대구지방법원 2026타경3535. 대구 달서구 용산동 성서8주공아파트 805동 904호, 59.99㎡ 규모의 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 최성대·최정옥·최정해 각 3분의 1 지분이며, 2026.03.04 상속을 원인으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 경매개시결정은 2026.04.22 접수되었고 채권자는 한국주택금융공사입니다.
권리의 핵심은 2014.11.24 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원으로 상당히 크지만, 배당표상 매각대금에서 실제 배당되는 금액은 매각가 152,000,000원에서 집행비용을 제외한 149,072,000원입니다. 따라서 채권자에게 435,928,000원의 미배당이 남지만, 그 미배당이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3535 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 412-5 성서8주공아파트 805동 9층 904호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 성지로 42 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 최성대·최정옥·최정해 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 162,069,474원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기사항전부증명서 발행 | 2026.09.03 · 대구지방법원 서부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 0명·매수인 인수 0원. 등기상 2014.11.24 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.04.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음으로 표시되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 152,000,000원은 최근 거래보다 높다
비교대상은 59.99㎡ 중심의 최근 12건입니다. 최근 거래는 2026.03부터 2026.08까지 이어지고 있으며 가격대가 122,500,000원부터 170,000,000원까지 분산되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 138,958,333원, 최신 거래는 2026.08 · 129,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 8 | 129,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 16 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 16 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 122,500,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 138,958,333원 |
중요한 것은 전체 평균보다도 최근 거래와 최신 거래입니다. 최신 거래는 129,000,000원이고 최근 12개월 평균은 138,958,333원인데, 최저매각가가 152,000,000원이므로 신건에서 저렴하다고 보기 어렵습니다. 가격 메리트를 판단할 때는 152,000,000원이라는 감정가보다 실제 시장 거래 수준을 우선해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,928,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 585,000,000원 | 149,072,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 585,000,000원 가운데 매각대금에서 한국주택금융공사에 149,072,000원이 배당되고 435,928,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 소재 대구성지초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근 버스승강장 및 근거리에 이곡역(도시철도 2호선)이 위치하여 제반교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽식구조 스라브지붕 18층건 중 9층 904호 단위세대로 평가되어 있으며 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·난방설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)이며 토지이용상황은 아파트입니다. 공시지가는 1,934,000원/㎡입니다.
- 환금성. 성지타운 693세대, 1997.10.20 준공으로 확인되며 최근 12건의 거래가격이 122,500,000원부터 170,000,000원까지 분산되어 있어 개별 층·상태에 따른 가격 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 152,000,000원은 최근 12개월 평균 138,958,333원보다 높고, 최신 거래 129,000,000원보다도 높습니다.
- 권리 검토. 2014.11.24 한국주택금융공사 근저당이 말소기준권리이며 2026.04.22 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 인수권리는 0원입니다.
- 소유자 점유 확인. 등기상 소유자는 최성대·최정옥·최정해이며, 실제 점유 및 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 원본 대조. 최근 거래 12건의 층·면적·실제 상태가 물건과 완전히 동일한지 입찰 전 확인하고 최신 거래 129,000,000원을 반드시 함께 비교하세요.
- 배당 확인. 예상 매각가 152,000,000원에서 집행비용 2,928,000원을 제외한 149,072,000원이 한국주택금융공사에 배당되는 구조입니다.
맺으며 — “권리가 안전해도 신건 가격은 별개”
이 물건의 핵심은 인수 위험과 가격 위험을 분리해서 보는 것입니다. 권리 측면에서는 2014년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준권리이고 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 시장가격은 신건 152,000,000원이 최근 12개월 평균 138,958,333원을 웃돌고 최신 거래는 129,000,000원입니다.
따라서 이 물건은 권리상으로는 안정적이지만 가격상으로는 신건 접근이 불리한 물건입니다. 특히 최근 거래가 계속 확인되는 만큼 감정가 자체보다 실제 거래수준을 우선해 입찰가를 정해야 합니다. 결론은 분명합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류입니다.
