서울중앙지방법원 2025타경103555. 서울 관악구 신림동 관악산휴먼시아2단지 229동 704호, 전용 84.96㎡의 아파트입니다. 소유자 이주민은 2017.10.16 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 435,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2021.05.03 설정된 농협손해보험주식회사 근저당권(채권최고액 697,200,000원)입니다. 그 뒤 바이오빌 관련 가압류, 강제경매개시결정, 광주시 압류 및 농협손해보험의 임의경매개시결정이 순차적으로 등장합니다.
이 사건은 권리 자체보다 시세 할인과 점유 확인의 균형이 핵심입니다. 한 차례 유찰된 최저가 584,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균보다 낮습니다. 반면 임차관계가 완전히 확인된 사건은 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라는 점은 유리하지만, 임대차계약 내용과 실제 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103555 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1735 관악산휴먼시아 229동 7층 704호 도로명주소: 서울특별시 관악구 난곡로 55 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 7층 |
| 단지정보 | 관악산휴먼시아2단지 · 2,265세대 · 2008.03.13 준공 |
| 소유자 | 이주민 (2017.10.16 소유권이전 · 거래가액 435,000,000원) |
| 감정가 | 730,000,000원 |
| 최저매각가 | 584,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 2,237,329,067원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2021.05.03 농협손해보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 697,200,000원 |
| 점유 관련 사항 | 김형식 · 2023.06.26 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 민간임대주택등기 | 2022.07.21 등기 · 관련 의무 및 매각 후 처리 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리
권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2021.05.03입니다. 농협손해보험주식회사 근저당권이 말소기준권리로 지정돼 있으며, 이 권리와 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 서울특별시, 흥국화재해상보험주식회사, 주식회사모아저축은행의 근저당권은 이미 말소된 등기입니다. 현재 유효한 선순위 근저당으로 중복 계산하지 않습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 김형식이 확인됩니다. 전입일은 2023.06.26으로 말소기준권리인 2021.05.03보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차 내용은 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형식 | 2023.06.26 | 미상 | 후순위 · 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자 1명. 전입일은 말소기준권리 이후이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 판단은 확인된 전입일 기준입니다.
③ 시세 비교 — 584,000,000원은 최근 시세의 78%
관악산휴먼시아2단지 전용 84.96㎡ 안팎의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 평균 거래금액은 748,750,000원, 최저 거래금액은 685,000,000원, 최고 거래금액은 779,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.09의 765,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 16 | 765,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 1 | 729,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 11 | 765,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 16 | 779,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 18 | 745,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 8 | 740,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 760,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 11 | 757,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 8 | 770,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 685,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 16 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 740,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡대 | 12건 | 748,750,000원 |
현재 최저가 584,000,000원은 최근 실거래 평균보다 164,750,000원 낮고, 최저 실거래금액 685,000,000원보다도 101,000,000원 낮습니다. 최신 거래금액 765,000,000원과 비교해도 181,000,000원 낮습니다. 단순 가격 비교만 놓고 보면 신건과 달리 1회 유찰 시점에 실질적인 할인 구간에 진입했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 584,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,240,000원 |
| 1. 근저당 · 농협손해보험주식회사 | 697,200,000원 | 575,760,000원 |
| 2. 가압류 · 회생회사주식회사바이오빌의관리인조송 | 1,688,800,000원 | 0원 |
| 3. 바이오빌 관련 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 4. 농협손해보험 임의경매개시결정 | 2,237,329,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 미반영입니다. 농협손해보험의 근저당과 경매개시 청구는 동일 채권 관련 중복계상 가능성이 있으므로 채권액 합계·미배당 총액을 서로 독립된 채무의 확정 합계로 해석해서는 안 됩니다. 가압류에서 본압류로 이행한 바이오빌 관련 권리도 중복 합산에 유의해야 합니다.
현재 회차에서는 집행비용을 공제한 575,760,000원이 농협손해보험 측 근저당 배당에 배정되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준으로 미배당이 발생하고, 후순위 채권자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 그러나 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 가격과 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 584,000,000원 | 575,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 467,200,000원 | 460,128,000원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 373,760,000원 | 367,727,360원 | 0원 |
유찰 횟수가 늘어날수록 최저매각가는 하락하고 채권자의 예상 배당액도 줄어듭니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원으로 산정됩니다. 따라서 확인된 권리관계만 기준으로 하면 최저가 하락이 매수인의 기준 취득금액 감소로 연결됩니다.
다만 다음 회차의 가격은 실제 유찰이 발생했을 때 적용되는 시나리오일 뿐, 해당 금액에 반드시 매수할 수 있다는 의미는 아닙니다. 특히 현재 최저가가 이미 최근 실거래보다 낮아 추가 유찰만 기다리는 전략이 반드시 유리하다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 난향동주민센터 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 20층 아파트 중 7층에 위치합니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지 규모. 관악산휴먼시아2단지는 2,265세대이며 준공일은 2008.03.13입니다. 동일 평형의 실거래 비교 표본이 확인된다는 점은 가격 판단에 도움이 됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 지정 사항이 있습니다.
- 토지 관련 확인. 사방지 및 상대보호구역 저촉, 비오톱1등급 저촉 등의 내용이 확인됩니다. 개별 세대의 거래 및 이용에 미치는 영향은 관련 공부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 하자 여부는 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 최근 동일 평형 거래금액은 685,000,000원부터 779,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례가 존재하더라도 층·향·내부 상태에 따른 가격 편차를 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 김형식 확인. 2023.06.26 전입의 실제 점유 여부와 임대차계약 내용, 보증금, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인하세요. 후순위 전입이라는 사실과 원활한 명도는 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.21 등기의 현재 효력, 임대의무기간과 관련 행정상 의무, 경매 매각 후 임대사업자 지위 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최저가 584,000,000원은 최근 실거래 평균 748,750,000원의 78.0%입니다. 입찰 경쟁으로 가격이 상승하면 할인 폭이 줄어드므로 취득 부대비용까지 포함해 입찰 상한을 계산하세요.
- 배당관계 검증. 농협손해보험의 근저당권과 별도 임의경매개시결정, 바이오빌 관련 가압류와 본압류 이행 관계를 대조해 중복 채권 계산 가능성을 확인하세요.
- 관리비 및 명도비용. 체납 공용관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 범위, 점유자의 이사 협의 및 인도명령 절차를 확인하세요.
- 현장 상태. 7층 704호의 내부 관리상태와 수선 필요 여부, 조망·소음·향 등 개별 가격에 영향을 미치는 사항을 점검하세요.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋다, 그러나 확인할 권리가 남아 있다”
이 사건의 핵심은 1회 유찰로 확보된 가격 할인입니다. 감정가 730,000,000원이던 아파트가 584,000,000원에 입찰 가능해졌고, 최근 동일 평형 실거래 평균 748,750,000원에 비해서도 명확한 가격 우위가 있습니다.
말소기준권리 이후의 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 김형식의 임대차 보증금과 확정일자가 미상이고, 민간임대주택등기가 존재한다는 점에서 권리 및 점유관계를 완전히 확인한 사건이라고 볼 수는 없습니다.
종합 판단은 B등급, 67점입니다. 최근 실거래 대비 78.0%의 가격 경쟁력은 높게 평가하되, 점유자·민간임대주택등기 확인이 남아 있어 보수적으로 판단합니다. 입찰 검토 가치는 있지만, 점유관계와 임대 관련 의무를 확인한 뒤 취득비용을 반영해 상한가를 정하는 전략이 적절합니다.
