대구지방법원 2026타경3444. 대구 달서구 상인동 은행아파트 502동 8층 806호, 전용 59.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이미진이며 2014.11.06. 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.11.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.06.26. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.04.07. 임의경매를 개시했습니다. 그 뒤 순위인 손옥희 근저당권 13,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
권리보다 주의해서 볼 부분은 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 113,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 실거래 12건 평균은 108,666,666원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 104.0%이므로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1587 은행아파트 502동 8층806호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.96㎡ · 15층 건물 중 8층 · 복도식 · 남향 |
| 이용상태 | 아파트 · 방2, 거실겸방, 주방, 욕실 등 |
| 소유자 | 이미진 (2014.11.06. 거래가액 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 92,661,801원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 등기부에는 과거 한국주택은행 근저당권, 손현욱 전세권, 농협은행의 2014년 근저당권 등이 존재했지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2017.11.16. 농협은행 근저당권이며, 이후 설정된 손옥희 근저당권 13,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
시영은행 동일면적 59.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 108,666,666원, 최신 거래는 2026.02. 110,000,000원입니다. 현재 최저가 113,000,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 3,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.96㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 59.96㎡ | 13 | 116,500,000원 |
| 2025.11 | 59.96㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2025.10 | 59.96㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 15 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 7 | 99,500,000원 |
| 2025.08 | 59.96㎡ | 15 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 59.96㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 59.96㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 59.96㎡ | 11 | 121,000,000원 |
| 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 108,666,666원 |
거래 범위는 99,500,000원~121,000,000원으로 넓지만, 가격 메리트 판단에서 우선할 최근 12개월 평균은 108,666,666원입니다. 따라서 최저가 113,000,000원은 최근 평균의 104.0%로 최근 시세 이상입니다. 최고 거래 121,000,000원보다 낮다는 사실만으로 신건을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 110,618,000원 |
| 2. 근저당권 · 손옥희 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 133,000,000원, 예상 채권자 배당액은 110,618,000원, 미배당은 22,382,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 113,000,000원 | 110,618,000원 | 22,382,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 44,627,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 62,381,760원 | 0원 |
현재 회차에서는 최근 실거래 평균보다 높은 가격이지만, 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원으로 내려갑니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 유찰을 기정사실로 전제할 근거도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구상원초등학교 북측 인근에 위치하며, 은행아파트·장미3차아파트와 부속상가, 도로변 근린생활시설, 공원, 단독주택, 학교, 임야지대 등이 주변에 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 북측 상화로변과 남서측 도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층이며 사용승인일은 1993.10.18.입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 완충녹지를 사이에 두고 왕복 11~12차선, 남서측 왕복 4차선, 동측·남측 일부 왕복 2차선 포장도로가 형성돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 단지는 430세대이며 동일면적 최근 12개월 실거래가 99,500,000원~121,000,000원 사이에서 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 108,666,666원과 최신 거래 110,000,000원보다 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격을 할인 가격으로 보지 않아야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.11.16. 을구 7번 근저당권과 2024.06.26. 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 관계를 원본 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황과 인도 가능 상태는 현장 및 집행기록으로 재확인하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 발생해도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당과 매수인 승계는 별개입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인도 없어 매수인 인수 0원입니다. 반면 현재 최저가 113,000,000원은 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 108,666,666원의 104.0%, 최신 거래 110,000,000원보다도 3,000,000원 높습니다. 따라서 신건 단계에서의 핵심은 권리 위험보다 응찰가격 통제입니다. 권리는 단순하지만, 현재 가격 자체에는 최근 시세 대비 할인 근거가 없습니다.
