서울중앙지방법원 2025타경103330. 관악구 신림동 베스트하우징 3층 301호, 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 한 번 유찰돼 감정가의 80%로 내려온 물건이 아닙니다. 등기부상 보증금 365,000,000원의 주택임차권이 있고, 임차인의 전입신고와 확정일자는 2022.03.15.로 말소기준인 2022.09.19. 가압류보다 빠릅니다.
이런 구조에서는 임차권등기가 매각으로 말소된다는 표시만 보고 인수 부담까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있기 때문입니다. 하지만 이번 사건에는 판단을 바꾸는 중요한 서류가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 539-22 베스트하우징 3층 301호 도로명주소: 서울특별시 관악구 남부순환로145길 20-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.65㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 방 3 · 거실 · 주방 · 다용도실 · 욕실 2 · 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2011.11.30. |
| 소유자 | 강순식 (2022.04.06. 소유권이전 · 거래가액 365,000,000원) |
| 감정가 | 376,000,000원 |
| 최저매각가 | 300,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,578,700원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.19. 주식회사케이비국민카드 가압류 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2022.09.19. 주식회사케이비국민카드 가압류입니다. 이 가압류를 비롯한 후순위 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거에 설정되었던 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었습니다.
다만 고은별 임차인의 주택임차권은 2024.03.21. 등기되었더라도 실제 전입·점유 개시일과 확정일자는 2022.03.15.입니다. 따라서 임차권등기의 접수일이 말소기준일보다 늦다는 이유로 대항력까지 후순위라고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 3.65억 인수 위험과 확약의 효과
확인되는 실제 임차인은 고은별 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 확약서 제출 주체로 구분합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 · 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 고은별 건물의 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.03.15. 확정 2022.03.15. 배당요구 있음 |
365,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 인수 0원 |
이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 전제에서는 매수인 실질 인수액 0원으로 판단합니다. 배당표상 69,211,200원은 확약 전제 밖의 원칙상 위험액이지, 확약 적용 후 실제 부담액이 아닙니다.
확약 효력은 해당 임차권에 한정됩니다. 현재 확인되는 다른 임차인은 없지만, 확약 밖의 별도 점유자나 인수 대상 권리가 확인될 경우에는 별도 판단이 필요합니다. 입찰 전에는 확약서 원문·적용 대상·법원 매각조건 및 임차권등기 말소 가능성을 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 82.4%라는 숫자에 주의
베스트하우징의 전용 59.65㎡에 대응하는 확인 실거래는 2022년 4월 1건이며, 거래금액은 365,000,000원입니다. 같은 호수의 과거 소유권이전 거래가액과도 일치합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.65㎡ | 3층 | 365,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 59.65㎡ | 1건 | 365,000,000원 |
최저매각가 300,800,000원은 이 과거 거래금액의 82.4%입니다. 감정가 376,000,000원보다는 낮지만, 2022년의 단일 거래와 비교한 차액을 현시점의 할인 폭으로 해석해서는 안 됩니다.
최근 시장의 거래가격을 판단할 만한 독립적인 최신 거래 표본이 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 10세대 규모의 다세대주택으로, 동일 건물에서 반복 거래가 이뤄지는 대단지 아파트와 비교해 시세 파악과 환금성 평가가 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,011,200원 |
| 1. 임차인 고은별 · 우선변제 | 365,000,000원 | 295,788,800원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,136,407원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 8,149,366원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 80,537,424원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 387,578,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 집행비용 추정액을 차감하고 임차인에게 우선 배당하는 가정에 따른 것입니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부에 따른 실제 배당순위 변경은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사 청구액은 경매신청 채권액으로 표시한 것이며, 임차보증금과의 대위·승계 관계는 별도 확인 없이 중복된 독립 손실로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액은 구분
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 배당 부족분이 증가하는 구조입니다. 다만 이번 사건은 해당 임차권에 대한 포기 확약이 제출되어 있어, 원칙상 인수액과 확약 적용 후 실제 인수액을 분리해서 봐야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 최저가 | 확약 제외 시 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 300,800,000원 | 69,211,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 240,640,000원 | 128,528,960원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 192,512,000원 | 175,983,168원 | 0원 |
확약 제외 시 금액은 각 회차 배당추정에 따른 보증금 부족액입니다. 집행비용 등으로 최저가와 추정 인수액의 단순 합계가 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 또한 각 회차 금액은 실제 낙찰가가 아닌 시나리오상의 최저가입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 지하철 2호선 신대방역 남서측에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 신대방역과 노선버스 정류장이 있습니다. 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2011.11.30. 사용승인된 5층 건물의 3층 세대로, 위생·급배수·개별난방·화재탐지·소화·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 실제 허가 대상 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대주택으로 동일 건물의 거래 표본이 적습니다. 2022년 4월 거래 1건만으로 현재의 매도가격이나 매각 소요기간을 판단하기는 어렵습니다.
- 세금 관련. 국세·지방세 압류 7건이 확인됩니다. 등기상 압류 자체의 말소 여부와 별도로, 당해세 등 배당상 우선하는 조세채권이 있는지 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 확인해야 합니다.
- 임차인 및 점유 확인. 실제 임차인 고은별의 주택임차권등기와 현장 점유관계를 대조하고, 별도 점유자나 추가 인수 권리가 있는지 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 법정기일·당해세·배당순위를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 2022.04의 365,000,000원 거래는 현재 시세가 아닙니다. 신림동의 유사 면적·연식·입지 다세대주택 실거래로 입찰가 상한을 다시 산정하세요.
- 환금성 점검. 소규모 다세대주택이라는 특성을 고려해 거래량, 매수 수요, 전세 수요와 금융조달 가능성을 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 가능성이 있는 공용부분 금액과 실점유자의 인도 가능성을 조사하세요.
- 매각기일 및 서류 대조. 2026.10.22. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 사건 진행상태를 최신 원본과 대조하세요.
맺으며 — “인수액 0원”과 “가격 메리트”는 다르다
이 물건의 핵심은 365,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 있지만, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 인수 부담이 해소되는 구조라는 점입니다. 확약을 적용하면 현 회차 기준 실질 인수액은 0원이고, 최저매각가 300,800,000원을 중심으로 취득 판단을 할 수 있습니다.
하지만 권리 위험이 줄었다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 비교할 수 있는 거래는 2022년 4월의 365,000,000원 단 1건입니다. 과거 거래 대비 82.4%라는 비율은 현재 시세 대비 할인율이 아닙니다. 또한 다수의 압류와 소규모 다세대주택의 환금성 문제는 별도로 검토해야 합니다.
결론은 확약 조건부 권리 인수 부담 해소, 현재 가격 메리트는 추가 검증 필요. 확약서 효력과 현재 시세를 확인하기 전까지는 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 적극 응찰할 물건은 아닙니다.
