대구지방법원 2026타경3582. 본건은 대구광역시 달서구 월성동 89 소재 월성서한이다음 102동 8층 810호입니다. 등기부상 현재 소유자는 주명숙이고, 2019.07.12 설정된 을구 10번 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 2021년 근저당권과 2022년 근저당권은 경매 대상에서 이미 말소되었거나 매각으로 소멸하는 구조이고, 2026.05.04 임의경매개시결정과 2026.05.26 국민건강보험공단 압류 역시 매각으로 소멸합니다.
하지만 권리분석이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 박은미가 2011.02.08 전입한 임차인으로 잡혀 있고 대항력 있음으로 판정됐습니다. 반면 보증금·확정일자는 확인되지 않아 대항력은 있으나 보증금은 미상이라는 상태입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 되어 있으므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 잡되, 최종 입찰 전에는 임차인 보증금과 배당관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3582 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 89 월성서한이다음 102동 8층810호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 주명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 161,127,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸, 다만 대항력 임차인 확인 필요
말소기준권리는 2019.07.12 을구 10번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 213,600,000원이고, 2025.12.05 한국주택금융공사로 권리가 이전되었습니다. 2026.05.04 임의경매개시결정의 채권자는 한국주택금융공사이며, 그 이후 압류도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 박은미 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은미 | 2011.02.08 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 0원 |
대항력 판단 근거는 전입신고가 말소기준권리인 2019.07.12보다 앞선 2011.02.08이라는 점입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이어서 실제 배당액과 미배당금의 규모를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리: 해당사항없음으로 기재되어 있으므로 현재 배당표에서는 매수인 인수액을 0원으로 반영하되, 입찰 전 임대차관계 확인은 필수입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 110.6%로 신건은 비싸다
중개시세 비교 기준 단지는 서한맨션, 총 639세대, 사용승인일 1992.02.25이며, 비교면적은 127.45㎡입니다. 최근 거래 12건의 전체 평균은 269,583,333원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 127.45㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 127.45㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 127.45㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 127.45㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 127.45㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 127.45㎡ | 3 | 231,000,000원 |
| 2024.09 | 127.45㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2024.09 | 127.45㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 2024.06 | 127.45㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2023.10 | 127.45㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2023.09 | 127.45㎡ | 7 | 317,000,000원 |
| 2023.09 | 127.45㎡ | 11 | 344,000,000원 |
| 평균 | 127.45㎡ | 12건 | 269,583,333원 |
최근 12개월 거래 4건의 평균은 248,750,000원, 최신 거래는 2026.08 235,000,000원입니다. 현재 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.6%이고, 최신 거래보다도 40,000,000원 높습니다. 또한 최근 12개월 평균은 과거 거래보다 11.2% 하락한 추세입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 213,600,000원 | 213,600,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 이현석 | 160,000,000원 | 56,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 373,600,000원, 배당액은 270,350,000원이며 미배당액은 103,250,000원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 매수인 인수액은 현재 계산표에서 0원으로 반영되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 소재 ‘달서구청’ 남서측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·관공서·학교 등으로 형성되어 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 소재하는 등 일반대중교통 사정은 대체로 편리한 편입니다.
- 도로·토지. 남동측 일부로 폭 약 40미터의 아스팔트 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m) 접합, 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으며, 철근콘크리트조 15층 구조에 지역난방·도시가스·승강기·화재경보·소화전 등의 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 비교단지 서한맨션은 639세대이고 거래가 이어지고 있으나, 최근 12개월 평균이 과거보다 11.2% 낮아진 하락 추세가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 상단 경계. 275,000,000원은 최근 12개월 평균 248,750,000원보다 높고 최신 거래 235,000,000원보다도 높습니다. ‘신건 프리미엄’으로 들어갈 가격대가 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 과거 평균 대비 11.2% 낮아졌으므로, 과거 12건 전체 평균 269,583,333원만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다.
- 임차인 확인. 박은미는 2011.02.08 전입으로 대항력이 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당표와 매각물건명세서의 임차관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 220,000,000원, 2회 유찰 176,000,000원 구간에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균 대비 할인폭을 다시 계산해 응찰가를 정해야 합니다.
- 명도. 소유자 점유 여부가 별도로 확인되지 않는 상태이므로, 현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비. 아파트 물건인 만큼 장기 체납 관리비 존재 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차관계 자료를 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리가 정리돼도 신건이 싼 것은 아니다”
이 물건의 등기 구조는 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 정리되는 비교적 단순한 유형입니다. 그러나 박은미의 대항력이 확인되고 보증금이 미상이라는 점 때문에 임차인 부분은 완전히 닫힌 이슈가 아닙니다. 동시에 가격은 더 명확합니다. 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균 248,750,000원의 110.6%이고 최신 거래 235,000,000원보다도 높으며, 최근 추세는 -11.2%입니다. 따라서 권리상 소멸 구조는 합격이지만, 가격은 신건에서 보류가 맞습니다. 유찰이 발생해 220,000,000원 또는 176,000,000원 수준으로 내려온 뒤 최근 실거래와 임차인 배당관계를 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
