구조는 단순합니다. 2024.05.10 달구벌신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 권리만큼 편하지 않습니다. 최저가 70,000,000원이 최근 12개월 평균 70,500,000원의 99.3%이고, 최신 거래는 61,000,000원, 최근 추세는 -8.9%입니다. 따라서 전체 평균 76,250,000원 대비 할인만 보고 신건을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격이지만, 현재 가격은 최근 거래 흐름을 반영해 보수적으로 접근할 구간입니다.