대구지방법원 2026타경3504. 대구 달서구 감삼동 빌리브스카이주상복합 101(오피스텔)동 7층 701호입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 구분건물이고, 소유자는 이정숙입니다. 이 사건의 권리분석은 등기상 말소기준만 보면 단순해 보이지만, 실제 승부처는 그보다 앞선 2023.11.17. 임차인의 전입·점유·확정일자입니다. 말소기준은 2024.05.28. 서대구농업협동조합 근저당 60,000,000원이므로 김지영 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
다만 현재 회차의 예상배당은 집행비용 6,400,000원을 먼저 빼고도 김지영 보증금 200,000,000원을 전액 배당한 뒤, 서대구농업협동조합 근저당 2건과 신청채권자 주택도시보증공사에 배당하는 구조입니다. 따라서 현재 400,000,000원 매각가 가정에서는 임차인의 미배당 보증금이 없어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 최종 낙찰가와 배당결과 확인은 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 707 빌리브스카이주상복합 101(오피스텔)동 7층701호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철골철근콘크리트구조 12층 건물 중 7층 701호 |
| 소유자 | 이정숙 · 2023.02.02. 소유권이전 · 거래가액 419,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,891,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2023.11.17 / 2023.11.17 | 2025.01.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 |
김지영의 임차보증금은 200,000,000원이고, 전입신고·점유개시·확정일자가 모두 2023.11.17.입니다. 말소기준인 2024.05.28.보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 동시에 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 현재 400,000,000원 배당가정에서는 이 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득 4억은 최근 평균의 49.7%
빌리브스카이주상복합 동일 면적대 최근 12건의 실거래 평균은 804,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 875,000,000원, 표본 최저는 709,000,000원, 최고는 875,000,000원입니다. 현재 최저매각가 400,000,000원은 최근 12개월 평균의 49.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.61㎡ | 38 | 875,000,000원 |
| 2026.07 | 84.62㎡ | 12 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 84.61㎡ | 33 | 840,000,000원 |
| 2026.05 | 84.61㎡ | 40 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 38 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 84.26㎡ | 37 | 870,000,000원 |
| 2026.03 | 84.62㎡ | 27 | 770,000,000원 |
| 2026.03 | 84.62㎡ | 20 | 709,000,000원 |
| 2026.02 | 84.61㎡ | 29 | 797,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 34 | 830,000,000원 |
| 2026.02 | 84.26㎡ | 30 | 847,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 16 | 746,000,000원 |
| 평균 | 84.7637㎡ | 12건 | 804,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 1. 임차인 김지영 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 215,891,256원 | 97,600,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김지영 보증금 200,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 미배당이 발생하지만, 해당 권리는 말소기준 이후 경매개시결정에 따른 청구로 매수인 인수액에는 반영되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 제공 구간에서는 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 400,000,000원 | 97,600,000원 | 118,291,256원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 320,000,000원 | 18,720,000원 | 197,171,256원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 256,000,000원 | 0원 | 260,275,256원 | 0원 |
현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 각 시나리오에서 김지영 임차보증금이 전액 변제되는 전제와 일치합니다. 다만 명세서상 “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리이므로, 실제 매각대금과 배당순위에 변동이 생기면 인수액 역시 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽전네거리 남동측 인근의 빌리브스카이주상복합으로, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철골철근콘크리트구조 12층 건물 중 7층 701호입니다.
- 도로. 서측 약 50미터, 북측 약 10미터, 동측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.02.05~2030.02.04입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·거래. 빌리브스카이주상복합은 504세대, 2022.08.12. 준공이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 최우선 확인. 김지영은 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서상 보증금 200,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 현재 회차는 인수 0원. 400,000,000원 배당가정에서는 보증금이 전액 배당되므로 실질취득액은 400,000,000원입니다.
- 등기말소와 대항력 구분. 2025.01.15. 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입·점유·확정일자는 2023.11.17.로 말소기준보다 앞섭니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 804,500,000원, 최신 거래 875,000,000원, 표본 최저 709,000,000원과 현재 실질취득액 400,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 물건이므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “현재 인수 0원”이 동시에 맞다
이 사건의 핵심은 김지영 임차인입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2023.11.17.이라 2024.05.28. 말소기준보다 앞서고, 따라서 대항력이 있습니다. 반면 현재 400,000,000원 매각가 가정에서는 보증금 200,000,000원이 전액 배당되므로 실제 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 실질취득 400,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 804,500,000원의 49.7%이고 최신 거래 875,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 가격 메리트는 뚜렷합니다. 다만 이 장점은 임차보증금 전액배당이 실제로 유지된다는 전제 위에서만 성립합니다. 결론은 가격은 강점, 권리는 조건부 확인입니다.
