대구지방법원 2026타경3552. 경상북도 성주군 초전면 용봉리 777-1에 있는 건물과 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 127,603,800원으로 동일한 신건입니다. 권리분석의 중심은 2022.12.06 설정된 초전농업협동조합의 채권최고액 69,000,000원 근저당이고, 이 권리 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이번 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 접근하기 어렵습니다. 현황조사상 임차인 2명이 확인되지만 두 사람 모두 전입신고가 말소기준권리 이후이고 보증금이 미상입니다. 또한 매각물건명세서 비고에 공부상 건물 면적과 개략 실측면적의 차이, 인접필지 및 국유지에 걸친 소재 가능성이 적시돼 있습니다. 따라서 권리는 비교적 정리돼 있어도 물리적 현황과 점유관계 확인이 핵심입니다.
① 물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3552 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 초전면 용봉리 777-1 |
| 도로명주소 | 경상북도 성주군 초전면 주천로 1079 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 이도선 |
| 감정가 / 최저가 | 127,603,800원 / 127,603,800원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 신용보증기금 관련 강제경매개시결정 / 12,421,884원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 202㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 1층 주택·근린생활시설·창고 등 · 2층 주택 |
② 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준권리
말소기준권리는 2022.12.06 을구 7번 초전농업협동조합 근저당권, 채권최고액 69,000,000원입니다. 2023년 이후의 경북 신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 그리고 2026.04.27 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
③ 임차인 조사 — 대항력은 없지만 보증금은 반드시 확인
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| SOUNTHANALAY PHETSAMAI | 2026.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KEOVONGSA THONGXAY | 2026.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인 모두 현황조사에서 확인됐고 전입일은 2026.01.30으로, 2022.12.06 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금이 모두 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 실제 배당 여부나 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서와 전입세대 열람 등 원본 확인이 필요합니다.
④ 시세 비교 — 실거래보다 감정·유찰 시나리오를 먼저 봐야 한다
동일물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료는 확인되지 않아, 현재 단계에서 “시세보다 싸다” 또는 “비싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 유찰에 따른 최저가 변화와 실제 현황 확인을 중심으로 판단하는 것이 안전합니다.
현재 회차에서는 집행비용 약 2,586,453원, 초전농업협동조합 근저당 69,000,000원, 경북 신용보증재단 7,854,243원, 신용보증기금 11,783,220원, 서민금융진흥원 14,689,695원이 배당되고, 소유자 잔여액은 21,690,189원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 권리보다 중요한 실제 물건 상태
- 건물 면적 차이. 제시목록상 면적은 195㎡, 개략 실측면적은 213㎡로 상이합니다. 감정평가에서는 실측사정해 평가했으나, 공부와 실제 면적 차이는 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.
- 경계 문제. 건물이 남측 인접필지 778번지 및 인접 국유지 1121번지에 걸쳐 소재하는 것으로 파악돼, 정확한 위치와 경계는 측량을 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 제약. 토지에는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 이용상태. 1층은 주택·근린생활시설·창고 등이, 2층은 주택으로 이용되고 있으며 차량 접근은 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 건물의 실제 면적·소재 경계에 대해서는 별도로 측량 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.12.06 초전농업협동조합 근저당 69,000,000원이 기준입니다.
- 임차보증금 확인. SOUNTHANALAY PHETSAMAI와 KEOVONGSA THONGXAY의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 실제 점유관계를 반드시 대조하세요.
- 경계·측량 확인. 건물이 인접필지 및 국유지에 걸쳐 소재하는 것으로 파악되므로 입찰 전 측량 가능성과 경계를 확인하세요.
- 토지이용계획 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·접도구역 관련 제한을 원본 토지이용계획확인서와 함께 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 127,603,800원 외에 1회 유찰 102,083,040원, 2회 유찰 81,666,432원에서의 가격 적정성을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”
이 사건은 2022.12.06 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 해당사항없음으로 기재된 점에서 권리의 큰 줄기는 정리된 편입니다. 그러나 임차인 2명의 보증금이 미상이고, 건물 면적이 공부 195㎡와 개략 실측 213㎡로 다르며, 인접필지·국유지에 걸친 소재 가능성까지 있어 물건 자체의 현황 리스크가 남습니다.
또한 실거래 데이터가 확인되지 않아 신건 127,603,800원이 시세 대비 저렴한지 여부도 현재 자료만으로는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “인수 0원”을 확인하는 데 있지 않고, 임차관계·건물 경계·실측면적·토지 규제를 원본과 현장에서 확인한 뒤 현재 가격 또는 유찰 후 가격 중 어느 구간이 적정한지를 판단하는 데 있습니다.
