서울중앙지방법원 2025타경2812. 강남구 삼성동 90 ‘삼성브르넨’ 16층 1601호입니다. 등기상 현재 소유자는 신한자산신탁주식회사이고, 2022년 1월 14일 정락신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 3,158,400,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 강남구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 기재되어 있습니다. 2025년 10월 17일에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
임차인 이혜진 씨가 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만, 전입신고일은 2022.03.22로 말소기준권리일인 2022.01.14보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이라 실제 금액은 원본 서류를 보완 확인해야 하지만, 현 기준으로 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저매각가 32.74억원인데 최근 거래는 19억원뿐입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 19억원으로 확인되어, 현재 최저가는 이 수준의 172.3%입니다. 따라서 신건에서 감정가 근처로 응찰하는 것은 가격 메리트가 없는 접근입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2812 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 16층1601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제16층 제1601호 · 사용승인일 2021.10.19 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,274,000,000원 / 3,274,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 정락신용협동조합 / 2,778,512,265원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 원본 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜진 | 2022.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
말소기준권리는 2022년 1월 14일 정락신용협동조합 근저당권입니다. 이혜진 씨의 전입신고는 2022년 3월 22일로 그 이후이므로 대항력 없음으로 판단합니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 판단이 필요합니다. 따라서 보증금이 미상이라는 사실과 대항력이 없다는 사실을 구분해 원본 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
브르넨삼성의 비교 거래는 확인 가능한 최근 거래 2건으로, 모두 2024년 8월 19억원에 거래됐습니다. 최신 거래도 19억원이며 최근 12개월 평균도 19억원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12 | 1,900,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 1,900,000,000원 |
최신 거래가와 최근 12개월 평균이 모두 19억원인 반면 감정가와 최저가는 32.74억원입니다. 즉 신건 최저가는 최근 시세의 172.3%로, 시세보다 저렴한 수준이 아니라 시세보다 크게 높은 가격입니다. 거래 표본은 40.07㎡이고 본건은 별도의 면적 정보가 확인되지 않으므로, 단순 비교만으로 가격을 확정하지 말고 감정평가서와 실제 상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 35,140,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 정락신용협동조합 | 3,158,400,000원 | 3,158,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,460,000원 |
신건 32.74억원을 가정한 배당표입니다. 집행비용 약 3,514만원을 공제한 뒤 근저당권 채권최고액 31.584억원이 전액 배당되고, 8,046만원이 잔여로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 삼성동, 경기고등학교 동측 인근으로 주위는 아파트·다세대주택·업무시설·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 봉은사역(지하철 9호선) 및 청담역(지하철 7호선), 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 20층 건물 내 16층이며, 외벽은 대리석 붙임 마감, 샷시 창호, 기본적인 위생·급배수·전기·난방·승강기·기계식주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 남측 하향의 완경사지에 자체지반 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 주상용 건부지입니다. 서측 폭 약 70m 내외, 북측 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 중첩되고 건축선 및 가로구역별 최고높이 제한이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘감정가 = 시세’로 보지 말 것. 최근 거래가 19억원인데 최저가가 32.74억원이므로 신건 가격은 최근 시세보다 크게 높습니다.
- 임차인 확인. 이혜진 씨는 전입일 2022.03.22로 대항력이 없지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 원본에서 보증금과 확정일자를 확인하세요.
- 위반건축물 표시 확인. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있으므로 위반 내용과 현재 상태, 시정 여부를 별도로 확인하세요.
- 신탁 확인. 신탁등기가 존재하므로 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 유찰 타이밍. 현재 0회 유찰이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.6회입니다. 현 회차 가격이 높은 만큼 다음 회차의 최저가를 확인한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 별개”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022년 1월 14일 정락신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이혜진 씨도 2022년 3월 22일 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 전혀 다른 문제입니다. 최저가 32.74억원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 19억원의 172.3%입니다. 여기에 매각물건명세서상 위반건축물 표시와 신탁등기까지 확인되므로, 신건 가격을 받아들이기 전에 물건 자체의 법적·물리적 상태를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 비교적 안전, 가격은 보류, 신탁·위반건축물은 원본 확인이 이 사건의 핵심입니다.
