대구지방법원 2026타경3600. 대구 달성군 구지면 응암리 ‘달성화성파크드림’ 208동 4층 403호, 전용 약 84.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 서영진은 2022년 3월 31일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 210,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 154,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 해당 근저당권은 2025년 1월 6일 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 카카오뱅크 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서상 명시 인수권리 없음, 법정지상권도 해당 없음입니다. 임차인 신고도 없어 현재 제공된 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 입찰가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3600 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1178 달성화성파크드림 208동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9695㎡ · 철근콘크리트구조 20층건 중 4층 |
| 소유자 | 서영진 (2022.03.31. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 149,561,925원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.31. 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 154,000,000원이며, 2025.01.06. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 근저당권의 권리자가 바뀌었을 뿐 말소기준 자체의 선후관계는 그대로입니다. 2025년 카카오뱅크 가압류 11,869,917원과 2026년 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
달성화성파크드림은 1,228세대, 2011년 2월 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 약 84.9㎡대로 일치하며, 최근 12개월 거래 12건의 평균은 153,750,000원입니다. 현재 최저가 155,000,000원은 이 평균의 100.8%로, 최근 시세 평균보다 약간 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 84.64㎡ | 4 | 147,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.64㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 10 | 153,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 9 | 152,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 19 | 158,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 153,750,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 147,000,000원~170,000,000원이고, 가장 최신 거래는 2026년 8월 150,000,000원입니다. 현재 최저가 155,000,000원은 최근 평균보다 1,250,000원 높고 최신 거래보다도 5,000,000원 높습니다. 따라서 신건 상태에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 154,000,000원 | 152,030,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 11,869,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 165,869,917원 중 152,030,000원이 배당되고, 미배당액은 13,839,917원입니다. 미배당 채권은 말소기준 이후 소멸 대상 권리와 근저당 채권의 배당 부족분으로, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 152,030,000원 | 13,839,917원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 44,405,917원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 68,855,517원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려가더라도 권리구조 때문에 실질취득액이 다시 올라가는 대항력 임차인 인수형 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구지면행정복지센터 남동측 인근 응암리에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층 403호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·도시가스 보일러 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 동측 약 15m, 남동·남서·북서측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·일반산업단지이며, 공시지가는 747,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 153,750,000원보다 높고 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다.
- 말소기준 확인. 2022.03.31. 농협은행 근저당권이 기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.01.06. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐으므로 등기 원본에서 현재 권리자 표시를 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 인도 난이도는 입찰 전 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되고 임차인 신고와 명시 인수권리가 없어, 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 현재 회차뿐 아니라 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 153,750,000원의 100.8%이고, 가장 최근 거래 150,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하면 안 됩니다. 결론은 권리 안전성은 양호하지만, 신건 가격에는 할인 여지가 없다입니다.
