부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경103521 · 서울중앙지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 21.25㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

158,150,000원 1억 5,815만 감정가 190,220,000원

감정가의 83% 2026-10-22 낙찰

최저매각가 152,176,000원 최저가 대비 +3%

낙찰일

10-22 낙찰 완료

서울중앙지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,521만원

최저가의 10% · 15,217,600원

실거래 대비

▼ 38.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.58억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권 보증금 인수 위험이 핵심. 확약으로 잔존청구권은 포기됐지만 우선매수권·가격 검토가 필요합니다.

가격 최저가 152,176,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 64.1% 수준
자금 임차보증금 197,000,000원 중 47,754,464원 인수 구조였으나 확약 적용 여부 확인 필요
리스크 한여름 대항력 임차권 존재, 주택도시보증공사 확약으로 잔존청구권 포기

한 줄 평 권리의 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 한여름의 보증금은 197,000,000원이며 현재 회차 배당에서는 일부만 배당되고 부족분 47,754,464원이 매수인 부담 구조였습니다. 다만 주택도시보증공사 제출 확약 내용상 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 조건이 있어 실제 인수 여부는 확약 범위 확인이 필수입니다.

감정가 / 최저가

190,220,000원

최저 152,176,000원

실질취득 검토

197,000,000원

임차보증금 기준

임차인 인수

47,754,464원

확약 전 배당 부족분

핵심지표

시세 64.1%

최근12개월 평균 대비

서울중앙지방법원 2025타경103521. 서울 관악구 신림동 드림캐슬 5층501호 다세대주택입니다. 소유자는 배선희이며 2020년 매매 거래가액은 200,000,000원입니다. 이 사건은 일반적인 무임차 물건이 아니라 임차권등기가 존재하는 유형으로, 낙찰가보다 임차인의 권리관계가 더 중요한 사건입니다.

임차인 한여름은 2020.03.05 전입 및 확정일자를 갖추고 임차권등기를 마쳤습니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 배당 부족분이 발생할 경우 매수인 부담 가능성이 있었던 물건입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 확약 내용은 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2025타경103521 (강제경매)
소재지	서울특별시 관악구 신림동 711-63 드림캐슬 5층501호
물건종류 / 이용상태	다세대주택(도시형생활주택단지형)
소유자	배선희
감정가 / 최저가	190,220,000원 / 152,176,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 197,000,000원
매각기일	2026.10.22

① 권리 흐름 — 임차권이 기준이다

말소기준은 2020.08.05 가압류(주식회사 신한은행)로 판단됩니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기는 말소기준권리 이전 전입·확정일자에 기반한 대항력 있는 임차권으로, 일반적인 소멸 권리와 달리 매수인 부담 가능성을 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한여름	197,000,000원	有	有	확약 확인

⚠️ 확약 조건 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.26자 확약서가 제출되었습니다. 이 확약은 해당 임차인에 한해 적용됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

드림캐슬 최근 거래는 27㎡~29㎡대 표본이며 대상 전용면적과 완전 일치는 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단합니다.

구분	금액
최근 12개월 평균	237,500,000원
최신 거래 (2026.09)	245,000,000원
현재 최저가	152,176,000원

✅ 가격 메리트 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 64.1% 수준으로 가격상 할인 폭은 있습니다. 다만 대항력 임차권 및 확약 조건을 확인한 뒤 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,176,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,930,464원
임차인 한여름 보증금	197,000,000원	149,245,536원
신한은행 가압류	187,060,933원	0원
주택도시보증공사	197,000,000원	0원

매각대금 배분

최저가 vs 실거래

최근 12개월 평균·최신 거래 대비 최저가는 낮지만 권리비용 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 한여름 임차권은 대항력 및 우선변제권이 있어 확약 범위 확인이 필수입니다.
실질취득 판단. 확약이 없다면 보증금 부족분 인수 가능성을 고려해야 하며 단순 최저가 비교는 금물입니다.
확약 범위 확인. 대항력 포기·잔존청구권 포기 조건이 실제 매각 절차에 반영되는지 원문 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “가격은 싸지만 권리를 먼저 봐야 한다”

이 물건은 서울 관악구 다세대라는 입지와 최근 거래 대비 낮은 최저가가 장점입니다. 하지만 일반적인 저가 경매가 아니라 대항력 임차권이 존재하는 물건입니다. 확약 조건이 적용되면 위험은 크게 줄어들 수 있으나, 확약 밖의 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 가격보다 먼저 권리를 확인해야 하는 사건입니다.

부동산강제경매

대항력 임차권이 핵심 — 서울 관악구 신림동 드림캐슬 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 기준이다

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상배당표 (매각가 152,176,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 싸지만 권리를 먼저 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-09-10	유찰	1억 9,022만원
2	2026-10-22	대기	1억 5,217만원