서울중앙지방법원 2025타경103567. 서울 동작구 상도동 다솜그랑빌 3층 301호, 전용 41.05㎡ 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 사형택이며, 감정가와 최저매각가는 모두 3.70억원입니다. 권리분석의 핵심은 일반적인 후순위 압류보다도 2019년부터 이어진 임차인의 선순위 권리입니다. 2023.09.08 주택도시보증공사의 가압류가 기준권리로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2023.08.25 을구 1번 주택임차권이 존재해 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
가격만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 4.50억원보다 80~90% 구간에 해당합니다. 다만 이 물건은 선순위 임차보증금이 3.10억원이므로, 가격이 더 내려간다고 무조건 매수인 부담이 줄어드는 구조가 아닙니다. 현재 회차처럼 보증금이 전액 배당되면 인수는 0원이지만, 유찰 뒤에는 배당 부족분이 매수인에게 연결될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103567 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 279-418 다솜그랑빌 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.05㎡ · 지상 5층 공동주택 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 359,016,233원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
기준권리는 데이터상 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.08.25 을구 1번 주택임차권은 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 반면 2024.02.14 및 2024.04.05 압류, 2025.08.07 강제경매개시결정은 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2021.08.25 압류는 이미 등기부상 말소돼 있고, 2022.04.13에는 그 압류등기의 말소가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 0원 인수, 유찰 시가 중요
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 결론 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정한 | 2019.04.30 / 2019.03.26 | 310,000,000원 | 有 | 有 | 현재 인수 0원 |
| 조승희 | 2025.06.09 / - | 미상 | 없음 | - | 보증금 보완 필요 |
③ 시세 비교 — 현재가는 확실히 낮다
다솜그랑빌은 총 12세대이며 2019.01.30 준공입니다. 동일면적 41.05㎡의 최근 실거래는 2026.01 거래 1건으로 450,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 450,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 41.05㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.05㎡ | 1건 | 450,000,000원 |
현재 최저가 3.70억원은 최근 12개월 평균 4.50억원의 82.2%입니다. 최신 거래도 4.50억원이므로 신건 자체만 놓고 보면 가격 메리트가 있습니다. 다만 이 할인폭을 그대로 순수 할인으로 보면 안 됩니다. 김정한의 선순위 보증금 3.10억원이 있고, 유찰 시 그 일부가 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,980,000원 |
| 1. 임차인 김정한 보증금 | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 54,020,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 359,016,233원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김정한의 3.10억원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 12.79억원 중 5,402만원만 배당되며, 한국주택금융공사 청구액 3.59016233억원은 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 잔여에 변동을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 때문에 ‘싼 가격’의 의미가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 370,000,000원 | 0원 | 370,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 296,000,000원 | 18,944,000원 | 314,944,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,800,000원 | 77,315,200원 | 314,115,200원 |
⑥ 입지·환금성 메모
- 입지. 당곡고등학교 북동측 인근에 소재하는 다세대주택으로, 단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인접한 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 정방형 평지, 제2종일반주거지역이며 토지면적은 100.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이며, 최근 동일면적 실거래는 2026.01 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 김정한의 임차권은 2023.09.08 기준권리보다 앞서고, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
- 현재 회차 인수액. 370,000,000원에서는 김정한 보증금 310,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰 시 실질취득액 계산. 296,000,000원에서는 인수 18,944,000원, 236,800,000원에서는 인수 77,315,200원이므로 최저가만으로 비교하지 마세요.
- 조승희 임차인. 2025.06.09 전입으로 대항력이 없으나 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 등기부 변동 확인. 2026.09.03 발급 등기사항전부증명서 기준과 실제 입찰일 사이의 변동 여부를 재확인하세요.
- 원본 대조. 배당표·매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서를 직접 대조해 인수 범위를 최종 확정하세요.
맺으며 — “시세보다 싸도, 임차권부터 계산해야 한다”
이 물건은 신건 최저가가 3.70억원으로 최근 12개월 실거래 평균 4.50억원의 82.2%라는 점에서 가격 자체는 매력적입니다. 그러나 핵심 변수는 3.10억원 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 그 보증금이 전액 배당돼 인수 0원으로 정리되므로, 현재 가격과 권리의 조합이 좋습니다.
반대로 1회 유찰 후에는 매각가가 2.96억원으로 내려가지만 인수액 1,894.4만원이 발생하고, 2회 유찰 후에는 매각가가 2.368억원이면서 인수액이 7,731.52만원으로 늘어납니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “몇 회 유찰됐나”가 아니라 “낙찰가와 임차보증금 인수를 합친 실질취득액이 얼마인가”입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 분명하지만, 유찰 이후에는 반드시 실질취득액 기준으로 다시 계산해야 합니다.
