서울중앙지방법원 2025타경103521. 신림동 드림캐슬 5층 501호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 권리분석의 핵심은 2020.08.05. 신한은행 가압류보다 앞서 2020.03.05. 전입신고와 확정일자를 갖춘 한여름 임차인입니다. 보증금은 197,000,000원이고 임차권등기도 2022.04.05. 마쳐져 있어, 확약이 없다면 매각대금이 보증금에 못 미치는 구간에서 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 전형적인 선순위 임차인 구조입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사로부터 2026.06.26.자 확약서가 제출됐고, 그 내용은 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 이 확약이 적용되는 한여름 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 711-63 드림캐슬 5층501호 · 도로명 난곡로25길 11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 21.25㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 배선희 (2020.03.25. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,220,000원 / 190,220,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.08.05. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 신한은행 · 187,060,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 승부처
실제 임차인은 한여름 1명입니다. 임대차계약일은 2020.02.12., 주민등록일자와 확정일자는 모두 2020.03.05., 점유개시는 2020.03.17.입니다. 말소기준인 신한은행 가압류가 2020.08.05.이므로 임차인의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 2022.04.05. 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한여름 | 전유부분 · 2020.03.05. | 2020.03.05. | 197,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 실질취득과 시세 — 1.90억은 최신 2.30억보다 낮지만 면적 차이를 봐야 한다
드림캐슬은 16세대, 사용승인일 2017.06.05.입니다. 확인된 실거래는 5건이며 전체 평균은 204,000,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 230,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.38㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 27.92㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 29.56㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.08 | 29.60㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 26.65㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.38㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 190,220,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원의 82.7%로, 금액만 놓고 보면 39,780,000원 낮습니다. 최근 거래 수준은 이전 거래들보다 16.5% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,463,080원 |
| 1. 임차인 한여름 보증금(우선변제) | 197,000,000원 | 186,756,920원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 187,060,933원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분 10,243,080원이 발생하지만, 2026.06.26.자 확약서에 따라 해당 임차인의 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 190,220,000원 | 10,243,080원 | 0원 | 190,220,000원 |
| 1회 유찰 80% | 152,176,000원 | 47,754,464원 | 0원 | 152,176,000원 |
| 2회 유찰 64% | 121,740,800원 | 77,763,571원 | 0원 | 121,740,800원 |
④ 입지·구조·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택단지형)이며 드림캐슬은 16세대, 사용승인일은 2017.06.05.입니다.
- 입지. 난곡초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트·연립주택·다세대·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 확인되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 3,336,000원/㎡, 토지면적 179.0㎡, 평지·가로장방 형태입니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다.
- 제시외 건물. 약 4.1㎡ 주거용 조립식판넬 구조와 옥상 약 1㎡ 창고가 확인됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으나, 감정요항에는 소유권 여부와 일괄경매 여부를 경매 진행 시 재확인하라고 되어 있습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이고 확인 실거래도 5건에 그칩니다. 최근 거래가격은 230,000,000원이지만 면적이 대상과 일치하지 않아 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 정확히 기재돼 있는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약은 한여름 임차권에 대한 것이므로 매각 후 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 조건을 확인하세요.
- 다른 점유관계 확인. 확인된 실제 임차인은 한여름 1명이지만, 확약의 효력은 그 임차권에 한정됩니다. 별도의 점유자나 임대차가 확인되면 독립적으로 분석해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 대상 전용 21.25㎡와 최근 거래 27.38㎡ 등이 일치하지 않습니다. 최근 230,000,000원을 그대로 대상 호수의 시세로 환산하지 마세요.
- 제시외 건물. 약 4.1㎡ 주거용 및 약 1㎡ 창고의 소유권·일괄매각 포함 여부를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용 3,463,080원을 포함한 계산이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 및 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 “확약의 유효성”이 핵심
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 197,000,000원의 선순위 임차인이 있는 인수형 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 매각가 190,220,000원에서는 10,243,080원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차인의 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 실질취득은 최저가 190,220,000원, 실질 인수는 0원으로 보는 사건입니다.
가격은 최근 12개월 실거래 230,000,000원보다 낮지만, 대상 전용 21.25㎡와 거래 면적이 맞지 않고 표본도 1건뿐입니다. 여기에 16세대 다세대주택이라는 환금성 특성과 제시외 건물 확인 이슈가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌고 가격 신호도 나쁘지 않지만, 확약 원문·제시외 건물·면적 불일치를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
