서울중앙지방법원 2025타경104025. 강남구 자곡동 래미안포레 315동 1층104호 아파트입니다. 말소기준권리는 2014.05.16 주식회사국민은행 근저당권 72,000,000원이고, 그 뒤 설정된 국민은행·우리은행·하나은행·중소기업은행 근저당과 신보2024제27차유동전문유한회사 가압류, 경매개시결정, 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.

다만 이 사건을 단순히 “권리가 전부 깨끗하다”고 끝내면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 2014.04.01 금지사항등기에는 일정 기간 에스에이치공사 외의 자에게 소유권을 이전할 수 없다는 내용이 적혀 있습니다. 현재 경매에서의 구체적 효력은 이 자료만으로 단정하지 않고 원문 확인 사항으로 남겨야 합니다. 감정요항표도 대상 주소와 달리 “12층건 내 제9층 제904호”라고 적혀 있어 대상물 동일성 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 하지만 선순위 금지사항 확인

임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장확인에서는 이해관계인 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 임차인 권리 인수는 없더라도 실제 점유상태와 명도 여부는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.

말소기준은 2014.05.16 국민은행 근저당 72,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 국민은행 근저당 280,800,000원부터 이후 우리은행 110,000,000원, 하나은행 600,000,000원, 중소기업은행 168,000,000원, 하나은행 240,000,000원·240,000,000원까지 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2025.07.25 가압류 410,000,000원과 2025년의 경매개시결정·압류 역시 자료상 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 98.5%

래미안포레(3단지) 동일 면적대 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 1,701,250,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최신성이 높은 최근 12개월 평균 1,756,875,000원과 최신 거래, 최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.

전체 12건 평균만 보면 최저가 17.3억은 평균의 101.7%로 약간 높습니다. 그러나 최근 12개월 8건 평균을 우선하면 최저가는 그 시세의 98.5%입니다. 최신 거래는 2026.05의 2,150,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.5% 높은 흐름입니다. 따라서 이 사건을 과거 전체 평균만 보고 “시세보다 비싸다”고 평가하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,730,000,000원 가정)

채권 총액은 2,120,800,000원, 예상 배당은 1,710,300,000원이며 미배당액은 410,500,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 율현초등학교 북동측 인근에 위치하며 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 아파트로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(서울세곡2보금자리주택지구)이며 공공주택지구, 교육환경보호구역, 군사시설 관련 구역, 철도보호지구, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 공시지가 8,437,000원/㎡, 대체로 부정형의 공동주택 부지이며 단지 외곽으로 공도와 접합니다.
• 단지 거래. 래미안포레(3단지)는 1,070세대, 2014.03.13 준공이며 제공된 동일 면적 실거래는 12건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 금지사항등기 확인. 2014.04.01 부기된 소유권이전 제한 문구의 현재 효력과 경매취득에 미치는 영향을 등기 원문에서 확인하세요.
• 대상 호수 대조. 사건 대상은 315동 1층104호인데 감정요항표 건물구조에는 제9층 제904호가 적혀 있으므로 감정평가서 원본과 도면을 대조하세요.
• 점유·임대관계 확인. 임차인은 없지만 현장확인 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
• 가격 기준. 신건 최저가 1,730,000,000원은 최근 12개월 평균 1,756,875,000원의 98.5%입니다. 전체 평균 1,701,250,000원만 보지 말고 최신 거래 2,150,000,000원과 최근 추세 +10.5%를 함께 보세요.
• 유찰 시나리오. 자료상 1회 유찰 시 1,384,000,000원, 2회 유찰 시 1,107,200,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
• 세금·배당 확인. 2025.10.13 국 압류가 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세채권과 배당순위를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “확인 완료”는 다르다

이 사건의 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원이고 임차인도 없습니다. 가격 역시 신건 최저가 17.3억이 최근 12개월 동일 면적 평균 17.56875억의 98.5%이며, 최신 거래는 21.5억, 최근 거래 추세는 +10.5%입니다. 따라서 최근 시세를 기준으로는 신건 가격이 불리하다고 볼 근거는 약합니다. 다만 할인폭은 크지 않습니다.

승부처는 가격보다 확인 작업입니다. 말소기준권리보다 앞선 금지사항등기의 현재 효력, 그리고 대상 315동 1층104호와 다른 감정요항표의 제9층 제904호 기재를 원본에서 해소해야 합니다. 이 두 가지가 정리되면 후순위 권리의 배당 부족과 별개로 자료상 매수인 인수는 0원인 구조입니다.