서울중앙지방법원 2025타경103382. 관악구 신림동 다솜그랑빌 2층 203호, 다세대주택 1개호입니다. 권리분석의 핵심은 2022년 1월 7일 전입·점유를 시작한 임차인 고정훈과 2023년 9월 18일 주택도시보증공사의 가압류 사이의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
보증금은 295,000,000원, 확정일자는 2021.12.09이고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저가 275,000,000원에서 집행비용 4,650,000원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 270,350,000원, 원칙상 미배당 보증금은 24,650,000원입니다. 단순 계산만 보면 낙찰자가 그 부족분을 떠안을 수 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 2층 203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 남부순환로144길 50-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 인수는 확약으로 해소
등기상 과거 관악중앙새마을금고의 근저당권 1,800,000,000원은 2019.12.30 일부포기로 이미 말소됐고, 2021.08.31 국의 압류 역시 2021.11.19 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.09.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국 압류, 관악구 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권등기 자체는 2024.01.19로 말소기준 뒤이지만, 임차인 고정훈은 2022.01.07 전입·점유, 2021.12.09 확정일자를 갖고 있어 기초 임대차관계는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 날짜만 보고 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 이 표에서 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
임차인 권리분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고정훈 | 전유부분 전부 | 295,000,000원 | 2022.01.07 / 2021.12.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
임차권등기: 2024.01.19 · 임대차계약일자: 2021.12.02 · 배당요구 있음. 확약서가 적용되는 이 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
다솜그랑빌은 13세대, 사용승인 관련 단지 정보상 준공일은 2019.11.18로 제시돼 있습니다. 비교 대상으로 제시된 면적은 29.93㎡이지만, 이 사건과 일치하는 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 275,000,000원이나 최저가 275,000,000원을 두고 시세보다 싸다·가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 고정훈 보증금 | 295,000,000원 | 270,350,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 24,650,000원입니다. 다만 2026.05.12.자 확약서에 따라 해당 임차인은 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전·후 판단은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 275,000,000원 | 24,650,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 220,000,000원 | 78,880,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 176,000,000원 | 122,264,000원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인 부담이 커지는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 해당 임차인에 대한 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약이 있으므로, 정확도 규칙상 각 회차의 룰상 인수 가능액을 실제 취득비용에 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미성초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·학교 등이 있는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 203호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 4미터 막다른 도로와 동측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 353.1㎡, 지목은 대, 평지의 자루형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,800,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.12.자 확약서의 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 등기상 을구 3번 주택임차권이 실제로 말소되는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 부족분과 실질 인수 구분. 신건 계산상 부족분 24,650,000원은 존재하지만, 확약 적용 시 매수인 실질 인수와 동일하게 보면 안 됩니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 없어 275,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 인근 다세대의 유사 면적·층·준공연도 거래를 별도로 대조하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 13세대 규모이고 제시된 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 매각률 0.0%이므로 재매각 가능성까지 가격에 반영할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건을 숫자만 보면 보증금 295,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 예상배당에서도 24,650,000원이 부족해 인수형 사건처럼 보입니다. 그러나 2026.05.12. 주택도시보증공사의 확약서가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
따라서 현재 회차에서 실질취득은 최저가와 같은 275,000,000원입니다. 권리 문제는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 동일 조건 실거래 비교가 없어 이 가격이 시장 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 별도 검증 필요. 이 사건의 핵심은 두 판단을 섞지 않는 것입니다.
* 확약이 해당 임차인에 유효하게 적용되고 그 내용대로 대항력·잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 룰상 매수인 인수 가능액은 현재 회차 24,650,000원, 1회 유찰 시 78,880,000원, 2회 유찰 시 122,264,000원이지만 확약 반영 시 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
