대구지방법원 2026타경3480. 달서구 월성동 태왕아너스월성 103동 1102호, 아파트 물건입니다. 등기부상 소유자는 김민중·이현숙 각 2분의 1 공유이고, 2007년 4월 9일 설정된 주식회사대구은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국민은행·한국주택금융공사·제주은행·비씨카드의 가압류와 후순위 근저당권 등은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
가격은 오히려 눈에 띕니다. 최저매각가는 164,000,000원인데 최근 12개월 거래 평균은 344,416,666원, 최신 거래는 2026.07의 300,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 47.6%이고 최신 거래와 비교해도 낮습니다. 다만 감정평가 당시 현장에서는 거주인 부재 등으로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했다는 점이 분명한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3480 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 585 태왕아너스월성 103동 11층1102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중임 |
| 소유자 | 김민중 2분의 1 · 이현숙 2분의 1 |
| 공시지가 / 토지상황 | 2,510,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 아파트 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 41,318,915원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리된다
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2007.04.09 주식회사대구은행의 채권최고액 84,000,000원 근저당이 기준이 되고, 그 이후의 가압류 4건 및 후순위 근저당권·관련 권리는 경매로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음이며, 법정지상권도 해당사항없음입니다.
등기부상 최초 소유권보존은 주식회사 태왕이고 2007.04.09 김민중·이현숙에게 각 2분의 1 지분으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 현재 핵심적으로 남아 있는 부담은 개인 공유자인 김민중 지분을 중심으로 형성된 후순위 권리들이며, 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 신건인데 가격 차이가 크다
태왕아너스월성은 499세대, 준공일은 2007.01.31입니다. 대상 면적과 일치하는 것으로 집계된 최근 거래는 모두 12건이며, 최근 12개월 평균은 344,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.71㎡ | 26 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 79.98㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 12 | 363,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 20 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 84.71㎡ | 13 | 358,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 10 | 347,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 2 | 308,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 20 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 84.71㎡ | 17 | 362,000,000원 |
| 2026.02 | 84.71㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 84.71㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 평균 | 12건 | — | 344,416,666원 |
최근 거래 범위는 300,000,000원~363,000,000원입니다. 최저매각가 164,000,000원은 최근 12개월 평균의 47.6%이고, 최신 거래 300,000,000원보다도 낮습니다. 데이터상 하락 추세 수치는 제시되어 있지 않으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 23,152,348원 | 23,152,348원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 한국주택금융공사 | 200,371,617원 | 53,751,652원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사제주은행 | 115,035,208원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 비씨카드주식회사 | 45,449,537원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권 총 청구액은 468,008,710원, 총 배당액은 160,904,000원, 미배당액은 307,104,710원입니다. 인수액은 0원으로 잡혀 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 소재 조암초등학교 남측 인근, 태왕아너스월성 제103동에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 23층건 중 11층 1102호이며 철근콘크리트구조입니다. 위생·급배수·승강기·소방·지역난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 인접 도로와 접하고 있습니다. 공시지가는 2,510,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 499세대 아파트 단지이며 최근 12건 거래가 확인됩니다. 최근 거래가격 범위는 300,000,000원~363,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권이 있고, 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건이 있으므로 매각기일 당일 절차와 경쟁구도를 반드시 확인하세요.
- 가격 비교. 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 344,416,666원의 47.6%로 가격 메리트가 큰 편입니다. 최신 거래 300,000,000원과도 차이가 큽니다.
- 현장 상태. 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태·구조·건물 구조변경 및 내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다. 가격 판단 전에 내부 상태 변수를 따로 잡아야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 조사되었으므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 배당 한도. 신건 매각가에서는 집행비용 3,096,000원을 제외하고 후순위 채권자 일부가 미배당됩니다. 소유자 교부 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 직전 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 강하지만, 변수는 따로 확인해야 한다”
이 물건은 권리분석 자체는 명확합니다. 2007년 대구은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 후순위 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수권리도 없습니다. 반면 가격은 신건부터 눈에 띕니다. 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 344,416,666원의 47.6%이고, 최신 거래 300,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 ‘싸냐’보다 왜 이렇게 차이가 나는지를 확인하는 것입니다. 매각물건명세서의 공유자 우선매수권, 내부 상태 미확인, 임대관계 미상이라는 요소를 확인한 뒤에도 가격 차이가 유지된다면 신건부터 경쟁력이 있는 물건입니다. 권리는 안전하고 가격도 낮지만, 공유자 우선매수권과 현장 미확인 사항까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
