서울중앙지방법원 2025타경103507. 서울 관악구 봉천동 ‘아르떼빌’ 2층 202호, 전용면적 18.82㎡의 다세대형 공동주택입니다. 소유자는 서정훈이고 2021.09.03. 매매로 취득한 거래가액은 298,000,000원입니다. 등기상 2023.10.19. 김덕년의 주택임차권이 설정됐고 임차보증금은 295,000,000원, 전입신고 2021.10.06, 확정일자 2021.10.06으로 기재돼 있습니다. 이 권리는 2025.01.15. 압류보다 앞서므로 단순히 뒤의 압류만 보고 안전하다고 볼 수 없는 구조입니다.
더구나 별도로 확인되는 현황조사 임차인 조문주는 2024.03.06. 전입으로 표시돼 있고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 조문주는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 반면 김덕년은 확정일자와 배당요구가 모두 확인돼 우선변제권 행사 가능 상태입니다. 다만 2026.6.26.자 확약서가 존재해, 주택도시보증공사가 실제로 어떤 권리를 포기했는지와 그 효력이 김덕년 임차권에 어떻게 연결되는지가 낙찰가보다 더 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103507 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층202호 [도로명주소] 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 18.82㎡ · 지상6층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.09.03. 매매 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 공부·이용상태 | 공동주택[도시형생활주택(단지형 다세대주택)] · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김덕년 | 2021.10.06 / 2021.10.06 | 295,000,000원 | 대항력 有우선변제 有인수 검토 |
| 조문주 | 2024.03.06 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
김덕년은 등기부 을구 1번 주택임차권으로 전유부분 전부에 대해 보증금 295,000,000원이 확인됩니다. 임대차계약일자는 2021.10.06, 주민등록일자도 2021.10.06이며, 2023.10.19. 임차권등기가 완료됐습니다. 2024.01.25. 경정등기에는 임대차계약일자 2021.08.25, 점유개시일자 2021.10.06, 확정일자 2021.09.10이 추가로 나타납니다. 어느 쪽이든 2025.01.15. 압류보다 앞선 권리로 파악됩니다.
② 배당·인수 구조 — 신건 가격만 보면 안 된다
현재 회차 매각가 175,000,000원을 가정하면 집행비용 약 3,250,000원을 먼저 공제하고, 김덕년 임차보증금에 171,750,000원이 배당되는 구조입니다. 배당표 계산상 보증금 부족분은 123,250,000원으로 매수인 인수액에 잡혀 있습니다.
다만 이 계산은 배당표상의 인수 구조이고, 별도로 제출된 2026.6.26.자 확약서는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기한다고 명시합니다. 따라서 “배당표상 123,250,000원”과 “확약 적용 후 실제 인수액”을 동일하게 보면 안 되며, 확약서가 실제 낙찰자에게 적용되는지 확인한 뒤 최종 실질취득액을 계산해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 김덕년 보증금 (우선변제) | 295,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 123,250,000원이며, 확약서 적용 시 이 인수구조가 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘실질취득’ 기준으로 봐야 한다
동일 단지 ‘아르떼빌(180-252)’의 최근 거래는 5건이고 목표 전용면적은 18.82㎡입니다. 최근 거래 평균은 320,200,000원, 최저 거래는 285,000,000원, 최고 거래는 360,000,000원, 최신 거래는 2021.09의 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 20.43㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.09 | 18.82㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 18.92㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.08 | 18.82㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 17.52㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 평균 | 18.82㎡ 대상 | 5건 | 320,200,000원 |
최저매각가 175,000,000원은 최근 5건 평균 320,200,000원의 54.7%입니다. 표면적인 가격 차이는 상당하지만, 이 물건은 보증금 295,000,000원의 선순위 임차권이 존재합니다. 따라서 확약이 적용되지 않는 경우 실질취득액은 단순 최저가보다 크게 올라갈 수 있고, 배당표상 인수액을 더한 298,250,000원 수준이 됩니다. 이 경우 최근 거래 평균 320,200,000원과의 차이는 크지 않습니다. 반대로 확약이 매수인에게 유효하게 적용돼 잔존 보증금반환청구권이 소멸한다면, 175,000,000원을 중심으로 시장가격과 비교할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인헌고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설 및 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본동까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 현황은 공동주택[도시형생활주택(단지형 다세대주택)]으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.06.10입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,817,000원/㎡, 토지면적 228.0㎡, 지목 ‘대’, 세로장방 형상, 완경사입니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 단지로 최근 거래는 2021년 8~9월의 5건이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회, 매각률은 0.0%로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 우선 확인. 김덕년 보증금 295,000,000원은 최저가 175,000,000원보다 큽니다. 대항력·우선변제 여부와 배당요구 내역을 원본으로 재확인하세요.
- 확약서 원본 대조. 2026.6.26.자 확약서가 주택도시보증공사에 어떤 법률상 지위로 적용되는지, 매수인에게 잔존청구권이 실제로 남지 않는지 확인해야 합니다.
- 조문주 임차인 확인. 2024.03.06. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성이 있어 현황 및 명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 등기상 민간임대주택. 2021.10.07. 민간임대주택등기가 설정돼 있으므로 매각 후 그 효력이 어떻게 정리되는지 원본 등기와 매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 내부는 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 확인이 불가능했다고 기재돼 있으므로 실제 이용상태와 내부구조는 재확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.1회인 만큼 현재 신건에서 무리하게 결정하기보다 권리 정리 가능성과 후속 회차를 함께 검토하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수조건이 먼저다”
이 물건은 표면 가격만 보면 매력적입니다. 감정가이자 최저가가 175,000,000원으로 최근 거래 평균 320,200,000원보다 낮기 때문입니다. 하지만 핵심은 선순위 임차권입니다. 김덕년의 보증금은 295,000,000원이고 배당표상 부족분은 123,250,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 확약서가 없다면 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
반대로 2026.6.26.자 확약서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 실제 매수인에게 그대로 적용되는 것이 확인되면 선순위 임차보증금의 잔존 인수부담이 크게 달라집니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 확약의 효력과 적용 범위입니다.
