대구지방법원 2026타경3462. 대구 달서구 도원동 한실들마을 515동 17층 1704호 아파트입니다. 소유자는 권영진이며, 현재 경매의 말소기준은 2023년 1월 18일 설정된 서대구신용협동조합 근저당권 111,600,000원입니다. 그 근저당권자가 2026년 4월 10일 임의경매를 신청했고 청구액은 93,995,256원입니다. 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
등기부에는 과거 압류·가압류·근저당·전세권·경매개시결정 이력이 여러 차례 나타나지만, 현재 경매 전에 이미 말소된 권리들입니다. 2012년 경산시산림조합 근저당과 2017년 권준규 근저당도 2023년 1월 18일 말소된 뒤 같은 날 서대구신용협동조합 근저당이 새로 설정됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 2023년 근저당 하나입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3462 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1429 한실들마을 515동 17층1704호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층건 중 17층 1704호 · 지역난방 |
| 소유자 | 권영진 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구신용협동조합 / 93,995,256원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.18. 을구 20번 서대구신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 111,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
권영진의 소유권은 1997년 3월 3일 이전됐습니다. 이후 여러 금융권 권리와 전세권 등이 설정됐다가 말소됐고, 2023년 1월 18일 종전 경산시산림조합·권준규 근저당이 말소된 뒤 서대구신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 2026년 4월 10일 같은 조합이 임의경매개시결정을 받았으므로, 현재 등기상 매수인이 승계할 권리는 0원으로 분석됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
한실들마을은 1,119세대, 사용승인일은 1996.12.07이며 비교 대상 면적은 59.76㎡로 잡혀 있습니다. 다만 해당 면적의 실거래 매칭이 확인되지 않아 감정가 104,000,000원과 최근 실거래 평균·최신 거래를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 단지 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 총 세대수 | 1,119세대 | 대단지 규모 |
| 사용승인일 | 1996.12.07 | 준공 시점 확인 |
| 비교 대상 면적 | 59.76㎡ | 실거래 면적 매칭 미확인 |
| 경매 평균 유찰 | 6.2회 | 가격·환금성 보수적 검토 필요 |
| 낙찰률 | 0.0% | 단지 경매 통계 |
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 서대구신용협동조합 | 111,600,000원 | 101,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,000,000원 기준 근저당 채권최고액 대비 미배당은 9,856,000원입니다. 1회 유찰 시 미배당 30,297,600원, 2회 유찰 시 46,638,080원으로 늘지만 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 도원동 소재 대구노전초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 중 17층이며, 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측 왕복4차선, 남측 왕복7차선, 동측 왕복2차선 규모 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로1류·대로3류·중로2류·중로3류와 접합니다.
- 공시지가. 1,947,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 확인. 최근 동일·유사 면적 실거래를 별도로 확인해 104,000,000원의 적정성을 먼저 검증해야 합니다.
- 평균 유찰 6.2회. 단지 경매 통계상 유찰 횟수가 많아 신건 가격에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 감정요항표의 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 배당요구 관계를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 근저당 채권액. 말소기준 근저당 채권최고액은 111,600,000원이고 신청채권자의 경매 청구액은 93,995,256원입니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 사건은 현재 등기상 말소기준이 명확하고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그래서 매수인 인수액 0원이라는 권리상의 장점은 분명합니다. 반면 가격은 다릅니다. 동일 면적 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 신건 최저가 104,000,000원을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 6.2회까지 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 원본 실거래 확인 후 판단입니다.
