서울중앙지방법원 2025타경103639. 관악구 신림동 데시앙 나동 4층 403호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택 단지형)입니다. 현재 소유자는 김항석으로 2021.09.03. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 등기 중 말소기준은 2025.05.21. 전남신용보증재단의 가압류이고, 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 부평구·관악구 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 오병민은 임대차계약일 2021.07.11., 확정일자 2021.07.12., 전입·점유 2021.08.13., 보증금 250,000,000원으로 2023.08.24. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원래 구조만 보면 낙찰가보다 보증금이 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 실질취득은 약 250,000,000원으로 고정되는 인수형입니다. 그러나 이번 사건에는 그 구조를 바꾸는 2026.06.26. 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 646-323 데시앙 나동 4층403호 |
| 물건종류 | 다세대주택(도시형생활주택 단지형) · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 4층 · 사용승인 2015.04.28. |
| 소유자 | 김항석 (2021.09.03. 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2015년 상록신용협동조합·미래신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2022년 두 차례 강제경매개시결정도 2022.11.21. 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.05.21. 전남신용보증재단 가압류 19,730,345원입니다. 문제의 오병민 임차권은 2023.08.24. 등기로서 이보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 남는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오병민 | 2021.08.13 / 2021.07.12 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 권용근 | 2024.08.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 오병민 관련 신건 배당계산상 미배당액은 44,726,000원이지만, 2026.06.26. 주택도시보증공사 확약에 따라 대항력·잔존보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 권용근에게 적용되는 것으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차인 오병민 보증금 | 250,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 19,730,345원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 오병민 보증금에서 44,726,000원이 남습니다. 원래라면 이 금액이 매수인 인수로 이어지고, 1회 유찰 시에는 85,940,800원, 2회 유찰 시에는 118,912,640원까지 늘어납니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 낙찰가 + 인수액은 약 250,000,000원으로 고정됩니다.
④ 회차별 구조 — 확약 없이는 총취득액이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 209,000,000원 | 44,726,000원 | 253,726,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 167,200,000원 | 85,940,800원 | 253,140,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,760,000원 | 118,912,640원 | 252,672,640원 |
위 표는 배당자료의 회차별 계산값을 그대로 더한 구조입니다. 다만 오병민 관련 인수는 2026.06.26. 확약으로 실질 0원* 처리해야 하므로 실제 의사결정에서는 권용근의 보증금·계약관계 확인이 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 4층 403호입니다.
- 입지. 난우중학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 경사지대 내 계단식으로 조성된 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 주의. 현장 출입구는 나동이 아닌 B동으로 표시되어 있다는 매각물건명세서 비고가 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상과 효력을 원문으로 확인하세요.
- 권용근 보증금 확인. 전입일 2024.08.12.만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 매수인 인수 총액을 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 재확인. 실제 임차인 2명의 현재 점유 여부와 인도 대상자를 현황조사·전입세대 열람 등으로 다시 대조해야 합니다.
- 배당 순서 재확인. 집행비용 3,726,000원과 오병민 우선변제 205,274,000원으로 신건 매각대금이 전액 소진되는 계산입니다.
- 현장 동 표시 확인. 공부상 나동이지만 현장 출입구가 B동으로 표시된다고 기재돼 있으므로 호수·동선·출입구를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 주된 2.5억 리스크는 꺼졌지만, 아직 ‘깨끗한 물건’은 아니다
이 사건은 표면적으로는 보증금 250,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 신건에서도 44,726,000원이 남고, 유찰될수록 인수액이 커져 실질취득비용이 약 2.5억원 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약으로 오병민 관련 잔존 인수는 실질 0원*으로 바뀌었습니다.
그렇다고 바로 안전형으로 분류할 수는 없습니다. 별도 임차인 권용근은 말소기준보다 앞선 2024.08.12. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 없어 대항력 가능·미상입니다. 이 미상 금액은 현재 숫자로 계산할 수 없고 확약 밖 위험이므로, 최종 입찰 판단의 핵심은 권용근의 실제 임대차관계와 보증금을 얼마나 확실히 확인하느냐입니다. 주된 숫자 리스크는 해소됐지만 미상 임차 위험이 남아 있어 종합 평가는 C가 적절합니다.
