대구지방법원 2026타경3648. 옥포지구서한이다음 508동 13층 1306호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 208,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 소유자 임영재는 2017.11.14 매매를 원인으로 거래가액 199,830,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2020.06.25 이뤄졌습니다.
등기상 눈에 띄는 점은 현재 근저당이 없다는 것입니다. 2020.06.25 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 152,900,000원은 2021.12.17 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.02.22 동원제일저축은행의 가압류이고, 그 뒤의 우리카드·삼성카드·서민금융진흥원 가압류와 국민건강보험공단·달서구 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3648 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 2984 옥포지구서한이다음 508동 13층 1306호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.99㎡ · 지하2층 지상15층 중 13층 |
| 소유자 | 임영재 · 거래가액 199,830,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전상구 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전입자가 핵심
말소기준은 2022.02.22 동원제일저축은행 가압류 10,143,417원입니다. 이후 발생한 가압류·압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 전상구의 전입일은 2021.12.17로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전상구 | 2021.12.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 수는 1명입니다. 하지만 보증금과 확정일자가 없기 때문에 우선변제 여부와 낙찰자 실질 인수액을 숫자로 산정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 임차보증금 자체가 미상인 상태에서는 그 숫자만으로 최종 인수위험이 없다고 확정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래보다 높다
옥포지구서한이다음은 688세대, 사용승인일 2020.03.13이고, 비교 표본은 전용 59.99㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 190,250,000원, 최신 거래는 2026.07 181,000,000원입니다. 현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.3%로, 현재 회차에서 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 8 | 181,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 7 | 193,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 7 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 7 | 198,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 15 | 197,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 190,250,000원 |
표본 범위는 181,000,000원~200,000,000원이고 최근 12개월 평균은 190,250,000원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 208,000,000원은 실거래 최고가 200,000,000원보다도 높습니다. 임차인 보증금이 미상이라 실질취득 총액은 확정할 수 없지만, 최소한 현재 최저가만 놓고도 가격 가점을 줄 수 없는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 동원제일저축은행 | 10,143,417원 | 10,143,417원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 16,267,836원 | 16,267,836원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,803,492원 | 15,803,492원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,704,427원 | 10,704,427원 |
| 6. 경매개시결정 · 전상구 | 260,000,000원 | 151,368,828원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 312,919,172원 중 채권자 예상배당은 204,288,000원, 미배당은 108,631,172원입니다. 신청채권자 전상구의 청구 260,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 151,368,828원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 미상으로 낙찰자 실질 인수액을 최종 확정할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 총 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 108,631,172원 | 151,368,828원 |
| 1회 유찰 · 80% | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 149,648,772원 | 110,351,228원 |
| 2회 유찰 · 64% | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 182,462,852원 | 77,537,148원 |
유찰될수록 신청채권자의 미회수 규모는 커집니다. 다만 임차인 전상구의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 유찰가가 낮아지는 것과 낙찰자의 실질취득비용이 낮아지는 것은 동일한 문제로 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인될 경우에는 미배당 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 옥포지구서한이다음 508동 13층 1306호입니다.
- 입지. 경서중학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·일반주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 옥포지구서한이다음 688세대, 사용승인일 2020.03.13, 비교 대상 전용면적 59.99㎡입니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 단지 북동측·북서측·서측으로 중로에 접합니다. 공시지가는 1,006,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 전상구의 보증금과 실제 임대차관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 관련 자료로 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2021.12.17로 말소기준 2022.02.22보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘가능·미상’입니다.
- 신청채권자와 동일인 여부. 임차인과 신청채권자가 모두 전상구로 표시돼 있습니다. 관계인·가장임차인 가능성을 포함해 실제 법률관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균 190,250,000원의 109.3%이고 최근 거래 최고 200,000,000원보다 높습니다.
- 명시 인수권리. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항없음으로 표시돼 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격도 권리도 지금은 보수적으로
이 사건은 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항없음이라는 점에서는 구조가 단순합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 2021.12.17 전입자 전상구의 보증금과 확정일자가 미상이고, 같은 전상구가 신청채권자로도 나타나 관계 확인이 필요합니다.
가격도 현재 회차에서는 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 190,250,000원의 109.3%이고, 표본 최고가 200,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 시점 결론은 “권리는 임차인 확인 전 보류, 가격은 시세 이상”입니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용 또한 확정할 수 없습니다.
