서울중앙지방법원 2025타경103382. 관악구 신림동 다솜그랑빌 2층 203호, 전용면적 29.93㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 275,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 220,000,000원입니다. 겉으로 보기에는 감정가보다 가격이 낮아진 물건이지만, 등기부에는 임차보증금 295,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 이 보증금은 현재 최저매각가보다 많습니다.
권리분석의 출발점은 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 임차인의 전입일은 2022.01.07.로 더 빠릅니다. 따라서 임차인 고정훈은 대항력을 가진 선순위 임차인입니다. 통상적이라면 경매에서 전액 배당받지 못한 임차보증금이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약서가 제출되어 실제 인수 판단이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 2층 203호 도로명: 서울특별시 관악구 남부순환로144길 50-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.93㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 | 275,000,000원 |
| 최저매각가 | 220,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류 |
| 임차보증금 | 295,000,000원 (고정훈) |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (2026.05.12.자 확약 적용) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서
말소기준권리는 2023.09.18. 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 1,279,000,000원으로 표시되어 있으나, 이는 해당 가압류의 청구금액이며 이 물건 자체의 감정가나 매수인이 인수할 채무액을 뜻하지 않습니다.
말소기준권리 이후에 설정된 국세·지방세 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 임차권등기의 말소와 임차인이 가진 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 구분해야 합니다. 이 사건은 임차인의 전입일이 말소기준보다 빠르기 때문에 확약이 없었다면 미배당 보증금 인수가 핵심 위험입니다.
② 임차인 분석 — 295,000,000원의 성격
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고정훈 주거 · 임차권등기 |
전유부분 전부 | 전입 2022.01.07 확정 2021.12.09 |
295,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 인수해소 |
| 임대차계약일 | 2021.12.02 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.12.09 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.01.07 |
| 임차권등기 | 2024.01.19 (을구 3번) |
| 배당요구 | 있음 |
| 보증금 | 295,000,000원 |
| 실제 임차인 | 1명 · 고정훈 |
| 확약서 | 2026.05.12.자 주택도시보증공사 제출 |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 합산할 대상은 아닙니다. 실제 임차인은 고정훈 1명이며, 임차보증금도 중복 없이 295,000,000원으로 파악해야 합니다. 또한 이번 확약의 효력은 해당 임차보증금에 한정되며, 다른 임차인이나 별개 권리자의 인수 위험까지 일괄적으로 해소하는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인과 실제 시세는 다르다
현재 최저매각가는 220,000,000원으로 감정가 275,000,000원의 80%입니다. 감정가 대비 가격은 낮아졌지만, 실제 거래시세 대비 저렴한지는 별개의 문제입니다. 이 물건은 13세대 규모의 다솜그랑빌에 속하며, 동일 면적의 직접 비교 가능한 최근 거래가격은 확인되지 않았습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 275,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 220,000,000원 | 감정가의 80% |
| 확약 전 실질취득 추정 | 298,880,000원 | 최저가 + 추정 인수액 |
| 확약 적용 후 실질취득 | 220,000,000원 | 인수 0원 |
| 동일 면적 최근 실거래 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
확약이 없는 일반적 선순위 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 이 사건의 현재 회차 배당 추정은 집행비용이 포함되어 298,880,000원으로 계산됩니다. 그러나 확약 적용 후에는 이러한 추가 인수가 해소되므로 매각대금 기준 실질취득액은 220,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 고정훈 (우선변제) | 295,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 및 실제 배당절차에 따른 변동 가능성이 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구는 권리 및 절차상 표시된 금액으로, 동일 채권의 중복 가능성을 고려해야 하며 별개의 매수인 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 인수 위험 — 확약의 경제적 가치
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰 · 80%) | 220,000,000원 | 78,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 176,000,000원 | 122,264,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (51.2%) | 140,800,000원 | 156,971,200원 | 0원 |
이 표에서 중요한 것은 확약 전과 확약 후의 차이입니다. 확약 전에는 최저매각가가 낮아져도 보증금 미배당분이 증가하여 실제 취득 부담이 크게 줄지 않습니다. 반면 확약을 유효하게 적용하면 보증금 추가 인수가 없어져 매각대금이 곧 취득원가의 주요 부분이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 미성초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·학교 등이 혼재한 주거지역이 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2019.11.18. 준공된 13세대 규모 다솜그랑빌입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 203호로, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m 막다른 도로와 동측 약 6m 도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 자루형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등이 적용됩니다. 교육환경보호 관련 사항은 관계 기관 확인이 필요합니다.
- 토지·건물 상태. 공시지가 3,800,000원/㎡, 토지면적 353.1㎡이며 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 13세대 소규모 다세대주택으로, 직접 비교 가능한 최근 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서는 환금성과 적정 낙찰가를 확정하기 어렵습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12.자 주택도시보증공사 확약서의 문구, 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 잔존 보증금반환청구권 포기가 매수인에게 적용되는지, 확약에 별도 조건이 붙어 있지 않은지 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기가 되어 있지만 현재 점유상태는 명확히 확인되지 않았습니다. 현장 점유자 및 인도 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당·세금 검토. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세, 법정기일, 실제 배당순위와 집행비용을 최신 자료로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 신림동 인근 유사 면적·준공연도·층의 다세대주택을 대상으로 최근 실거래가와 매도 호가를 비교해 응찰 상한을 설정해야 합니다.
- 명도·관리비. 점유 상태, 인도 절차, 미납 공용관리비 및 건물 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 재매각조건 확인. 매각기일 2026.10.22의 최신 매각물건명세서, 매각조건, 등기사항증명서와 현황조사서의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 위험은 확약이 풀고, 가격은 시세가 결정한다”
이 사건을 단순히 감정가 275,000,000원에서 220,000,000원으로 내려간 1회 유찰 물건으로 보는 것은 불충분합니다. 원래는 매수인이 인수할 수 있는 295,000,000원의 선순위 임차보증금이 핵심이기 때문입니다.
일반적인 배당 추정으로는 현재 회차에서도 78,880,000원의 잔존 보증금이 생기지만, 주택도시보증공사의 2026.05.12.자 확약으로 이 인수 위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다. 따라서 확약 효력 확인을 전제로 매수인 보증금 인수액은 0원으로 판단합니다.
남는 과제는 가격입니다. 현재 최저매각가가 감정가의 80%라는 사실만으로는 시장가격보다 싸다고 볼 수 없습니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가 부족하고, 13세대 소규모 다세대주택의 환금성도 별도로 평가해야 합니다. 권리상 핵심 위험은 해소됐지만, 가격 매력은 아직 검증되지 않았습니다. 확약서 원본 확인과 실거래 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
