서울중앙지방법원 2025타경103291. 종로구 구기동 비봉2길 80에 위치한 제2층 제201호입니다. 등기상 집합건물이며 경매 용도는 연립/다세대로 분류되어 있습니다. 그러나 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 집합건축물대장에는 위반건축물 표시도 존재합니다.

소유자는 임종진으로, 2023년 5월 4일 거래가액 1,130,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 중앙농업협동조합의 근저당권과 하나은행의 후순위 근저당권이 설정됐고, 2025년 강제경매, 2026년 추가 임의경매가 개시됐습니다.

권리분석의 기준점은 2024년 5월 20일 설정된 중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 후순위 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 이보다 먼저 전입한 임차인이 있어 등기상 권리 소멸과 임차인 보증금 인수는 별개로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

핵심은 2024.05.20 근저당권보다 임차인의 2024.02.01 전입신고가 앞선다는 사실입니다. 현황조사상 임차인에게 대항력이 있는 것으로 분류되며, 배당표에는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전입신고가 말소기준보다 빠르므로 임차인의 대항력을 우선 고려해야 합니다. 다만 법인의 주택임대차보호법상 보호 여부, 실제 점유 및 사업 사용관계, 임대차계약의 당사자와 성격은 별도 확인이 필요합니다. 현황조사에서 확인된 선행 전입만으로 모든 법적 성립요건이 확정되는 것은 아닙니다.

확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권은 단정할 수 없습니다. 현재 예상배당에서는 임차인에게 0원이 배당되고, 보증금 10,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 80%와 시세 할인은 다르다

감정가는 1,300,000,000원이며, 1회 유찰 후 최저가는 1,040,000,000원입니다. 가격이 감정가 대비 80%까지 내려왔다는 것은 분명하지만, 실제 거래가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

특히 이 물건은 일반적인 공동주택 가격 비교가 쉽지 않은 구조입니다. 등기상 집합건물이면서 감정평가상 단독주택으로 이용 중이고, 건축물대장에는 위반건축물 표시가 있습니다. 비교대상을 선정할 때도 단순히 인근 연립·다세대 주택의 거래가를 적용하기 어렵습니다.

각 회차의 최저매각가에 낙찰되고 임차인 보증금 10,000,000원을 전액 인수한다고 가정한 비교입니다. 취득세·등기비·명도비·수선비 등은 제외했습니다. 향후 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,040,000,000원 가정)

배당액은 채권최고액 및 청구금액 기준의 추정치입니다. 중앙농업협동조합 을구 17·18번 근저당권은 각각 630,000,000원과 330,000,000원으로 계산했습니다. 갑구 36번 청구금액은 배당 시뮬레이션상의 표시이며, 동일 채권의 중복 여부와 실제 채권잔액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위·배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는 것이 아니다

이 시뮬레이션에서 신청채권자 푸딕글로벌 주식회사는 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 배당액이 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당 규모가 상당하여 경매절차 진행상황과 이해관계인들의 대응도 계속 확인할 필요가 있습니다.

다만 후순위 일반채권의 미배당액 237,857,541원을 매수인이 그대로 부담하는 것은 아닙니다. 매수인에게 직접 영향을 주는 핵심은 선순위 임대차 보증금과 등기 외 공법상·점유상 위험입니다.

⑥ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 환경. 서울특별시 종로구 구기동 관음사 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 2층 건물의 제2층 제201호입니다. 노출콘크리트 외벽, 샤시 창호, 위생·급배수·소화전·난방설비 등이 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 661.0㎡, 지목 대, 공시지가 3,396,000원/㎡입니다. 이 면적은 개별 호실의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다. 감정상 사다리형 평지로 설명되며, 서측 및 북측이 외곽공도와 접합니다.
• 용도지역. 제1종전용주거지역·자연경관지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 대공방어협조구역도 해당합니다.
• 용도 불일치. 건축물대장상 용도는 단독주택이나 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 집합건물로 등재되어 있습니다. 실제 단독주택 이용상태와 법적 구분소유 관계를 함께 검토해야 합니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장 표제부 및 갑에 위반건축물 표시가 있습니다. 위반 내용, 시정명령, 이행강제금 및 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 아파트형 집합건물과 달리 특수한 이용·등기 구조와 위반건축물 문제가 함께 있으므로 매도 및 금융조달에 제약이 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력. (주)프랜차이즈 1995의 2024.02.01 전입신고, 실제 점유, 법인의 임차인 보호요건, 임대차계약의 목적물 및 사용관계를 확인하세요.
• 보증금 인수. 10,000,000원 전액 인수를 기준으로 자금을 준비하되, 보증금 반환 및 임차권 소멸 조건을 매각물건명세서와 배당관계에서 재확인하세요.
• 월차임 및 명도. 월차임 2,000,000원, 임대차기간 및 연체 여부, 점유 종료 조건을 확인하세요. 낙찰 직후 즉시 인도받을 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 위반건축물 내용. 건축물대장 원본과 관련 행정처분을 확인하고 시정 가능성·비용 및 매수인에게 미칠 영향을 검토하세요.
• 집합건물 적법성. 건축물대장상 단독주택 용도, 등기상 집합건물, 실제 이용상태 사이의 차이와 구분소유권 및 대지권 관계를 확인하세요.
• 세금 관련 권리. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부, 법정기일 및 실제 교부청구 금액을 확인하세요.
• 가격 검증. 유사한 구기동 주택의 최신 실거래와 최근 12개월 가격 흐름을 확인하세요. 비교 시 위반건축물 및 용도 차이에 따른 가치 조정을 고려해야 합니다.
• 대출 가능성. 잔금대출 취급 가능 여부, 담보평가 방식, 위반건축물로 인한 금융기관 심사 제한을 입찰 전에 확인하세요.
• 관리비·공과금. 관리비 및 공과금 체납 여부와 법적으로 승계될 수 있는 부담을 별도로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 건축물대장의 최신 내용을 대조하고 기일 변경 여부도 확인하세요.

맺으며 — “감정가보다 낮다”는 투자 근거가 아니다

종로구 구기동 201호는 감정가 13억에서 한 차례 유찰되어 최저가가 10.4억까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수를 고려하면 현재 기준 실질취득금액은 10.5억입니다.

더 중요한 문제는 건축물의 법적 상태입니다. 위반건축물 표시, 단독주택과 집합건물 사이의 용도·등기 불일치, 국세·지방세 관련 권리, 임차인의 대항력이 동시에 존재합니다. 이 때문에 일반적인 권리정리형 경매보다 실사 난도가 높습니다.

실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가의 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 추가 유찰로 실질취득금액이 낮아지더라도 위반건축물과 임차인 관련 위험까지 자동으로 해소되지는 않습니다.

결론은 적극 입찰보다 권리·건축·시세 검증 우선. 이 물건의 핵심은 몇 차례 유찰됐는지가 아니라, 실제로 인수할 비용과 건물의 법적 활용 가능성을 확인한 뒤 그 위험을 감당할 가격인지 판단하는 것입니다.