대구지방법원 2026타경3486. 본건은 대구광역시 서구 비산동 593-6 소재로, 건물의 실제 이용상태는 단독주택이고 시멘트 벽돌조 스라브지붕 2층건으로 조사되어 있습니다. 토지는 122.0㎡이며 제2종일반주거지역에 해당합니다. 등기상 현재 소유자는 김동현 지분 5분의 2, 김현옥 지분 5분의 3의 공유입니다. 감정가와 최저매각가는 동일한 110,758,800원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계는 오래된 근저당과 가압류가 현재 남아 있는 구조가 아닙니다. 1992년 한국주택은행, 1994년 대구제일신용협동조합, 2001년 비산3동새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소되었고, 1998년 현대자동차써비스주식회사 가압류와 2023년 김현옥 가압류도 각각 이미 말소되었습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 것은 2026년 4월 15일의 갑구 9번 경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 것으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3486 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 593-6 도로명주소: 대구광역시 서구 북비산로67길 15-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 스라브지붕 2층건 · 사용승인일 1992.09.14. |
| 토지 | 122.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김동현 5분의 2 · 김현옥 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 110,758,800원 / 110,758,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대한채권관리대부 / 13,696,137원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 부담은 없다
매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음이며 법정지상권도 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 임차인은 확인되지 않았고, 등기부상 현재 유효한 근저당이나 가압류도 확인되지 않습니다. 따라서 이 경매에서 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 정리됩니다.
② 가격·수익성 판단 — 신건 자체의 저가 메리트는 확인되지 않는다
감정가와 최저매각가는 모두 110,758,800원이며 신건이므로 현재 회차 할인은 없습니다. 별도의 실거래 비교값이 확인되지 않아 최근 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 가격만으로는 가격 메리트보다 물건 자체의 상태와 토지 조건을 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,758,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,623원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 대한채권관리대부 | 13,696,137원 | 13,696,137원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,712,040원 |
위 배당은 매각가 110,758,800원 가정치입니다. 신청채권자 청구금액 13,696,137원은 전액 충당되고, 계산상 잔여 94,712,040원이 소유자에게 교부됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 소재 북비산네거리 북서측 인근이며, 주변은 원고개 지역의 단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하며 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 122.0㎡, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 토지 경계. 본건 토지 일부가 현황 도로로 사용되고 있을 가능성이 있으며, 정확한 경계 및 면적은 지적측량이 필요합니다.
- 건물상태. 사용승인일 1992.09.14.인 2층 단독주택으로 급배수·위생설비·난방설비 등이 구비된 것으로 평가되었습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유자 우선매수권. 일괄매각 공유자 우선매수권과 1회 행사 제한 특별매각조건을 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 토지 경계. 현황 도로 사용 가능성이 있어 지적도·토지대장과 실제 경계를 대조하고 필요하면 지적측량을 검토하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 110,758,800원을 그대로 적정가치로 단정하지 말고 현장 상태와 토지 조건을 함께 보세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서상 말소된 근저당·가압류와 현재 유효한 경매개시결정의 상태를 원본으로 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 절차와 토지는 따로 본다”
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인이 인수할 권리가 없다는 점입니다. 오래된 근저당과 가압류는 이미 말소되었고, 2026년 4월 15일의 경매개시결정도 매각으로 소멸하도록 되어 있습니다. 배당에서도 신청채권자 청구금액 13,696,137원이 전액 충당되고 인수액은 0원입니다.
반면 신건이라는 이유만으로 가격상 우위를 부여하기는 어렵습니다. 실거래 자료가 확인되지 않는 데다, 매각물건명세서에는 공유자 우선매수권과 토지 일부의 현황 도로 사용 가능성이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 권리안전성보다 우선매수권 행사 여부, 토지 경계, 실제 점유상태를 확인한 뒤 110,758,800원의 가격을 받아들일 수 있는지 판단하는 데 있습니다.
