서울중앙지방법원 2025타경103330. 관악구 신림동 베스트하우징 3층 301호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강순식이며 2022.04.06 거래가 365,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 채권 수가 많은 것 자체보다 임차인 고은별의 선순위 대항력과 그 뒤 제출된 확약서입니다. 고은별은 2022.03.15 전입·점유·확정일자를 갖췄고 보증금은 365,000,000원입니다. 말소기준인 2022.09.19 KB국민카드 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다.
그대로라면 유찰 시 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 따라붙어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정될 수 있는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.26 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 539-22 베스트하우징 3층301호 · 남부순환로145길 20-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 59.65㎡ · 방3·거실·주방·다용도실·욕실2·발코니 등 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 강순식 (2022.04.06. 거래가 365,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 376,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,578,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2011.11.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.09.19 KB국민카드 가압류 5,136,407원입니다. 그 뒤의 농협은행·서울보증보험 가압류, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 고은별의 전입·점유·확정일자는 2022.03.15로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은별 | 건물의 전부 | 365,000,000원 | 2022.03.15 / 2022.03.15 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 실질 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션상 1회 유찰 시 미배당·인수 계산액은 69,211,200원, 2회 유찰 시 128,528,960원입니다. 이 사건에서는 2026.06.26 확약으로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 신건 3.76억은 확인 실거래의 103%
베스트하우징은 총 10세대이고, 비교 가능한 59.65㎡ 실거래는 2022.04 3층 365,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 376,000,000원은 이 거래가의 103.0%입니다. 표본이 1건뿐이므로 정밀한 시세 범위를 단정하기는 어렵지만, 적어도 제공된 실거래 기준으로는 신건 최저가가 더 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.65㎡ | 3 | 365,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,064,000원 |
| 1. 임차인 고은별 보증금 | 365,000,000원 | 365,000,000원 |
| 2. KB국민카드 가압류 | 5,136,407원 | 4,936,000원 |
| 3. 농협은행 가압류 | 8,149,366원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 80,537,424원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 387,578,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 376,000,000원에서는 집행비용 6,064,000원, 임차인 보증금 365,000,000원, KB국민카드 4,936,000원 순으로 배당되어 매각대금이 소진됩니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 해당액이 있으면 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수액과 확약의 차이
| 회차 | 매각가 | 시뮬레이션 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 376,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 300,800,000원 | 69,211,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 240,640,000원 | 128,528,960원 | 0원* |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 유찰할수록 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인에 대해 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있으므로, 단순 시뮬레이션의 인수액을 실제 매수인 부담으로 그대로 읽어서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 신대방역 남서측에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 신대방역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2011.11.30입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,119,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일 현재 그대로 유효한지 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류와 이행 주체를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 해당액은 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 교부청구·세목을 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 376,000,000원은 확인 실거래 365,000,000원의 103.0%입니다. 신건을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
- 거래 표본 제한. 동일 면적 확인 실거래가 1건이므로 층·향·내부 상태를 포함한 현장 시세 확인이 특히 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 교부청구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 줄었지만, 신건 가격은 아직 높다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 365,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 유찰 때마다 미배당 보증금이 따라붙는 고위험 구조처럼 보입니다. 실제 시뮬레이션도 1회 유찰 69,211,200원, 2회 유찰 128,528,960원의 인수액을 계산합니다. 하지만 2026.06.26 확약서가 그 핵심 위험을 뒤집습니다. 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 신건이 곧바로 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 376,000,000원은 확인되는 실거래 365,000,000원보다 3.0% 높습니다. 게다가 거래 표본은 1건에 불과하고 세금 압류도 다수입니다. 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 해소, 가격은 신건 기준 보수적으로 판단”입니다.
