서울중앙지방법원 2025타경103601. 종로구 숭인동 숭인한양립스 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가서에는 도시형생활주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 전용면적은 12.78㎡로 작은 주거형 집합건물입니다.

이 사건은 등기부에 나타난 소유권이나 근저당보다 선순위 임차권의 보증금이 중요합니다. 소유자 이정선은 2014년 118,000,000원에 취득했고, 기존 국민은행 근저당은 2021년 이미 말소됐습니다. 이후 장예나가 2023년 전입해 임차보증금 120,000,000원으로 거주했고, 2025년 임차권등기를 마친 뒤 직접 강제경매를 신청했습니다.

말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2024년 9월에 등기됐습니다. 임차인의 전입은 그보다 앞선 2023년 2월이므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인

② 임차인 분석 — 1억 2,000만원의 선순위 보증금

실제 임차인은 장예나 1명입니다. 전유부분 전체에 관한 임차권등기가 있고, 배당요구도 확인됩니다. 임차인이 이 사건 강제경매의 신청채권자이기도 합니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단

숭인한양LEEPS 동일 전용면적 12.78㎡의 실거래 내역입니다. 전체 9건 평균은 108,555,555원이지만, 과거의 상대적 고가 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

최근 12개월 거래는 2026년 7월의 103,000,000원 한 건입니다. 최신 시세의 기준으로 활용할 수 있지만 표본이 적다는 한계도 있습니다. 최근 거래수준은 이전 기간 대비 5.7% 하락한 것으로 제시돼 있습니다. 따라서 과거 120,000,000원대 거래를 현재 시세의 직접적인 기준으로 삼는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,200,000원 가정)

집행비용 1,969,600원을 우선 공제하고, 남은 85,230,400원을 임차보증금에 배당하는 가정입니다. 강제경매 신청채권자와 임차인이 동일하므로 신청채권액과 보증금액을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 미배당액은 매수인 인수로 처리했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정배당입니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수금

이 물건에서 특히 조심해야 할 부분입니다. 일반적으로 유찰되면 가격이 낮아져 매수인에게 유리하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 금액이 늘어납니다.

각 회차의 실질취득은 예상 낙찰가와 매수인 보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정 차이 때문에 회차별 총액에 소폭 차이가 있으며, 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·수선비 등 별도 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 신설동 소재 신설동역 남서측 인근입니다. 주변은 업무시설·오피스텔·다세대주택·숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 1·2·우이신설선 환승역인 신설동역과 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 17층 건물의 7층 704호입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수시설, 승강기, 옥내소화전 및 기계식 주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류되지만, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 차이를 입찰 전 건축물대장·등기부·감정평가서와 대조해야 합니다.
• 규제. 일반상업지역·숭인 지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다. 감정요항표에 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으며, 공시지가는 9,089,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전체 68세대의 소규모 단지이며, 전용 12.78㎡ 소형 주거형 물건입니다. 동일 면적의 최근 12개월 거래는 1건으로, 현재 시세의 표본이 제한적이고 하락 추세도 나타납니다. 매도 시 예상가격과 거래 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 공부·시설. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 사용 상황은 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확정. 임차인 장예나의 보증금 120,000,000원 중 배당되지 않은 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현 회차 예상 인수액 34,769,600원을 반드시 취득비용에 포함해야 합니다.
• 임차권과 강제경매 신청채권의 동일성. 장예나가 임차권자이면서 신청채권자입니다. 동일 보증금을 이중 계산하지 않도록 배당관계를 검토하고, 임대차관계의 진정성 및 임차보증금 채권의 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 경계. 최저가 87,200,000원은 최근 실거래 103,000,000원의 84.7%이지만 실질취득은 121,969,600원으로 약 118.4%입니다. 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 2회·3회 유찰 시에도 예상 실질취득금액은 121,655,680원, 121,404,544원입니다. 추가 유찰만으로 가격 메리트가 발생한다고 기대해서는 안 됩니다.
• 최근 하락 추세. 최근 실거래 103,000,000원과 가격 추세 -5.7%를 우선해 보수적인 시세 상한을 설정해야 합니다. 과거 고가 거래나 전체 평균을 기준으로 가격을 낙관하지 않아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 과거 점유개시 사실은 확인되지만, 실제 현장 점유상태와 보증금 반환·인도 조건을 직접 확인해야 합니다. 대항력 임차보증금 잔액은 명도 협상과도 연결될 수 있습니다.
• 건축물 용도. 사건상 근린시설과 감정상 도시형생활주택 이용상태를 구분하고, 실제 공부상 용도 및 주거 사용의 적법성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·배당. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 배당순위 및 집행비용의 실제 금액을 점검해야 합니다. 특히 임차인에게 배당되는 금액이 달라지면 매수인 인수액도 변동됩니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당요구관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,720만원에 낙찰받아도 8,720만원짜리 물건이 아니다”

숭인한양립스 704호에서 가장 위험한 숫자는 87,200,000원입니다. 겉으로는 감정가 109,000,000원에서 할인된 매각가이지만, 대항력 임차인의 보증금 120,000,000원이 그 할인의 의미를 사실상 없앱니다.

현재 회차에 낙찰받으면 배당에서 부족한 34,769,600원을 매수인이 인수할 것으로 추정됩니다. 이때 실질취득은 121,969,600원. 최근 12개월 실거래가인 103,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세도 5.7% 하락했습니다.

더 기다려 2회 또는 3회 유찰되더라도 실질취득은 여전히 121,000,000원대입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 임차보증금이 증가하기 때문입니다. 따라서 일반적인 경매처럼 유찰을 기다려 싸게 받는 전략이 작동하지 않습니다.

결론은 권리도 부담, 가격도 부담입니다. 명확한 보증금 인수위험이 존재하고, 최근 시세 대비 실질취득비용은 높습니다. 입찰의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라, 매수인이 인수할 임차보증금 잔액까지 합한 전체 취득비용을 감당할 가치가 있는가입니다. 현재 제시된 권리 및 배당 조건에서는 보수적인 접근이 타당합니다.