서울중앙지방법원 2024타경3955. 종로구 평창동 182-10의 제2종근린생활시설과 토지가 경매로 나왔습니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 3층의 라멘조 평스라브지붕 구조이며, 사무소와 주차장 등으로 이용됩니다. 토지는 303.0㎡이고 소유자는 주식회사오렌지오션입니다.
권리관계는 일반적인 주거용 아파트보다 복잡합니다. 2020년 국민은행 근저당이 말소기준으로 자리 잡고 있고, 이후 추가 근저당과 가압류, 압류, 소유권이전청구권가등기 및 관련 가처분이 이어졌습니다. 일부 후순위 근저당은 이미 말소됐고, 다른 채권자들이 사해행위취소를 이유로 다툰 흔적도 남아 있습니다.
1회 유찰로 감정가에서 615,909,100원이 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 최신 실거래나 최근 12개월 평균가격과 비교한 할인율은 확인되지 않았습니다. 따라서 권리분석과 별개로 현재 최저가의 적정성을 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경3955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 평창동 182-10 도로명주소: 서울특별시 종로구 평창11길 6-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무소, 주차장 등) |
| 건물 구조 | 라멘조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 토지면적 | 303.0㎡ · 지목 대 · 주상기타 |
| 소유자 | 주식회사오렌지오션 (2020.11.11 소유권이전등기) |
| 감정가 | 3,079,547,100원 |
| 최저매각가 | 2,463,638,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매 신청채권자 | 유케이제구차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 1,705,502,803원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.11 · 을구 15번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기사항 확인일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 가등기는 반드시 확인
핵심은 2020.11.11 설정된 국민은행의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 가등기에는 주식회사동아마이스와 중소벤처기업진흥공단의 가처분이 연결되어 있습니다. 이들 역시 후순위 소멸 대상으로 분류되어 있으나, 매각에 따른 말소 범위와 별도 소송의 진행 여부를 확인하는 것이 적절합니다.
을구 20번 서정환 근저당권(300,000,000원)은 사해행위취소 확정판결을 원인으로 2025.10.14 말소됐습니다. 을구 21번 김남균 근저당권(60,000,000원)과 을구 22번 주식회사더플릭 근저당권(72,000,000원)도 각각 말소된 상태입니다. 이미 말소된 권리를 현재 유효한 배당채권이나 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 점유자·임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금 미상
현황조사에 주식회사 씨엠아이케이가 확인됩니다. 실제 임차인으로 조사된 대상은 1명(법인)이며, 전입신고일은 2020.12.09입니다. 이는 말소기준인 2020.11.11보다 늦습니다.
| 점유자 / 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨엠아이케이 현황조사 확인 |
2020.12.09 | 미상 | 확인 필요 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
0원 추정 선순위 대항요건 부재 전제 |
현재 분석상 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 금액은 확인된 선순위 인수채무가 없다는 가정에 따른 것이며, 점유자의 임대차계약과 실제 대항요건을 추가 확인한 뒤 확정해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 임차인 위험을 완전히 배제하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 80%가 시세 80%는 아니다
현재 최저매각가는 2,463,638,000원으로 감정가 3,079,547,100원의 약 80%입니다. 1회 유찰로 615,909,100원이 하락한 수치입니다.
| 가격 지표 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 3,079,547,100원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 2,463,638,000원 | 1회 유찰 · 감정가 80% |
| 감정가 대비 하락액 | 615,909,100원 | 실거래 대비 할인액과는 다름 |
| 매수인 실질취득 추정 | 2,463,638,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
근린시설과 토지는 아파트처럼 동일 단지·동일 면적 거래를 쉽게 비교하기 어렵습니다. 이 물건은 사무소·주차장 용도의 건물과 토지가 결합되어 있어 토지 가치, 건물 노후도, 실제 임대수익, 공실 상태, 용도규제가 가격을 좌우합니다.
특히 토지면적 303.0㎡, 제2종일반주거지역, 고도지구, 자루형 필지, 완경사 지형이라는 조건은 개별적인 가치평가가 필요합니다. 감정가에서 20% 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 싸게 매입할 수 있다고 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,463,638,000원 가정)
현재 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 예상 배당입니다. 집행비용은 약 1.1%를 추정했고, 근저당권은 채권최고액 기준으로 반영했습니다. 실제 배당은 채권계산서, 확정 채권액, 조세채권의 법정기일과 배당순위 등에 따라 달라집니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 27,036,380원 |
| 1. 을구 15 · 국민은행 근저당 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 을구 18 · 국민은행 근저당 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 3. 갑구 19 · 케이비국민카드 | 32,204,498원 | 32,204,498원 |
| 4. 갑구 21 · 중소벤처기업진흥공단 | 89,679,986원 | 89,679,986원 |
| 5. 갑구 22 · 근로복지공단 | 29,833,330원 | 29,833,330원 |
| 6. 갑구 24 · 크리에이티브그룹신영미디어 | 32,700,000원 | 32,700,000원 |
| 7. 갑구 25 · 신용보증기금 | 1,080,000,000원 | 284,183,806원 |
| 8. 갑구 28 · 국민은행 가압류 | 95,113,151원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 3,327,530,965원 | 2,436,601,620원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권자 예상배당 2,436,601,620원과 추정 집행비용 27,036,380원의 합계는 매각대금 2,463,638,000원입니다. 미배당 총액은 890,929,345원입니다. 당해세 및 최우선변제는 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위는 법원의 배당절차에서 결정됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 커지는 미배당
현재 회차와 추가 유찰을 가정한 비교입니다. 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 추정되어 있으나, 이는 선순위 인수권리 부재가 확인된다는 전제입니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 2,463,638,000원 | 890,929,345원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,970,910,400원 | 1,378,729,669원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 1,576,728,320원 | 1,768,969,928원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만 채권자 미배당이 늘어나는 구조입니다. 미배당액이 늘어나는 것 자체가 매수인의 추가 지급의무를 의미하지는 않습니다. 다만 가등기 및 점유자의 권리관계가 예상과 다르게 확인되면 별도의 인수 또는 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용계획 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 평창동주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 새마을금고, 다가구주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능한 세로에 접하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 용도. 제2종근린생활시설로 사무소·주차장 등으로 이용됩니다. 지하 1층·지상 3층의 라멘조 평스라브지붕 구조이며 위생·급배수·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 특성. 토지면적 303.0㎡, 지목 대, 완경사, 자루형 필지, 세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 4,166,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 고도지구(24m 이하, 완화 시 28m 이하)에 해당합니다.
- 그 밖의 규제. 과밀억제권역, 서울예술고등학교 상대보호구역, 대공방어협조구역, 한강 관련 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 적용 범위와 실제 거래·이용상 제한은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 건축물대장, 실제 구조와 이용현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린시설과 토지가 결합된 자산으로 일반 아파트보다 매수 목적과 자금규모가 제한될 수 있습니다. 실제 임대수익·공실·용도변경 가능성·매수자 수요를 확인하지 않고 환금성이 좋다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 갑구 18번 주식회사베리타스 가등기의 담보 목적 여부, 피담보채권 및 매각에 따른 말소 범위를 등기 원인서류와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 가처분·소송 확인. 가등기 관련 가처분과 사해행위취소 사건의 진행 및 확정 여부, 남아 있는 법률관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 점유자 실사. 주식회사 씨엠아이케이의 실제 점유 부분, 사업자등록일, 건물 인도일, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 채권 승계 확인. 신청채권자 유케이제구차유동화전문 유한회사와 국민은행 근저당권의 채권양수·승계관계를 확인하고, 최종 채권계산서와 배당권자를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물의 구조·면적·소유관계와 감정평가 포함 여부, 사용승인 및 건축물대장과의 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래·수익가치 검증. 평창동 인근의 유사 근린시설·토지 거래와 실제 임대수익, 유지관리비, 공실 여부를 기준으로 적정 입찰가를 별도 산정해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 고도지구·상대보호구역·토지거래허가구역 등 규제의 구체적 적용 내용과 향후 이용·개발 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 종로세무서와 국민건강보험공단의 압류가 확인되므로 조세채권의 법정기일·배당순위 및 체납 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 명도비용 검토. 점유 법인이 실제 사용하는 공간과 계약관계에 따라 명도 기간·협의비용이 달라질 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 및 변경사항 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서와 법원 매각조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “6억 내려왔어도, 싼지는 아직 모른다”
평창동 182-10 근린시설 경매는 감정가 3,079,547,100원에서 1회 유찰되어 2,463,638,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 하락폭만 보고 좋은 물건이라고 판단하기는 어렵습니다.
2020년 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리는 대체로 소멸하는 구조이고, 예상 인수액도 0원입니다. 다만 담보가등기 여부가 확인되지 않은 소유권이전청구권가등기가 존재하며, 조사된 법인 점유자의 보증금과 실제 대항요건도 추가 검증이 필요합니다.
또한 제2종근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익·공실·용도규제·토지 가치가 핵심입니다. 최근 거래가격을 통한 적정 시세 검증이 이뤄지지 않은 만큼 감정가 80%라는 숫자는 가격 메리트의 증거가 될 수 없습니다.
결론은 조건부 검토, 입찰 판단은 보류입니다. 가등기와 점유관계를 정리하고, 인근 거래 및 수익가치 평가를 통해 최저매각가보다 충분한 매입 안전마진이 존재하는지 확인한 다음 입찰 여부를 결정해야 합니다.
