서울중앙지방법원 2025타경103507. 관악구 봉천동 아르떼빌 2층 202호입니다. 감정평가상 도시형생활주택인 단지형 다세대주택으로, 전용면적은 18.82㎡입니다. 사용승인일은 2021.06.10이며, 지상 6층 건물의 2층에 위치합니다. 소유자 서정훈은 2021년 298,000,000원에 이 주택을 취득했습니다.

이 사건은 일반적인 근저당 중심 경매와 다릅니다. 등기부에 김덕년의 주택임차권이 존재하고, 국세 및 서울특별시의 압류를 거쳐 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다. 가장 중요한 쟁점은 등기상 보증금 295,000,000원보다 낮은 최저매각가가 아니라, 임차권의 대항력, 확약서의 효력 범위, 다른 점유자의 보증금 인수 가능성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약서가 판단을 바꾼다

등기상 주요 권리의 순서를 보면 김덕년의 주택임차권등기는 2023.10.19에 마쳐졌고, 압류는 2025년에 설정됐습니다. 김덕년의 실제 임대차 관련 날짜는 더 빠릅니다. 특히 2024.01.25. 임차권 경정등기에 따라 임대차계약일과 점유개시일, 확정일자가 변경된 점을 주의해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 별도 위험의 구분

임차권 경정등기(을구 1-2)는 김덕년의 기존 임차권 내용을 수정한 것으로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제로 이름이 확인되는 임차인·전입자는 김덕년과 조문주 2명입니다. 두 사람의 점유·임대차 관계 및 보증금 중복 여부는 확인이 필요합니다.

③ 가격의 함정 — 최저가와 실질취득은 다르다

현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 이 가격에 낙찰되고 김덕년의 확약서가 없다고 가정하면, 예상 배당액은 137,240,000원, 미배당 보증금은 157,760,000원입니다.

확약 전 실질취득 합계는 현재 회차 예상 배당표에 기초한 수치입니다. 매각가격에 따른 집행비용과 배당액 차이로 회차별 합계는 소폭 변동합니다. 취득세·명도비·관리비 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다.

확약 전이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 증가하므로 취득 총액은 보증금 295,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 최저가 1.40억만 보고 싸다고 판단하는 것은 잘못입니다.

확약이 유효하면 이 구조에서 김덕년의 인수 부담이 제거됩니다. 다만 조문주의 보증금은 미확인이므로 확약 적용 후 실질취득 총액은 아직 확정할 수 없습니다.

④ 회차별 인수 시나리오

⑤ 실거래 비교 — 2021년 가격을 현재 시세로 착각하지 말 것

아르떼빌의 확인된 실거래 5건은 모두 2021년 8~9월 거래입니다. 평균 320,200,000원, 최저 285,000,000원, 최고 360,000,000원으로 집계됩니다. 그러나 현재 매각기일은 2026.10.22로, 거래 시점과 상당한 간격이 있습니다. 따라서 이 평균을 현재 시세 또는 최근 12개월 시세로 취급해서는 안 됩니다.

현재 최저가 140,000,000원은 과거 거래 평균의 43.7%입니다. 하지만 이 비율만으로 시세 대비 56.3% 할인된 물건이라고 평가해서는 안 됩니다. 과거 거래에는 전용면적이 다른 호수도 포함되어 있고, 2026년 현재의 거래가격을 확인할 수 없기 때문입니다.

특히 확약이 없었다면 현재 회차의 실질취득 추정액 297,760,000원을 가격 비교 기준으로 사용해야 합니다. 확약이 적용되더라도 조문주 보증금이 확인되기 전까지는 실질취득 총액을 확정하거나 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

단순 예상배당 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사 신청채권 295,000,000원과 김덕년 보증금 295,000,000원은 동일 채권의 승계·대위 관계일 가능성이 있으므로 독립된 보증금 채무 2건으로 합산하지 않습니다. 압류 조세채권의 실제 우선순위, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 인헌고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·주차장시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지에 위치합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 폐문과 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 내부 상태가 평가 내용과 다를 수 있습니다.
• 환금성. 13세대 소규모 다세대주택이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 과거 실거래만으로 현재 유동성이나 적정 매각가격을 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 조문주 임대차관계. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시일 및 실제 점유 여부를 확인하고, 별도 보증금 인수 가능성을 따져야 합니다.
• 임차권 경정. 김덕년 임차권의 최초 등기와 2024.01.25. 경정등기를 함께 확인하여 임대차계약일·점유개시일·확정일자를 잘못 판단하지 않도록 해야 합니다.
• 채권 승계. 주택도시보증공사의 경매신청채권과 김덕년 보증금 채권의 승계·대위 관계를 확인하여 채권과 임차인을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 세금 배당. 국세·지방세 압류에 따른 법정기일, 당해세 해당 여부, 실제 배당순위 및 임차보증금 배당액을 검증해야 합니다.
• 현재 시세. 2021년 거래 평균 320,200,000원을 현재 시세로 사용하지 말고, 현재의 인근 유사 면적 다세대주택 실거래와 매물가격을 별도로 조사해야 합니다.
• 현장·명도. 감정평가 당시 정확한 내부 확인이 불가능했습니다. 내부 상태, 점유자, 수리비, 인도 가능성과 명도비용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기의 현재 효력, 경매 후 등록 및 임대사업자 관련 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서로 큰 위험은 줄었지만, 안전이 확정된 것은 아니다”

이 물건은 확약서 유무에 따라 권리분석 결론이 크게 달라지는 사건입니다. 김덕년의 보증금 295,000,000원을 그대로 인수하는 구조라면 최저매각가 140,000,000원이라는 숫자는 사실상 큰 의미가 없습니다. 현재 회차에서 미배당 인수 추정액을 더한 실질취득은 297,760,000원에 달하기 때문입니다.

하지만 주택도시보증공사의 확약서로 김덕년의 대항력 및 잔존 보증금반환청구권이 포기되면서 이 부분의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 이것은 분명한 권리상 개선입니다.

그럼에도 조문주라는 별도 미상 전입자가 남아 있습니다. 이 사람의 보증금과 대항력 성립 여부를 확인하기 전까지 매수인 인수 위험은 종결되지 않습니다. 또한 비교 거래가 2021년에 집중되어 있어 현재 가격의 적정성을 검증할 근거도 부족합니다. 소규모 다세대주택이라는 특성과 평균 3.2회 유찰 이력까지 고려하면 낮은 최저가만으로 높은 투자등급을 줄 이유가 없습니다.

최종 판단은 ‘김덕년 인수위험 해소, 조문주 별도 인수위험 미확정, 현재 시세 검증 필요’입니다. 입찰보다 먼저 확인할 것은 확약서의 확정적 효력과 다른 전입자의 임대차관계입니다. 그 두 가지가 해결되기 전에는 가격 매력을 확정하거나 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.