서울중앙지방법원 2025타경103370. 서울 관악구 신림동의 태경빌 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택 단지형)입니다. 2020년 사용승인된 5층 건물에 위치하며, 신림선 서원역 남동측 인근의 기존 주거지역에 자리합니다. 감정가 346,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 276,800,000원까지 낮아졌습니다.

겉으로는 최근 거래보다 낮은 가격의 소형 다세대지만, 등기부에 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 김명운의 임차권등기가 존재합니다. 보증금 298,000,000원은 현재 최저가를 초과합니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조지만, 이번 사건에는 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서가 제출되어 있다는 중요한 차이가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준권리는 2023.08.01 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 앞선 근저당권들은 이미 등기부에서 말소되었고, 김명운의 주택임차권등기만 말소기준보다 먼저 설정된 주요 인수 검토 권리입니다. 말소기준 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.98억을 누가 부담하는가

확인되는 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 김명운은 보증금과 확정일자가 명확한 선순위 임차권자이고, 박형준은 후순위 전입이 확인되나 보증금이 불명확한 점유자입니다. 주택도시보증공사는 이 두 사람과 별도로 확인되는 경매채권자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

박형준은 별도입니다. 2024.12.04 전입으로 기재되어 있어 말소기준보다 후순위이므로, 제시된 전입일 기준 독립적인 선순위 대항력은 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않았으며 현재 점유 상태도 재확인이 필요합니다. 김명운 관련 확약서가 박형준에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 따라서 확약 밖 점유관계에서 발생할 수 있는 명도 부담과 미확인 권리위험은 별도로 남습니다.

③ 예상배당표 (매각가 276,800,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 주택도시보증공사 가압류 청구금액 1,138,000,000원은 본 계산에서 미배당됩니다. 동일 채권자의 경매개시결정을 별도 독립채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 확정 배당표에 따릅니다.

④ 회차별 인수 시나리오 — 확약이 왜 중요한가

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 하락하더라도 배당받지 못하는 보증금이 늘어납니다. 확약이 없는 경우 매수인의 실질취득금액은 보증금 298,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다. 아래 계산에서는 집행비용이 먼저 공제되므로 총부담이 보증금을 소폭 초과합니다.

회차별 인수액은 제시된 집행비용 추정과 배당 시나리오를 반영했습니다. 확약 적용 실질취득금액에는 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 및 다른 미확인 부담은 포함하지 않았습니다.

⑤ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 표본은 적다

태경빌의 확인된 실거래는 2건이며, 최근 12개월 내 거래는 2026년 4월 439,000,000원 1건입니다. 과거 2022년 거래 340,000,000원까지 합산한 전체 평균은 389,500,000원이지만, 현 시점의 가격 비교에서는 최신 거래를 우선하는 것이 타당합니다.

현재 최저가 276,800,000원은 최근 거래 439,000,000원 대비 162,200,000원 낮은 가격이고, 최근 거래가의 63.1%입니다. 확약이 유효하다면 이 비교에 사용할 실질취득금액 역시 276,800,000원입니다.

확약을 적용하지 않는 보수적인 경우에도 예상 실질취득금액 302,675,200원은 최근 거래 439,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 경우 할인 폭을 최저가만으로 계산해서는 안 됩니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.3회, 매각률은 66.67%입니다. 대규모 아파트 단지와 달리 14세대 규모의 소형 다세대이므로, 이 통계만으로 환금성이 충분하다고 단정하기는 어렵습니다. 실거래가 존재하는 것은 긍정적이나 매수층의 폭과 거래 지속성에 대한 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 서울 관악구 신림동, 신림선 서원역 남동측 인근입니다. 단독·다가구·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존 주거지역으로 주변 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 경전철역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.05.08 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 기본적인 난방·위생·급배수시설과 승강기를 갖추었습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 완경사지에 있으나 자체 지반은 대체로 평탄화되어 있고, 북동측 세로에 접합니다. 토지면적은 264.0㎡이며, 개별공시지가는 4,083,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역에 해당하며, 정비구역·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등 관련 표시가 있습니다. 건축허가·착공 제한 및 토지거래허가구역 관련 기간 표시도 있어 입찰 당시의 효력과 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 태경빌은 14세대의 소형 다세대입니다. 최근 12개월 비교 거래가 1건이어서 거래가격의 대표성이 제한됩니다. 아파트처럼 풍부한 동일평형 실거래를 전제로 한 시세평가는 적절하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 원문으로 확인합니다.
• 김명운 임차권등기 확인. 을구 7번 주택임차권등기의 배당 후 말소 처리, 확약 적용 범위 및 잔존채무 인수 여부를 확인합니다. 확약을 전제로 한 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다.
• 박형준 점유 실사. 2024.12.04 전입자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 퇴거 의사를 확인합니다. 후순위 전입이라는 사실만으로 명도까지 완료된 것은 아닙니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 3-1번 민간임대주택등기의 등록 상태, 임대의무기간과 매각에 따른 처리 여부를 확인합니다.
• 실거래 검증. 2026.04 거래 439,000,000원의 계약조건, 거래의 정상성, 층·면적 차이 및 현재 매도 가능한 가격을 확인합니다. 해당 1건을 확정적인 환금가격으로 가정하지 않습니다.
• 경매채권 및 배당. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 본 경매 청구금액을 구분하고, 임차보증금 배당과 미배당 처리 구조를 매각물건명세서 및 배당 관련 서류로 재확인합니다.
• 관리비·명도비용. 체납 공용관리비, 현장 점유, 인도명령 또는 명도소송 가능성과 추가 비용을 확인합니다.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원의 변경·정정 공고를 확인합니다. 매각기일은 2026.10.22입니다.

맺으며 — “2.98억 인수형을 바꾸는 확약서”

신림동 태경빌 402호의 권리분석은 단순한 말소형 경매가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 보증금 298,000,000원의 임차권이 존재하며, 확약이 없다면 현재 최저가 기준 25,875,200원의 보증금 인수가 발생하는 구조입니다. 낙찰가만 낮아진다고 총취득금액이 같은 비율로 내려가지 않습니다.

그러나 주택도시보증공사의 확약서는 이 물건의 투자 구조를 바꿉니다. 확약의 효력이 확인되면 김명운 보증금 관련 실질 인수는 0원이 되고, 현재 최저가 276,800,000원을 기준으로 가격을 비교할 수 있습니다. 최근 거래 439,000,000원보다 낮은 가격인 점도 분명합니다.

그럼에도 박형준의 미확인 임대차관계와 소형 다세대의 제한적인 실거래 표본은 쉽게 넘어갈 문제가 아닙니다. 확약서가 모든 점유자의 문제를 해결하는 것은 아니며, 최근 거래 1건만으로 빠른 재매각을 보장할 수도 없습니다.

종합 판단: 가격 매력은 있으나 권리·점유 확인을 조건으로 검토할 물건. 확약서의 실효성과 임차인별 권리관계가 확인된다면 현재 회차에서도 검토할 만하지만, 그 전에는 최저가와 최근 거래가격의 차이만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.