울산지방법원 2024타경118117. 양산시 물금읍 가촌리의 ‘양산물금대방노블랜드6차더클래스’ 605동 24층 2401호 아파트입니다. 전용면적 비교 기준은 117.7501㎡이고, 건물은 지하1층·지상27층 중 24층이며 사용승인일은 2016.09.07입니다. 현재 소유자는 유대근이고, 등기상 핵심은 2021년 설정된 대신새마을금고 근저당권입니다.
감정가 800,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 560,000,000원입니다. 최근 동일 면적대 실거래 12건 평균은 642,250,000원, 최신 2026.08 거래는 650,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 87.2%로, 권리뿐 아니라 가격에서도 신건 때보다 경매 할인 폭이 생긴 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경118117 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 새실로 116, 605동 24층2401호 (양산물금대방노블랜드6차더클래스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 117.7501㎡ · 지하1층/지상27층 중 24층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용 중 · 관리상태 무난 |
| 소유자 | 유대근 |
| 감정가 / 최저가 | 800,000,000원 / 560,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 547,038,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2016.09.07 |
| 단지 규모 | 703세대 |
① 권리 흐름 — 2021년 대신새마을금고가 기준
말소기준권리는 을구 22번 대신새마을금고 근저당권으로, 2021.04.12 설정되고 채권최고액은 709,200,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 넥스젠파이낸스대부 근저당권 44,200,000원, 2021.07.01 최일출 근저당권 135,000,000원, 2022.04.11 최일출 근저당권 15,000,000원, 2024.09.12 대신저축은행 가압류 8,399,252원, 2024.10.30 이번 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 5.6억은 최근 12개월 평균의 87.2%
같은 단지 ‘양산물금대방노블랜드6차더클래스’의 전용 116.3~117.75㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 642,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 650,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 117.75㎡ | 8 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 116.3㎡ | 19 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 116.3㎡ | 13 | 640,000,000원 |
| 2026.05 | 117.75㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2026.04 | 117.75㎡ | 20 | 684,000,000원 |
| 2026.04 | 117.75㎡ | 21 | 665,000,000원 |
| 2026.03 | 116.3㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 116.3㎡ | 17 | 618,000,000원 |
| 2026.02 | 116.3㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2026.01 | 117.75㎡ | 12 | 665,000,000원 |
| 2026.01 | 117.75㎡ | 28 | 685,000,000원 |
| 2025.12 | 116.3㎡ | 28 | 680,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 642,250,000원 |
최근 거래 범위는 570,000,000원~685,000,000원이고, 현재 최저매각가 560,000,000원은 최근 12건의 최저 거래가 570,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율도 87.2%입니다. 최신 거래 650,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 아래에 있어, 이 사건은 신건 감정가 800,000,000원보다 1회 유찰된 현재 회차에서 가격 판단이 훨씬 현실적인 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대신새마을금고 | 709,200,000원 | 552,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사넥스젠파이낸스대부 | 44,200,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최일출 | 135,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 최일출 | 15,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 8,399,252원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 911,799,252원 중 예상 배당액은 552,000,000원, 미배당은 359,799,252원입니다. 대신새마을금고의 등기상 채권최고액은 709,200,000원이지만 이번 경매 청구액은 547,038,870원이고, 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당 552,000,000원으로 청구액 충족으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 560,000,000원 | 552,000,000원 | 359,799,252원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 392,000,000원 | 385,712,000원 | 526,087,252원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 274,400,000원 | 269,758,400원 | 642,040,852원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 547,038,870원이 충족되는 시나리오지만, 2회 유찰 시 신청채권자 배당은 385,712,000원, 3회 유찰 시에는 269,758,400원으로 계산돼 청구액을 충족하지 못합니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 증산역 서측 근거리에 위치하며, 주위는 대단위 공동주택 단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상27층 규모이며 본건은 24층입니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 703세대, 사용승인일 2016.09.07이며 공동주택(아파트)로 이용 중이고 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,241,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이고 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 560,000,000원은 최근 12개월 평균 642,250,000원의 87.2%, 최신 거래 650,000,000원보다 낮습니다. 응찰가는 이 최근 실거래 범위를 기준으로 검토할 필요가 있습니다.
- 말소기준 확인. 2021.04.12 을구 22번 대신새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상이므로 전입·점유자·실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 총 미배당 359,799,252원이 발생하지만 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 392,000,000원, 3회 유찰 시 274,400,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 현재 회차 응찰 여부와 추가 유찰 대기 전략을 함께 비교할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 실거래 아래
이 사건의 말소기준은 2021.04.12 대신새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 주요 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰된 최저가 560,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 642,250,000원의 87.2%이고, 최근 거래 중 최저 570,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 이 물건은 권리상 인수 부담이 없고 현재 가격도 최근 실거래 범위 아래로 내려온 아파트라는 점이 핵심입니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계 확인은 반드시 남아 있습니다. 권리와 가격은 우호적, 최종 변수는 점유 확인과 실제 응찰가입니다.
