서울중앙지방법원 2025타경103370. 관악구 신림동 서원1길 32 태경빌 4층 402호로, 전용면적 29.86㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이도연이고 2020년 5월 8일 사용승인을 받았습니다. 물건 자체는 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용되고 있습니다.
권리관계의 핵심은 을구 7번 주택임차권입니다. 김명운 임차인은 2021년 3월 16일 전입, 2021년 2월 22일 확정일자를 갖고 있고, 임차보증금은 298,000,000원입니다. 등기부에는 임차권등기까지 되어 있으며 2023년 3월 28일 배당요구도 접수됐습니다. 따라서 권리상 ‘완전한 안전형’으로 보기보다 임차권의 배당·말소 구조를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103370 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 4층402호 서울특별시 관악구 서원1길 32(신림동) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.86㎡ · 4층 402호 |
| 소유자 | 이도연 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 박형준 | 2024.12.04 | - | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 김명운 | 2021.03.16 | 2021.02.22 | 298,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 임차권등기 |
김명운 임차인은 임대차계약일자가 2021년 2월 10일이고, 주민등록일자는 2021년 3월 16일, 점유개시일자는 2021년 3월 15일, 확정일자는 2021년 2월 22일입니다. 등기부상 을구 7번 주택임차권으로 전유부분 전부에 대해 보증금 298,000,000원이 기재되어 있으며 2023년 3월 28일 배당요구도 이뤄졌습니다.
③ 시세 비교 — 신건에서 가격 메리트가 있다
태경빌 동일 면적대의 최근 거래는 2건입니다. 비교 대상 면적은 29.86㎡이고, 실제 거래자료는 29.28㎡로 일치 평가되어 있습니다. 최근 거래는 2026년 4월 439,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 439,000,000원입니다. 2022년 5월 거래는 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.28㎡ | 5 | 439,000,000원 |
| 2022.05 | 29.28㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.86㎡ | 1건 | 439,000,000원 |
현재 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 439,000,000원의 78.8% 수준입니다. 최신 거래 대비 금액 차이는 93,000,000원입니다. 최근 거래가 2022년 3.40억원에서 2026년 4.39억원으로 높아져 최근 거래가 과거 거래보다 29.1% 높아진 추세입니다. 따라서 이번 물건은 하락장 보정이 필요한 사례가 아니라, 최근 시세 대비 할인된 신건 가격을 검토하는 사례입니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,644,000원 |
| 1. 임차인 김명운 보증금 (우선변제) | 298,000,000원 | 298,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,138,000,000원 | 42,356,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,644,000원과 임차인 김명운 보증금 298,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 42,356,000원이 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사 가압류의 미배당액은 1,095,644,000원이며, 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림선 서원역 남동측 인근으로, 단독주택·다가구·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 경전철역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호이며, 기본적인 난방·위생·급배수시설과 승강기를 갖추었습니다.
- 토지. 완경사지에 위치하나 자체 지반은 대체로 평탄화된 세장형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 정비구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당 사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김명운의 보증금 298,000,000원, 대항력, 우선변제권, 임차권등기를 모두 확인하고 매각물건명세서와 등기부 원문을 대조하세요.
- 확약서 범위 확인. 2026.5.21.자 주택도시보증공사 확약서가 제출되어 있으므로 우선변제권·대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 확인하세요.
- 가격. 현재 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 평균 439,000,000원의 78.8%입니다. 신건이라도 최근 시세 대비 할인폭이 있습니다.
- 미상 임차인. 박형준은 2024.12.04. 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 미상으로 기재되어 있어 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 관리비·인도. 소유자 및 점유관계, 관리비 체납 여부, 명도 관련 사항은 현장 확인과 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 확인 후 가격을 본다”
이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 낮다는 데 있지 않습니다. 임차인 김명운의 2.98억원 보증금과 대항력·우선변제권이 확인되는 만큼, 먼저 임차권 및 확약서의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다. 그 다음 가격을 보면 현재 최저가 3.46억원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 4.39억원의 78.8%로, 가격 측면에서는 충분히 검토할 만합니다. 즉 권리는 주의, 가격은 유리한 구조이며, 입찰 전 임차권 말소·배당 및 확약서의 효력 범위를 확정하는 것이 핵심입니다.
