서울중앙지방법원 2025타경103291. 서울 종로구 구기동 10-11의 2층 201호입니다. 사건상 물건종류는 연립/다세대로 분류되어 있지만, 감정평가 이용상태는 단독주택이고, 건축물대장상 용도 역시 단독주택으로 기재된 반면 등기사항전부증명서 및 건축물대장에는 집합건물로 등재되어 있습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 등기상 후순위 채권보다 먼저 점유를 시작한 임차인 한 명입니다.
현 소유자는 임종진이며 2023.05.04 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 1,130,000,000원입니다. 이후 2024.05.20 중앙농업협동조합이 채권최고액 630,000,000원과 330,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 중 을구 17번 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 사건은 푸딕글로벌 주식회사의 강제경매이며 청구액은 65,079,937원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 구기동 10-11 2층 201호 · 도로명 서울특별시 종로구 비봉2길 80 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정상 단독주택 이용 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상2층 건 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 임종진 · 2023.05.04 소유권이전 · 거래가액 1,130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 1,300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 푸딕글로벌 주식회사 / 65,079,937원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인 10,000,000원은 인수
말소기준은 2024.05.20 을구 17번 중앙농업협동조합 근저당권 630,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 18번 330,000,000원, 2024.06.20 하나은행 105,600,000원, 이후 강제경매·가압류·압류와 중앙농업협동조합의 추가 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)프랜차이즈 1995 | 201호 | 2024.02.01 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 有 | 無 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다.
② 가격 구조 — 현재 실질취득은 1,310,000,000원
이 물건은 대항력 임차인의 보증금 10,000,000원을 매수인이 별도로 떠안으므로, 입찰가격만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 현재 최저매각가 1,300,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 1,310,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,300,000,000원 | 10,000,000원 | 1,310,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,040,000,000원 | 10,000,000원 | 1,050,000,000원 | 237,857,541원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 832,000,000원 | 10,000,000원 | 842,000,000원 | 443,777,541원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,400,000원 |
| 인수 · (주)프랜차이즈 1995 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 17번 근저당 · 중앙농업협동조합 | 630,000,000원 | 630,000,000원 |
| 을구 18번 근저당 · 중앙농업협동조합 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 을구 21번 근저당 · 주식회사하나은행 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 갑구 27번 경매개시결정 · 푸딕글로벌 주식회사 | 65,079,937원 | 65,079,937원 |
| 갑구 28번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,709,784원 | 10,709,784원 |
| 갑구 29번 가압류 · 주식회사전북은행 | 22,589,815원 | 22,589,815원 |
| 갑구 30번 가압류 · 서울축산업협동조합 | 15,226,209원 | 15,226,209원 |
| 갑구 32번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,771,859원 | 20,771,859원 |
| 갑구 36번 경매개시결정 · 중앙농업협동조합 | 65,079,937원 | 65,079,937원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,542,459원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 1,265,057,541원이 전액 배당되고 소유자에게 19,542,459원이 남는 계산입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금 10,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 구기동 관음사 북서측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상2층 건물의 2층 201호입니다.
- 토지. 토지면적 661.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 제1종전용주거지역·자연경관지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,396,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측 및 북측으로 각각 외곽공도와 접하고, 토지정보상 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지이용계획. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함해 도시지역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 1,300,000,000원에 임차인 인수 10,000,000원을 더한 1,310,000,000원이 실제 부담 기준입니다.
- 임차인 보증금 인수. (주)프랜차이즈 1995의 대항력과 보증금 10,000,000원 인수 구조를 매각물건명세서·현황조사 원문과 다시 대조하세요.
- 월세 관계 확인. 현황조사상 월세 2,000,000원이 기재되어 있으므로 점유·계약관계와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 현재 예상배당표보다 후순위 채권자 배당이 줄어들 수 있습니다.
- 건축물 상태 확인. 위반건축물 표시와 단독주택 용도·집합건물 등재 차이를 건축물대장 및 감정서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없어 1,310,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 시세 확인 없이 감정가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 대조하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 0원”은 다른 말이다
이 사건은 말소기준 이후의 등기상 권리가 대부분 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 점유한 실제 임차인 1명이 있고, 그 보증금 10,000,000원은 배당되지 않은 채 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 1,310,000,000원입니다.
여기에 건축물대장상 단독주택 용도와 집합건물 등재의 차이, 매각물건명세서의 위반건축물 표시, 국세·지방세 압류 4건까지 확인해야 합니다. 반면 현재 시세를 검증할 실거래 비교자료는 없습니다. 결론적으로 후순위 권리 정리는 비교적 명확하지만, 임차인 인수와 건축물 표시를 확인한 뒤 가격을 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
