서울중앙지방법원 2025타경103146. 서울 관악구 신림동 행복드림 2층 202호, 전용 54.96㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 허신명이고, 이 물건에는 주택임차권자인 김민영의 보증금 350,000,000원이 등기되어 있습니다. 임차인은 2021.06.11. 전입·점유를 시작했고 2021.04.23. 확정일자를 받았으며, 배당요구도 마쳤습니다.
핵심은 2026.06.26.자 확약입니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김민영 임차권에 관한 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 다만 임차인에게 실제로 배당되는 금액은 별개이므로, 현 회차 371,000,000원 가정에서는 우선변제 350,000,000원이 배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103146 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 457-42, 457-43 행복드림 2층202호 · 도로명 서울특별시 관악구 관천로 125-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.96㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 건내 2층 202호 |
| 소유자 | 허신명 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 371,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 371,389,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만, 확약으로 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김민영 | 350,000,000원 | 있음 | 행사 가능 | 0원 · 확약 |
임차권은 2023.07.04. 을구 3번으로 등기됐고 보증금은 350,000,000원입니다. 전입신고와 점유가 2021.06.11.로 말소기준권리인 2022.12.28. 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자 2021.04.23.과 배당요구를 통해 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 확약이 있으므로 이 임차권의 대항력에 따른 매수인 인수 위험은 0원으로 정리됩니다.
등기부상 2022.03.03. 강제경매개시결정과 2023.12.22. 강제경매개시결정은 각각 이후 취소·말소된 이력이 있습니다. 현재 사건은 2025.06.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 진행 중입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격이 확인 거래보다 높다
행복드림은 총 8세대이며, 비교 대상 전용 54.96㎡ 실거래는 확인된 1건입니다. 거래는 2021.08에 2층에서 350,000,000원에 이루어졌습니다. 최근 12개월 평균도 350,000,000원으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 54.96㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 평균 | 54.96㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
신건 최저매각가 371,000,000원은 최근 12개월 평균 350,000,000원의 106.0%입니다. 확인된 최신 거래 역시 350,000,000원이므로 현재 가격은 확인된 시세보다 높습니다. 특히 비교 거래가 2021.08 단 1건이라 최신성·표본 측면의 불확실성이 있습니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,994,000원 |
| 1. 임차인 김민영 보증금 (우선변제) | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 32,441,065원 | 15,006,000원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 371,389,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서는 집행비용 5,994,000원과 임차인 350,000,000원, 오케이캐피탈주식회사 15,006,000원이 배당되어 매각대금 371,000,000원이 소진됩니다. 보증기관의 신청채권 청구금액 371,389,600원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신대방역 북동측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 도시지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 환금성. 행복드림 총 8세대로 규모가 작고, 확인된 동일면적 거래가 2021.08 1건뿐이어서 대단지 아파트보다 거래 유동성에 유의할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.26.자 확약의 문언대로 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에 반영되는지 확인하세요.
- 시세 상한 확인. 현 신건 실질취득 371,000,000원은 확인된 거래 350,000,000원보다 21,000,000원 높습니다. 신건 응찰가를 시세보다 낮게 가져갈 근거를 별도로 확보해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 296,800,000원, 2회 유찰 시 237,440,000원입니다. 각 회차의 실제 시세와 함께 판단하세요.
- 임차인 배당 확인. 김민영 보증금 350,000,000원은 우선변제 항목으로 배당되는 구조이나, 배당 결과와 확약 이행은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권 관련 서류·확약서·현황조사서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 따로 봐야 한다”
이 물건의 핵심은 임차보증금 350,000,000원이 있어도 매수인이 그대로 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 대항력은 인정되지만, 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약으로 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저매각가 371,000,000원은 확인된 동일면적 거래 및 최근 12개월 평균 350,000,000원의 106.0%입니다. 거래 표본이 1건으로 적고 2021.08 거래라 최신성에도 한계가 있어, 신건에서 가격 메리트를 주기는 어렵습니다. 권리 부담은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 보류라는 것이 이 사건의 핵심 결론입니다.
