서울중앙지방법원 2025타경103601. 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 7층 704호입니다. 등기부상 소유자는 이정선이고, 2024.09.20. 국민건강보험공단 압류가 들어온 뒤 2025.02.24. 장예나의 임차권등기가 설정됐습니다. 이어 2025.08.19. 장예나가 채권자로서 강제경매개시결정을 받았습니다. 핵심은 임차권등기의 순위입니다. 을구 3번 임차권은 임차보증금 120,000,000원이며, 전입 2023.02.17., 확정일자 2023.01.17., 점유개시 2023.02.17.로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 정리됩니다.
따라서 이 사건은 단순히 최저매각가 1.09억만 보고 판단하면 안 됩니다. 배당표상 집행비용 2,326,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 106,674,000원이 배당되고, 보증금 부족분 13,326,000원이 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 즉 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 늘어 총 실질취득가는 약 1.22억 수준에서 고정됩니다. 가격의 승부처는 최저가가 아니라 이 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 전용 12.78㎡ |
| 소유자 | 이정선 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장예나 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 실질부담의 핵심
임차인 장예나는 실제 임차인으로 정리되며, 전입신고일은 2023.02.17., 확정일자는 2023.01.17., 점유개시일자는 2023.02.17.입니다. 배당요구도 2025.02.24.에 이뤄져 있어 우선변제권 행사가 가능합니다. 따라서 이 물건의 권리분석 핵심은 후순위 압류나 경매개시결정이 아니라 임차보증금 1.20억 중 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지입니다.
임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 임차권 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장예나 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 120,000,000원 | 有 | 가능 | 13,326,000원 |
임차권등기상 대항력 있는 임차인이고, 확정일자 및 배당요구가 갖춰져 있습니다. 매수인 인수액은 현재 회차 기준 13,326,000원입니다. 중요한 점은 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가한다는 것입니다.
② 시세 비교 — ‘최저가’가 아니라 ‘실질취득가’가 기준
숭인한양LEEPS의 동일 면적 12.78㎡ 실거래 9건을 보면 2026.07 거래가 103,000,000원으로 최근 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균 역시 103,000,000원이며, 전체 평균은 108,555,555원입니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.78㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2025.05 | 12.78㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 12.78㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2024.09 | 12.78㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2024.08 | 12.78㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2023.06 | 12.78㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 12.78㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 12.78㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2022.02 | 12.78㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 108,555,555원 |
현재 최저가 109,000,000원만 보면 최근 12개월 평균 103,000,000원의 105.8%이고, 최신 거래 103,000,000원 대비로도 105.8%입니다. 그런데 실제로는 여기에 인수액 13,326,000원이 붙습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가 122,326,000원은 최근 12개월 평균의 118.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1%) | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 장예나 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 106,674,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 장예나 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 기준으로 임차인에게 106,674,000원이 배당되고, 부족분 13,326,000원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
회차별 실질취득가 시나리오
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득가 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 109,000,000원 | 13,326,000원 | 122,326,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 87,200,000원 | 34,769,600원 | 121,969,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,760,000원 | 51,895,680원 | 121,655,680원 |
이 시나리오가 이 사건의 가장 중요한 포인트입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당부족액이 증가해 매수인 인수액이 커지기 때문에 실질취득가는 거의 1.22억으로 고정됩니다. 따라서 단순히 “감정가 80%면 싸다”라고 접근해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정평가서상 서울특별시 동대문구 신설동 소재 지하철 1·2·우이신설선 환승역인 ‘신설동역’ 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설·오피스텔·다세대주택·숙박시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 신설동역 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 17층 건물 내 제7층 제704호로 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 및 인접필지 대비 등고·평탄한 세장형 토지이고, 동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 도시지역 및 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 68세대 규모의 숭인한양LEEPS에서 동일 면적 거래는 확인되지만, 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 12개월 평균 103,000,000원, 최신 거래도 103,000,000원입니다. 최근 12개월 vs 이전 거래 추세는 -5.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 우선. 현재 최저매각가 109,000,000원이 아니라 122,326,000원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 인수액 구조 확인. 1회 유찰 시 매수인 인수액이 34,769,600원, 2회 유찰 시 51,895,680원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만으로 안전마진이 커지지 않습니다.
- 임차권 검증. 장예나의 임차권은 전입 2023.02.17., 확정 2023.01.17., 보증금 120,000,000원, 배당요구 2025.02.24.로 정리되어 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 채권자 동일성 확인. 강제경매개시결정의 채권자도 장예나로 기재되어 있고, distribution 분석에도 같은 채권이 반영되어 있어 관계인 여부에 대한 원본 확인이 필요합니다.
- 관리·인도 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·사용관계와 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰되어도 실질취득가는 크게 안 내려간다”
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 장예나의 1.20억 임차보증금이 선순위로 자리하고 있고, 현재 신건 1.09억에서는 106,674,000원만 배당되어 13,326,000원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 실질취득가는 122,326,000원입니다.
더구나 1회 유찰 후에는 낙찰가가 87,200,000원으로 떨어져도 인수액이 34,769,600원으로 증가하고, 2회 유찰 후 69,760,000원에서는 인수액이 51,895,680원까지 커집니다. 결과적으로 실질취득가는 각각 121,969,600원·121,655,680원으로 거의 유지됩니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 103,000,000원이고 추세도 -5.7%입니다.
결론은 명확합니다. 후순위 압류와 강제경매개시결정은 소멸하지만, 대항력 있는 임차보증금 인수가 가격을 다시 끌어올립니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮아지면 자동으로 싸지는 물건”이 아니라 “인수액을 합산해도 시세보다 충분히 낮아지는지 확인해야 하는 물건”입니다. 현재 신건은 실질취득가가 최근 12개월 평균의 118.8%로 가격 메리트가 없습니다.
