서울중앙지방법원 2025타경2812. 강남구 삼성동 삼성브르넨 16층 1601호 아파트입니다. 감정가 3,274,000,000원의 고가 주택으로, 1회 유찰을 거쳐 최저매각가가 2,619,200,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리는 2022.01.14 설정된 정락신용협동조합의 채권최고액 3,158,400,000원 근저당권입니다. 이후 강남구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있습니다.
이 사건에서 주목할 부분은 신탁등기, 점유자, 위반건축물 표시, 높은 최저매각가입니다. 등기상 소유자는 신한자산신탁주식회사이고, 점유자로 확인되는 이혜진의 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 선순위 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 관계를 완전히 확정할 수는 없습니다. 아울러 과거 실거래와 현재 최저가의 괴리가 커서, 단순한 유찰 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2812 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 16층 1601호 도로명주소: 서울특별시 강남구 영동대로122길 2 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 16층 |
| 건물 사용승인 | 2021.10.19 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 관련 채무자 | 주식회사브르넨 |
| 감정가 | 3,274,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,619,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 정락신용협동조합 (경매개시결정 기재) |
| 청구금액 | 2,778,512,265원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2022.01.14 정락신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,158,400,000원 |
| 참고 실거래 | 브르넨삼성 · 전용 40.07㎡ 거래 2건 · 평균 1,900,000,000원 |
| 건축물 상태 | 집합건축물대장 위반건축물 표시 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 신탁관계 확인
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 정락신용협동조합이 2022.01.14 설정한 채권최고액 3,158,400,000원의 근저당권이며, 경매를 통해 소멸할 권리로 분석됩니다. 이후 2025.06.30 등기된 강남구 압류와 2025.08.25 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 갑구에는 신탁등기와 수탁자 명의의 소유권이 남아 있습니다. 최초 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었고, 2022.01.14 주식회사브르넨으로의 신탁재산 귀속을 거쳐 다시 신탁등기가 이루어졌습니다. 이후 상호가 신한자산신탁주식회사로 변경되었습니다. 신탁원부 제2022-255호를 확인하여 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 관련 조항을 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 점유 관련 인원은 이혜진 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입신고일은 말소기준권리 설정일보다 늦어, 해당 근저당권에 대항하는 선순위 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜진 | 2022.03.22 | 미상 | 말소기준권리 대비 후순위 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰에도 참고 거래보다 비싸다
가격을 판단할 때는 감정가 대비 할인율보다 실제 거래가격과의 비교가 중요합니다. 비교 대상인 브르넨삼성은 22세대 규모이며, 확인되는 실거래는 2024.08의 전용 40.07㎡, 12층 거래 2건입니다. 두 거래 모두 1,900,000,000원으로 기록되어 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 1,900,000,000원 |
현재 최저매각가 2,619,200,000원은 참고 실거래 평균 1,900,000,000원보다 719,200,000원 높습니다. 비율은 137.9%입니다. 감정가에서 20% 낮아졌지만, 확인된 거래가격보다 여전히 상당히 높습니다.
단, 비교 거래는 2024.08에 이루어졌으며 최신 시장가격을 직접 입증하는 자료로 보기는 어렵습니다. 거래 표본이 2건으로 적고, 해당 거래는 전용 40.07㎡인 반면 경매 대상 호수의 실제 전용면적은 별도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 이 비교만으로 현재 적정 시가를 확정할 수는 없으나, 적어도 확인된 거래를 근거로 현 최저가가 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,619,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 28,592,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 정락신용협동조합 (이전 이력 있음) | 3,158,400,000원 | 2,590,608,000원 |
| 채권 미배당액 | — | 567,792,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
집행비용 28,592,000원을 제외하면 근저당권에 2,590,608,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당 567,792,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 근저당권 이전, 실제 채권액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (80%) | 2,619,200,000원 | 567,792,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,095,360,000원 | 1,086,393,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 1,676,288,000원 | 1,501,274,880원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 근저당권에 따른 것이므로 매수인에게 그대로 승계되는 구조가 아닙니다. 반면 현재 가격보다 낮은 회차에서는 참고 실거래와의 가격 격차가 줄어듭니다. 다만 가정된 유찰 회차별 금액은 향후 실제 매각기일이나 낙찰가가 확정되었다는 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 삼성동 경기고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설과 학교 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 지하철 9호선 봉은사역, 7호선 청담역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건이 양호한 편입니다.
- 건물. 2021.10.19 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 16층 세대입니다. 승강기, 난방, 위생·급배수설비 및 기계식주차설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 국제교류복합지구 지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가 자료상 42,060,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도로 사용되는 부지에 대한 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다. 입찰자 자격, 취득 목적, 허가·실거주 관련 적용 여부는 매각 시점의 관할 행정기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 브르넨삼성은 22세대 규모입니다. 비교 거래 2건만으로는 유동성과 현재 적정가격을 충분히 판단하기 어렵습니다. 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제하기보다는 개별 수요와 매도 가능성을 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가가 참고 실거래보다 719,200,000원 높습니다. 기존 거래와 실제 경매 대상 면적의 일치 여부를 확인하고, 최신 비교 거래로 적정가격을 다시 산정해야 합니다.
- 위반건축물 원본 확인. 집합건축물대장 표제부·갑 및 전유부, 위반건축물 관련 행정처분 내역을 확인해 시정 비용과 사용 제한 가능성을 검토해야 합니다.
- 신탁원부 열람. 신탁원부 제2022-255호의 수익자, 관리·처분권, 임대차 관련 조항과 현재 소유권 상태를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 이혜진의 실제 임대차 관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 점유상태를 확인해야 합니다. 낙찰 후 인도명령·명도 절차도 검토해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자 및 실제 채권계산액을 최신 등기와 경매기록으로 대조해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 취득에 적용되는 허가·거주·이용 조건과 경매 취득 시 특례 또는 예외 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 자금 계획. 최저매각가 2,619,200,000원을 기준으로 입찰보증금, 잔금, 취득세, 명도·수리비 및 위반건축물 관련 비용을 고려해야 합니다. 실제 입찰보증금은 매각기일 공고에서 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 좋은 경매는 아니다”
이 사건은 말소기준 근저당권과 후순위 압류가 매각으로 소멸하고, 점유자의 전입도 후순위인 점에서 권리상 긍정적인 요소가 있습니다. 하지만 고가의 소규모 아파트에서 중요한 것은 권리 인수액만이 아닙니다.
현재 최저매각가는 2,619,200,000원으로, 확인된 실거래 평균 1,900,000,000원보다 37.9% 높습니다. 비교 거래가 오래되고 적어 현재 시가를 확정하기는 어렵지만, 이 가격을 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다. 여기에 위반건축물 표시, 신탁관계 확인, 점유자 보증금 미상까지 더해지므로 높은 평가를 주기 어렵습니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 가격과 물건 상태는 보류입니다. 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 위반건축물 및 신탁·점유 위험을 먼저 확인해야 합니다. 얼마나 할인되었는지가 아니라, 실제 가치와 확인된 위험을 감안해 얼마에 취득하는지가 이 사건의 핵심입니다.
