서울중앙지방법원 2025타경104025. 서울 강남구 자곡동 687 래미안포레 315동 104호입니다. 등기상 소유자는 박삼규이고, 2014년 5월 16일 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류·근저당·임의경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 측면에서는 비교적 명확하지만, 등기부에는 근저당권이 여러 건 존재하고 최근에는 가압류와 압류, 추가 경매개시결정도 발생했습니다. 따라서 핵심은 “권리를 떠안는가”가 아니라 17.30억원이라는 신건 가격이 현재 시장 수준과 맞는가를 판단하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104025 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 687 래미안포레 315동 1층104호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 박삼규 |
| 감정가 / 최저가 | 1,730,000,000원 / 1,730,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 141,861,723원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 래미안포레(3단지) · 1,070세대 · 2014-03-13 |
| 대지 | 63,968.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 8,437,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
등기상 말소기준권리는 2014.05.16 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정된 을구 2번 국민은행 근저당권 280,800,000원과 2015.05.18 설정된 을구 3번 우리은행 근저당권 110,000,000원도 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
2025.07.25 갑구 5번 가압류 410,000,000원, 2025.09.25 갑구 6번 임의경매개시결정, 2025.10.13 국의 압류, 2025.10.31 갑구 8번 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 현장확인에서는 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했다는 유의사항이 있으므로, 실제 점유·임대관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균은 소폭 아래, 최신 거래는 더 높다
래미안포레(3단지) 동일 평형(84.89~84.99㎡) 최근 거래는 12건이며, 전체 평균은 1,701,250,000원입니다. 그러나 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 8건의 평균은 1,756,875,000원, 최신 거래는 2026.05 2,150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 2,150,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 10 | 1,740,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 5 | 1,720,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 4 | 1,680,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 8 | 1,735,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 5 | 1,700,000,000원 |
| 2025.06 | 84.89㎡ | 7 | 1,630,000,000원 |
| 2025.06 | 84.89㎡ | 5 | 1,700,000,000원 |
| 2025.01 | 84.99㎡ | 6 | 1,600,000,000원 |
| 2024.10 | 84.89㎡ | 10 | 1,560,000,000원 |
| 2024.08 | 84.99㎡ | 9 | 1,650,000,000원 |
| 2024.08 | 84.99㎡ | 4 | 1,550,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,701,250,000원 |
현재 최저가 1,730,000,000원은 최근 12개월 평균 1,756,875,000원의 98.5%로 약 1.5% 낮습니다. 다만 최신 거래 2,150,000,000원은 현재 최저가보다 420,000,000원 높습니다. 또한 최근 12개월 평균이 이전 거래 평균보다 10.5% 높아진 흐름으로, 단순히 전체 12건 평균 1,701,250,000원만 보고 저가라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,730,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 19,700,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 280,800,000원 | 280,800,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 239,500,000원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 신보2024제27차유동전문유한회사 | 410,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 2,120,800,000원, 예상 총 배당액은 1,710,300,000원이며 부족액은 410,500,000원입니다. 현재 가정에서는 매수인 인수액은 0원이고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율현초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지·학교·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시입니다.
- 단지. 래미안포레(3단지) 1,070세대, 2014-03-13 준공입니다.
- 지역. 제2종일반주거지역이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 지구단위계획구역 등이 포함되고 철도보호지구·비행안전구역·학교·녹지 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로한면입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 12개월 평균 우선. 현재 최저가 17.30억은 최근 12개월 평균 17.56875억의 98.5%로 소폭 낮습니다. 전체 12건 평균 17.0125억만으로 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.05 거래가 21.50억으로 현재 최저가보다 높아 최근 시세와 층·상태 차이를 함께 검토해야 합니다.
- 추세 반영. 최근 12개월 평균은 이전 기간보다 10.5% 높아진 흐름이므로, 단순한 과거 평균 대비 할인만으로 가격 메리트를 과장하지 않는 것이 좋습니다.
- 권리 확인. 2014.05.16 국민은행 을구 1번 근저당이 말소기준권리이며 이후 권리들은 매각 소멸 구조입니다. 배당표와 등기부를 함께 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계 미상·폐문부재가 기재되어 있으므로 현장확인과 실제 점유자 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 승부처”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 가압류·추가 근저당·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 최근 시세를 기준으로 봐야 합니다. 현재 17.30억원은 최근 12개월 평균 17.56875억원보다 약 1.5% 낮지만, 최신 거래는 21.50억원으로 크게 높고 최근 추세도 +10.5%입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격 검증이 핵심인 신건입니다. “무조건 싸다”보다는 최근 거래와 해당 호수의 층·상태를 대조해 17.30억원의 가격 적정성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
