핵심지표 ⚠️ 1회 유찰 · 최저 167,200,000원 🏠 실제 임차인 2명 ✅ 확약 대상 인수 실질 0원 ❓ 별도 임차인 보증금 미상

서울중앙지방법원 2025타경103639. 관악구 신림동 데시앙 나동 4층 403호에 대한 강제경매입니다. 감정가 209,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 167,200,000원입니다. 등기부에는 소유자 김항석, 2023년에 등기된 오병민의 임차권, 전남신용보증재단의 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 지방자치단체 압류 등이 확인됩니다.

이 물건은 단순히 감정가의 80%까지 떨어졌다는 이유로 접근하면 위험합니다. 임차권등기에 기재된 보증금이 250,000,000원이고, 원칙적인 배당 시뮬레이션에서는 85,940,800원의 미배당 보증금 인수가 발생합니다. 다행히 이를 해소할 확약서가 제출되었지만, 확약에 포함되지 않은 것으로 보이는 다른 전입자의 권리가 남아 있습니다. 따라서 확약 확인과 점유관계 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 해소되는 임차권과 남은 위험

말소기준권리는 2025.05.21 전남신용보증재단의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 이전에 설정되었던 신용협동조합 근저당권들은 이미 말소되어 현재 인수할 근저당권으로 보지 않습니다.

그러나 2023.08.24에 등기된 오병민의 주택임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립한 권리입니다. 보증금 250,000,000원, 전입일 2021.08.13, 확정일자 2021.07.12이며, 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 나타납니다. 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금을 매수인이 인수하는 유형입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계관계 확인 필요

확인된 실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 임차인 수에 추가하지 않으며, 보증금 승계·청구 관계로 취급합니다. 오병민의 보증금 250,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 250,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 또한 권용근이 독립된 임차인인지, 다른 점유권원이나 선행 임대차관계가 있는지 확인이 필요합니다.

③ 배당과 실질취득 — 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가 167,200,000원으로 매각되는 상황을 가정하면, 추정 집행비용 3,140,800원을 공제한 164,059,200원이 오병민 보증금 우선변제에 배당되는 계산입니다. 전남신용보증재단과 주택도시보증공사 등 일반 채권자에게는 이 계산상 배당이 발생하지 않습니다.

배당표는 추정 계산으로, 세금의 법정 우선순위와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금과 중복되는 승계채권일 수 있으므로 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 변화를 구분

위 인수액은 확약이 없다고 가정했을 때의 계산상 위험액입니다. 확약이 유효하게 적용되는 보증금에 대해서는 해당 금액을 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다. 다만 권용근의 별도 인수 가능액은 세 회차 모두 확정되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신림동 난우중학교 북동측 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 접근성을 고려한 교통여건은 보통 수준입니다. 북서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2015.04.28 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 세대입니다. 일반적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 경사지 내 계단식으로 조성된 사다리형 토지입니다. 공시지가 2,481,000원/㎡이며 제1종일반주거지역으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 나타납니다. 건축허가·착공제한지역 및 토지거래허가구역 관련 적용 상태도 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 상태, 접근성, 면적, 임대차관계에 따라 거래가격 편차가 발생할 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가의 적정성과 매도 가능성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약의 대상 보증금, 승계관계, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 권용근 권리 확인. 전입일 2024.08.12와 실제 점유개시일, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 검증해야 합니다. 대항력과 인수 위험을 성급히 확정해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약 대상 임차권이 매각 후 실제 말소될 수 있는지, 오병민과 주택도시보증공사의 권리승계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
• 현장 호실 확인. 등기상 나동과 현장 B동 표시가 다르므로 출입구 및 제403호의 현황을 확인해 동일 물건임을 검증해야 합니다.
• 시세 검증. 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래, 층·면적·사용승인·도로조건 및 점유관계를 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 배당·세금 확인. 부평구와 관악구 압류에 따른 체납세액 및 법정 우선순위, 집행비용, 임차보증금 배당을 재검증해야 합니다.
• 현장·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비, 건물 상태, 누수 및 경사지·도로 접근 조건을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 매각조건을 반드시 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 긍정적, 미상 임차인은 보류”

이 사건은 확약서 하나가 권리분석 결과를 크게 바꾸는 경매입니다. 오병민의 임차보증금 250,000,000원은 원칙적으로 낙찰가를 넘고, 현재 배당 추정에서 85,940,800원의 잔액 인수 위험이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금에 관한 매수인 실질 인수액은 0원이 됩니다.

그렇다고 이 물건이 곧바로 안전한 것은 아닙니다. 권용근의 보증금과 점유권원이 아직 불명확하고, 확약이 그의 별도 권리까지 포괄한다는 근거도 없습니다. 최근 실거래가격도 확인되지 않아 감정가 대비 80%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 확약의 유효성과 적용 범위, 권용근의 임대차관계, 실제 매수인 인수액을 확정하고 실거래 시세까지 확인한 이후에만 응찰가격을 검토하는 것이 적절합니다. 단순한 저가 낙찰 시나리오보다 최종 실질취득액과 명도 위험을 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.