대구지방법원 2026타경3436. 대구 달서구 호산동 삼성한국형아파트 115동 6층 602호입니다. 현재 소유자는 김종환이고, 말소기준은 2020.01.10 설정된 내당천신용협동조합 근저당권 213,600,000원입니다. 이후 2024.10.24 설정된 50,000,000원 가압류와 2026.04.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각자료에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 조금 다르게 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 236,000,000원이고, 동일 면적권 최근 12건 평균은 240,541,666원입니다. 평균 대비로는 98.1%지만, 가장 최신 거래는 2026.08의 227,000,000원입니다. 따라서 최근 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3436 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 호산동 350 삼성한국형아파트 115동 6층602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.91㎡ 면적권 · 지하1층~지상20층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 김종환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 163,896,195원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
핵심 기준은 2020.01.10 내당천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 213,600,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤의 2024.10.24 가압류 50,000,000원과 2026.04.06 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.05.22에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 제이비우리캐피탈주식회사에 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
삼성한국형 동일 면적권의 최근 거래는 2026.02부터 2026.08까지 12건입니다. 최근 12개월 평균은 240,541,666원, 최저 거래는 200,000,000원, 최고 거래는 267,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 6 | 227,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 13 | 244,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 6 | 267,500,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 12 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 2 | 233,000,000원 |
| 평균 | 84.91㎡ | 12건 | 240,541,666원 |
최저가 236,000,000원은 최근 12개월 평균 240,541,666원의 98.1%입니다. 평균만 보면 감정가가 조금 아래에 있지만, 가장 최신 2026.08 거래 중 같은 6층 84.97㎡ 거래가가 227,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 “최근 시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 내당천신용협동조합 | 213,600,000원 | 213,600,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 손경희 | 50,000,000원 | 18,296,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 263,600,000원 중 예상 배당은 231,896,000원이며, 미배당은 31,704,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 31,704,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 78,243,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 115,474,560원 |
제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이고, 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 모두 0원입니다. 가격만 놓고 보면 신건 236,000,000원보다 1회 유찰 188,800,000원, 2회 유찰 151,040,000원으로 내려갈수록 최근 실거래 대비 가격 여유는 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 호산동 소재 대구호산초등학교 북서측 인근이며, 주변은 대단지 아파트단지·학교·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스승강장과 대구지하철2호선 강창역이 소재합니다.
- 도로. 단지 동측 왕복 2차선, 남측 왕복4차선, 서측 왕복6차선, 북측 왕복10차선 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 지방산업단지 배후주거지, 교육환경 보호구역 관련 사항이 포함돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,788,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상20층 건물로 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규모. 삼성한국형은 1,709세대이며 사용승인 기준일은 1999-11-26입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선 확인. 최근 12개월 평균 240,541,666원뿐 아니라 최신 2026.08 거래 227,000,000원을 함께 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 같은 층 거래 확인. 2026.08에는 84.97㎡ 6층이 227,000,000원에 거래됐습니다. 본건도 6층이므로 상태·향·동 차이를 직접 비교할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.05.22 확정채권양도로 을구 7번 근저당권자가 제이비우리캐피탈주식회사로 이전된 내용을 최신 등기부와 대조하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 확인”
이 물건의 강점은 권리 구조입니다. 말소기준은 2020.01.10 근저당권으로 명확하고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음, 예상 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 단순히 최근 평균의 98.1%라는 숫자로 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 240,541,666원이지만 최신 2026.08 거래는 227,000,000원이고, 신건 최저가는 236,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 권리 안전성은 높지만 가격 메리트는 추가 확인이 필요한 구간입니다. 권리는 합격, 가격은 최신 거래와 비교해 보류. 이 사건의 승부처는 권리보다는 응찰가입니다.
