대구지방법원 2026타경3450. 대구광역시 서구 평리동 1438-1, 도로명주소 서대구로19길 15의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건이며, 감정 이용상태는 다가구주택 등입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이고 토지면적은 201.2㎡입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 876,439,600원, 매각기일은 2026.09.10입니다.
건물 등기 흐름에서 현재 분석의 말소기준은 2025.08.11 신흥 새마을금고 가압류 88,110,360원입니다. 이후 2026.04.08 우리 새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 시점의 전입·임차권이 여러 건 존재하므로, 이 사건은 단순히 “명세서상 인수권리 없음”만 보고 끝낼 유형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3450 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 평리동 1438-1 · 대구광역시 서구 서대구로19길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 등으로 이용중 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 토지 201.2㎡ |
| 소유자 | 김보금 · 2013.05.29 김덕수 명의 소유권이전 후 2013.08.28 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 876,439,600원 / 876,439,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리 새마을금고 / 276,285,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 일괄매각 참고 | 건물과 일체로 된 발코니 및 옥탑부분을 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞 임차권을 먼저 본다
등기부에는 2025.01.22 한국토지주택공사의 임차보증금 95,000,000원 주택임차권과 2025.07.31 임차보증금 106,000,000원 주택임차권이 말소기준보다 먼저 등기돼 있습니다. 95,000,000원 건은 전입 2021.11.30·확정일자 2021.11.22이고, 임차인 자료에서는 김종순 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 김종순과 한국토지주택공사의 95,000,000원을 이중으로 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 7명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
한국토지주택공사 95,000,000원 신고는 김종순 보증금의 대위·승계이므로 별도 실제 임차인으로 세지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차인·점유 신고는 7명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 선행 전입자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 신고인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종순 | — | 2025.07.29 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | LH 대위·승계 |
| 최종운 | 202호 · 주거 | 2020.11.24 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정숙 | — | 2026.02.02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이자영 | 201호 | 2020.03.04 | 미상 | 2026.06.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지민 | 303호 · 주거 | 2019.03.13 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 증보험 | 주거 | 미상 | 미상 | — | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 0원 | — | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 3층 301호 동쪽 · 주거 임차권등기 | 2021.11.30 | 95,000,000원 | 2025.01.22 | 有 | 有 | 김종순 보증금 대위 |
한국토지주택공사 95,000,000원은 김종순 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차보증금 총액에 별도로 더하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건이지만 시세 메리트는 판정 보류
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 876,439,600원인 신건입니다. 다만 동일 물건군의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 금액이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 “신건 최저가가 낮아 보인다”는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신흥 새마을금고 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 876,439,600원 | 0원 | 682,164,844원 |
| 1회 유찰 · 80% | 701,151,680원 | 0원 | 508,629,803원 |
| 2회 유찰 · 64% | 560,921,344원 | 0원 | 369,801,771원 |
예상배당 시나리오에서는 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 신흥 새마을금고 청구액 88,110,360원이 전액 배당되는 것으로 계산되고 미배당은 0원입니다. 그러나 이 계산은 미상 임차보증금과 별도 등기된 106,000,000원 주택임차권의 실제 배당·인수관계가 최종 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 876,439,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,164,396원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신흥 새마을금고 | 88,110,360원 | 88,110,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 682,164,844원 |
예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 11,164,396원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 한국토지주택공사 95,000,000원은 김종순 보증금의 대위·승계이므로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대구우체국 서측 근거리에 위치하며, 주변은 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 다가구주택 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물입니다.
- 토지. 토지면적 201.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방형·소로한면이며 공시지가는 1,079,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단일 아파트 호실이 아니라 연립/다세대 + 토지 일괄매각이고 다가구주택 등으로 이용되는 물건이라, 다수 임차관계 확인이 매각 후 관리·명도와 환금성 판단에 직접 연결됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선행 전입 4명 보증금 확인. 김종순·최종운·이자영·최지민은 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 인수액을 확정하기 전 반드시 원문서를 대조해야 합니다.
- 전입일 미상 2명 확인. 증보험·주식회는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 95,000,000원은 김종순 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 추가 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 106,000,000원 임차권 확인. 2025.07.31 등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 보증금 106,000,000원, 전입·점유개시 2023.07.17, 확정일자 2023.06.22입니다. 실제 배당·소멸 범위를 확인해야 합니다.
- 가격은 시세 검증 후. 신건 최저가 876,439,600원이 최근 시세보다 낮다는 근거가 없으므로 “0회 유찰이라 기회”라는 식의 가격 판단은 금물입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 일체로 된 발코니와 옥탑부분이 포함 평가돼 있으므로 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계 원문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “명세서상 인수 없음”과 “리스크 없음”은 다르다
이 물건은 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없고, 현재 예상배당도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 임차인·점유 신고는 7명이고, 말소기준보다 앞선 전입자 4명의 보증금·확정일자가 미상이며 전입일을 알 수 없는 신고도 2명입니다. 한국토지주택공사 95,000,000원은 김종순 보증금의 대위·승계라 중복 합산하면 안 되지만, 별도의 106,000,000원 주택임차권도 등기돼 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 최저가 876,439,600원이 아니라 실제 인수 가능액을 0원으로 확정할 수 있느냐입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 별도로 인정하기 어렵습니다. 권리서류의 표면은 비교적 정돈돼 있지만, 미상 임차관계가 남아 있어 권리 확인을 끝낸 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있는 사건입니다.
