서울중앙지방법원 2024타경3955. 본건은 서울특별시 종로구 평창동 182-10 소재 토지와 건물로, 감정상 이용상태는 제2종 근린생활시설(사무소, 주차장 등)입니다. 건물은 라멘조 평스라브지붕 구조의 지하1층·지상3층 제2종근린생활시설이고, 토지는 303.0㎡입니다. 소유자는 주식회사오렌지오션입니다.
등기부의 특징은 과거 권리들이 반복적으로 설정·말소되어 있다는 점입니다. 1998년 하나은행 근저당부터 2009년 대전상호저축은행 근저당까지 선행 권리는 이미 말소되었고, 2012년 임의경매 매각 후 소유권이전도 있었습니다. 현재 분석의 기준점은 2020.11.11. 을구 15번 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 1,800,000,000원입니다. 이후 2021년 신한은행 근저당, 2022년 국민은행 근저당, 2024년 가등기·가처분·가압류 등이 이어졌지만 자료에는 각각 매각으로 소멸 또는 이미 말소된 것으로 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경3955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 평창동 182-10 / 서울특별시 종로구 평창11길 6-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 제2종 근린생활시설(사무소, 주차장 등) |
| 토지 | 303.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 지하1층 지상3층 · 라멘조 평스라브지붕 · 제2종근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 주식회사오렌지오션 |
| 감정가 / 최저가 | 3,079,547,100원 / 3,079,547,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 사건 자료상 청구액 1,705,502,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 복잡하지만 기준권리 이후는 매각으로 소멸
이 사건의 핵심은 2020.11.11. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 자료상 말소기준권리로 분류되어 있으며 매각으로 소멸합니다. 이후 2021년 신한은행 근저당권, 2022년 국민은행 근저당권, 2024년 가등기와 가처분, KB국민카드·중소벤처기업진흥공단·근로복지공단 등의 가압류 및 2024.07.25. 임의경매개시결정도 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 것으로 조사되지만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 권리 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨엠아이케이 | 2020.12.09 | 미상 | 대항력 없음우선변제 없음승계 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요 |
현황조사상 임차인으로 확인된 주식회사 씨엠아이케이의 전입일은 2020.12.09로, 말소기준권리인 2020.11.11. 이후입니다. 자료상 대항력 없음으로 판단되어 있고, 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 배당·인수 구조에서는 임차인에 대한 매수인 인수액을 별도로 산정하지 않았지만, 보증금이 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서 보완 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,079,547,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 33,195,471원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,204,498원 | 32,204,498원 |
| 5. 갑구 21번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 89,679,986원 | 89,679,986원 |
| 6. 갑구 22번 가압류 · 근로복지공단 | 29,833,330원 | 29,833,330원 |
| 7. 갑구 24번 가압류 · 주식회사 크리에이티브그룹신영미디어 | 32,700,000원 | 32,700,000원 |
| 8. 갑구 25번 가압류 · 신용보증기금 | 1,080,000,000원 | 893,933,815원 |
| 9. 갑구 28번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 95,113,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 3,327,530,965원, 총 배당액은 3,046,351,629원으로, 배당 부족액은 281,179,336원입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용계획 기준)
- 입지. 평창동주민센터 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·새마을금고·다가구주택·다세대주택·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능한 세로와 접하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 대중교통시설은 보통 정도로 평가되어 있습니다.
- 건물. 제2종근린생활시설(사무소)로 위생·급배수·전기설비 등이 구비되어 있고, 공부와의 차이는 해당 사항 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 303.0㎡, 공시지가 4,166,000원/㎡, 주상기타 이용상황, 완경사·자루형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.11.11. 을구 15번 국민은행 근저당권(채권최고액 1,800,000,000원)이 기준권리이며, 이후 권리들의 매각 소멸 여부를 원본으로 대조하세요.
- 가등기 확인. 갑구 18번 소유권이전청구권가등기는 자료상 “담보가등기 — 종류 확인 필요”입니다. 매각물건명세서와 등기 원본을 반드시 확인하세요.
- 임차인 확인. 주식회사 씨엠아이케이의 전입일은 2020.12.09로 대항력 없음으로 조사되었으나, 보증금은 미상입니다. 명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 제시외 건물 포함이 있으므로 제시외 건물의 현황과 범위를 현장 및 원본 서류로 확인하세요.
- 회차별 가격. 신건 3,079,547,100원, 1회 유찰 2,463,637,680원, 2회 유찰 1,970,910,144원의 시나리오가 제시되어 있으므로 자금계획과 입찰 상한을 회차별로 분리해 검토하세요.
- 세금·관리관계. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 등기 구조는 끝까지 확인”
이 사건은 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 2020.11.11. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가등기·가처분·가압류가 자료상 매각으로 소멸하고, 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다. 반면 실거래 시세자료가 없어 가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없고, 갑구 18번 가등기의 성격 확인, 2020.12.09. 전입 임차인의 보증금 미상 문제, 그리고 일괄매각 제시외 건물 포함 여부가 핵심 확인사항입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “인수 0원”에 있지 않고, 말소기준권리의 정확한 소멸 범위와 명세서상 현황을 확인한 뒤 회차별 가격을 비교하는 것에 있습니다.
