대구지방법원 2026타경3456. 달성군 화원읍 설화리의 성화한빛아파트 1층 116호입니다. 물건은 아파트 1개 호수로 이용 중이고, 사용승인일은 1995.12.29입니다. 권리구조의 중심에는 2023.10.31 설정된 화원신용협동조합 근저당권 108,000,000원이 있습니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2026.04.10 임의경매개시결정과 2026.05.26 케이뱅크 가압류는 그 이후에 붙어 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 임차인이 확인됩니다. 이해진이 현황조사·문건접수·매각물건명세서를 통해 확인됐고, 2026.05.04 배당요구도 했습니다. 그런데 전입신고일과 보증금이 미상이라 현재 단계에서 대항력을 유·무로 단정하거나 보증금 인수액을 계산할 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 가격 메리트와 함께 임차인 권리관계 확정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 설화리 536-2 성화한빛아파트 101,102,103,104동 1층116호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 1개 호수로 이용 중 |
| 소유자 | 정해경 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.10.31 을구 1번 근저당권설정 · 화원신용협동조합 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 화원신용협동조합 / 86,620,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 확인 필요
등기부상 2023.10.31 화원신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026.04.10 임의경매개시결정, 2026.05.26 주식회사 케이뱅크의 가압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.08.04에는 기존 근저당권이 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실이 확인됩니다. 배당과 말소는 실제 매각절차에서 원본 서류를 기준으로 최종 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 배당요구는 했지만 핵심 날짜·금액이 비어 있다
| 임차인 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해진 | 요구2026.05.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 |
현재 확보된 자료만으로는 대항력 있는 임차인인지 단정할 수 없습니다. 또 보증금이 확인되지 않아 배당 후 미배당 잔액과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있어, 최종 명도·인수 판단은 최신 명세서와 임차인 서류의 일치 여부를 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세보다 낮다
비교 가능한 동일 면적 84.97㎡ 최근 거래는 2026.06의 185,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 185,000,000원으로, 현재 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2024.04 | 84.97㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2023.08 | 84.97㎡ | 6 | 194,000,000원 |
| 2021.10 | 84.97㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 84.97㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 84.97㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 6건 | 208,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
전체 6건 평균은 208,666,666원이지만 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 됩니다. 최근 12개월 평균 185,000,000원 대비 최저가 158,000,000원은 27,000,000원 낮고, 비율로는 85.4%입니다. 다만 최근 시세는 과거 거래 대비 -13.3%의 하락 추세이므로, 최근 거래 수준을 기준으로 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,012,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화원신용협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 32,230,319원 | 32,230,319원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,757,681원 |
제시된 배당표상 채권자 합계 140,230,319원은 전액 배당되고 14,757,681원이 잔여로 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 미반영이고, 임차인 이해진의 보증금이 미상이라 실제 배당 및 잔여금은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 화원읍 설화리 소재 화원고등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·단독주택·전·답·상가·공장 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 1층 116호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 있습니다. 사용승인일은 1995.12.29입니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 평지로 아파트 부지로 이용 중이며, 본건 단지 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연재해위험개선지구, 소로3류 관련 용도지역·지구가 확인됩니다. 공시지가는 1,081,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 기호(1), 기호(2), 기호(4)의 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’이며, 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 우선 확인. 이해진의 전입신고일·확정일자·보증금을 매각물건명세서와 현황조사서에서 확인해 대항력과 우선변제 가능성을 확정하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 185,000,000원이고 최저가는 158,000,000원입니다. 현재 가격대는 최근 시세의 85.4% 수준입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 추세가 -13.3%이므로 과거 2억대 거래만 근거로 낙찰가를 높이지 말고 최근 거래를 중심으로 상한선을 잡으세요.
- 입찰보증금. 최저매각가 158,000,000원의 10%는 15,800,000원입니다.
- 배당표 주의. 집행비용·근저당·가압류 배당은 계산돼 있으나 당해세와 임차인 최우선변제가 미반영입니다. 임차인 보증금이 확인되면 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 상태이므로 실제 현장점유와 임차인 현황을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류와 실거래 자료를 입찰 전 최종 대조하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만, 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 신건 최저가 1.58억이 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래 1.85억보다 낮아 가격 측면의 메리트가 있습니다. 특히 최저가 대비 최근 시세 비율은 85.4%입니다. 반면 최근 추세는 -13.3%로 하락 흐름이어서 과거 고가 거래만 보고 공격적으로 응찰할 이유도 없습니다.
권리의 핵심은 2023.10.31 화원신용협동조합 근저당이 말소기준권리라는 점과, 그 이후 경매개시결정·케이뱅크 가압류가 매각으로 소멸한다는 점입니다. 다만 이해진 임차인이 존재하고 전입신고일과 보증금이 미상이므로, 현시점에서 인수 위험을 완전히 배제할 수는 없습니다.
결론은 명확합니다. 가격은 합격권, 임차인 확인은 필수입니다. 입찰 전 임차인의 전입·확정일자·보증금을 확인해 대항력과 배당범위를 확정한 뒤, 최근 거래 1.85억과 하락 추세 -13.3%를 함께 반영해 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
