서울중앙지방법원 2025타경103146. 서울 관악구 신림동 행복드림 2층 202호, 전용면적 54.96㎡의 다세대주택입니다. 소유자 허신명은 2021년 8월 이 주택을 거래가 350,000,000원에 취득했습니다. 이후 임차권등기와 압류·가압류 등이 등기되었고, 현재는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 사건입니다.

이 사건의 특이점은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있다는 사실입니다. 김민영의 전입신고 및 점유개시일은 2021.06.11.이고, 말소기준인 관악구 압류일은 2022.12.28.입니다. 임차보증금은 350,000,000원으로 현재 최저매각가를 초과합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 입찰가격이 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득원가가 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사의 권리 포기 확약서가 기재되어 있습니다. 확약서의 효력과 적용 범위가 확인된다면 해당 임차권으로 인한 매수인의 실질 인수부담은 해소됩니다. 따라서 이 물건은 등기상 대항력과 실제 매수인 부담을 반드시 분리해서 판단해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

핵심은 임차인의 전입 및 점유가 2022년 압류보다 빠르다는 점입니다. 등기부상 김민영의 임차권등기는 2023.07.04.에 이루어졌지만, 대항력 판단에서는 임차권등기일만 볼 것이 아니라 기존 점유와 주민등록에 따른 대항력 취득 시점을 함께 보아야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 권리관계를 바꾼다

확인된 실제 임차인은 김민영 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 구분합니다. 김민영의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 서로 다른 임차보증금인 것처럼 합산해서는 안 됩니다.

다만 확약서의 제출자는 주택도시보증공사이고, 등기부상 임차권자는 김민영입니다. 주택도시보증공사가 해당 보증금반환채권과 대항력 관련 권리를 적법하게 승계했는지, 확약의 효력이 등기부상 임차권 전체에 미치는지를 원본으로 확인해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 별도 임차인이나 독립된 권리가 발견된다면 그 부담까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 할인율보다 중요한 거래의 시점

행복드림은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 54.96㎡에 대해 확인되는 거래는 2021년 8월, 바로 이 2층 물건의 거래가 350,000,000원입니다. 실거래 비교 대상을 구체적으로 확인할 수 있다는 장점은 있지만, 현재 매각기일과 시간 차이가 크기 때문에 현재 시장가격을 증명하는 자료로 보기는 어렵습니다.

현재 최저매각가 296,800,000원은 과거 거래가 350,000,000원의 84.8%입니다. 그러나 이것은 어디까지나 2021년 거래와의 비교이지, 최근 12개월 동안 실제 거래된 주택들의 평균과 비교한 할인율이라고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (296,800,000원 매각 가정)

표는 주어진 우선배당 계산을 그대로 정리한 추정치입니다. 채권자별 권리 승계·배당 귀속 및 확약 적용 범위를 확정한 최종 배당표가 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 가치가 커지는 구조

이 물건은 감정가 대비 80%까지 최저매각가가 내려왔습니다. 일반적인 대항력 인수형 임차권이라면 유찰이 반복될수록 보증금의 미배당액이 늘어납니다. 이 때문에 단순한 최저가 하락만으로 실질취득비용이 줄어드는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 추정 최저매각가와 배당계산상 인수액입니다. 실제 낙찰가나 이후 매각조건을 확정한 수치가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 2호선 신대방역 북동측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신대방역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다. 차량 진입 및 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 2필지 일단의 장방형 공동주택 부지입니다. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 지정 사항이 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 확인된 동일 면적 거래가 2021년 1건에 그칩니다. 현재 시장의 거래량과 매도 가능가격에 관한 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약서의 문구, 제출 경위, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 임차권 승계관계. 등기상 임차권자는 김민영입니다. 주택도시보증공사의 보증금반환채권 승계 여부와 확약이 해당 임차권에 미치는 효력을 확인해야 합니다.
• 잔존 인수권리. 확약은 그 대상인 보증금반환청구권에만 적용됩니다. 다른 임차인이나 권리자가 확인되면 별도 분석해야 합니다.
• 세금 압류. 관악구의 2022.12.28. 압류가 말소기준권리입니다. 등기 말소와 실제 조세배당의 문제를 구분하고 당해세 등 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 조사. 2021년 거래가 350,000,000원만으로 현재 가치를 확정할 수 없습니다. 신림동 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매물 가격을 대조해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실제 점유자나 퇴거 여부가 확정되지는 않습니다. 현황조사 원본과 현장을 확인해야 합니다.
• 유찰 전략. 현재 1회 유찰 상태이며, 확약이 유효하다면 추가 유찰은 취득가격을 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 다만 매각조건 변경과 실제 입찰 경쟁을 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득 관련 세금, 수리비 및 명도비용을 확인해 총투입자금을 계산해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 매각기일을 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수형처럼 보이지만, 승부처는 확약서”

이 물건을 등기부의 임차보증금 350,000,000원만 보고 판단하면 대항력 있는 임차권이 매수인에게 승계되는 부담스러운 경매로 보입니다. 실제로 확약서를 적용하지 않는 일반 배당계산에서는 현재 회차 기준 58,155,200원의 인수액이 계산됩니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 포함되어 있다는 점이 결정적입니다. 해당 확약의 효력과 권리 승계관계가 확인된다면 실질 인수액 0원으로 접근할 수 있는 물건입니다.

다만 가격 측면에서는 아직 신중해야 합니다. 최저매각가 296,800,000원이 2021년 거래가 350,000,000원보다 낮더라도, 확인되는 거래가 오래된 단일 사례이므로 현재 시세보다 저렴하다는 근거는 부족합니다. 8세대 다세대주택의 환금성 역시 확인이 필요합니다.

결론은 '확약으로 권리 부담은 해소 가능, 현재 가격 메리트는 검증 필요'입니다. 확약서 원본과 승계관계를 확인한 후 최근 유사 물건의 실제 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 설정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.