서울중앙지방법원 2025타경103555. 서울 관악구 신림동 관악산휴먼시아 229동 7층 704호 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 이주민이고, 2021년 5월 3일 접수된 농협손해보험주식회사 근저당권 (채권최고액 697,200,000원)이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2022년 가압류, 2025년 강제경매개시결정, 2026년 압류와 별도의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제시된 권리관계에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸되는 구조이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.

다만 이 사건은 임차인 조사 결과가 완전히 없는 물건은 아닙니다. 김형식 씨의 전입일은 2023년 6월 26일로 말소기준권리인 2021년 5월 3일 이후입니다. 따라서 데이터상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 금액 자체를 추정할 수 없으며, 매각물건명세서의 보완 확인이 핵심입니다. 이 부분을 확인한 뒤에야 명도·우선변제 관련 세부 판단을 마무리할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2021년 5월 3일 접수된 농협손해보험주식회사의 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·강제경매개시결정·압류·임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 반면 과거 소유권이전과 이미 말소된 근저당권은 현재 권리부담으로 보지 않습니다.

② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요

김형식 씨의 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 관련 판단은 확정하지 않습니다. 보증금 미상 부분은 매수인 인수금액 0원이라는 현재 산정과 별도로, 입찰 전에 원본 명세서를 확인해야 하는 포인트입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 사실상 시세 수준

비교 대상은 관악산휴먼시아2단지의 동일 면적대인 전용 84.96㎡입니다. 최근 12건 평균은 733,000,000원, 최근 최저 거래는 670,000,000원, 최근 최고 거래는 779,000,000원입니다. 현재 최저매각가 730,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.6%이며, 최근 거래 범위 안에 위치합니다.

현재 최저매각가 730,000,000원은 최근 12개월 평균보다 3,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 시세보다 크게 할인된 수준은 아닙니다. 최신 거래는 2026년 8월 779,000,000원으로 더 높았고, 최근 거래 분포 자체도 670,000,000원부터 779,000,000원까지 넓습니다. 따라서 신건 단계에서는 ‘싸다’보다는 시세 수준의 가격으로 보는 편이 정확합니다.

④ 예상배당표 (매각가 730,000,000원 가정)

제시된 배당 시나리오에서는 매각가 730,000,000원 중 720,300,000원이 채권자에게 배당되고 9,700,000원이 집행비용으로 반영됩니다. 채권자 총 청구액은 4,623,329,067원으로, 총 3,903,029,067원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 난향동주민센터 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제7층 제704호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 도시지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 사방지, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉·접함으로 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부상 아파트로 등재되어 있고, 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 관악산휴먼시아2단지 2,265세대, 2008년 3월 13일 준공으로 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 최근 거래가는 670,000,000원~779,000,000원 범위입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격. 최저매각가 730,000,000원은 최근 12개월 평균 733,000,000원의 99.6%입니다. ‘시세보다 싸다’고 단정할 수준의 할인폭은 아닙니다.
• 임차인 확인. 김형식 씨의 전입일은 2023.06.26으로 대항력은 없으나, 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 원문을 보완 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.07.21 접수된 민간임대주택등기가 확인되므로, 임대의무기간 및 관련 규정의 경매상 효력을 별도로 확인하세요.
• 배당구조. 농협손해보험주식회사의 채권최고액은 697,200,000원이고, 배당 시나리오에서는 697,200,000원이 전액 배당됩니다. 후순위 채권자에는 미배당이 발생합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본과 관리비, 임대차 관계를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건은 시세 수준”

이 물건의 가장 큰 장점은 말소기준권리 이후의 금융·집행 권리가 매각으로 소멸되고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 임차인도 전입일이 2023년 6월 26일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 미상이고 민간임대주택등기가 존재하므로, 권리관계가 단순하다고만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

가격은 더 분명합니다. 최저매각가 730,000,000원은 최근 12개월 평균 733,000,000원의 99.6%로 거의 시세 수준입니다. 최신 거래가 779,000,000원으로 높지만, 최근 거래 중 670,000,000원도 존재해 개별 층·상태에 따른 가격 편차도 큽니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 임차관계 확인입니다. 권리 안전성은 양호하지만, 신건에서 가격 메리트가 크게 발생한 물건은 아닙니다.