수원지방법원 2024타경5571. 안산시 단원구 고잔동 아피체 1층 111호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 김승중이고, 2023.12.19. 거래가액 416,883,600원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 272,400,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.01.08. 엔에이치투자증권주식회사 근저당 118,000,000원이 설정됐으며, 2024.11.28. 주식회사신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 난도는 등기 순위보다 현황에서 올라갑니다. 감정평가 당시 111호는 인접한 109호·110호·112호와 벽체 구분 없이 일단의 영업장으로 이용 중이었고, 111호에 출입문이 소재합니다. 외부에는 ‘광선집 REAL MEAT CLUB’이라는 상호가 확인됐습니다. 정확한 내부 경계는 별도 측량 등이 필요하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5571 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔1길 70, 1층111호 (고잔동,아피체) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하5층, 지상12층 · 제1층 제111호 |
| 소유자 | 김승중 · 2023.12.19. 거래가액 416,883,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 35,330,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 236,719,459원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2023.06.02. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.12.19. 김승중에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이며, 이후 엔에이치투자증권주식회사 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 7회 유찰, 감정가의 8.24%
감정가는 429,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 35,330,000원입니다. 데이터상 현재 회차 비율은 감정가의 8.24%입니다. 다만 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어 이 수치만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 7회 유찰이라는 결과 자체가 해당 물건의 경계·점유·환금성 등을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 35,330,000원 | 356,105,940원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 24,731,000원 | 366,514,158원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 17,311,700원 | 373,799,911원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 24,731,000원, 17,311,700원으로 내려가지만, 채권자 미배당은 각각 366,514,158원, 373,799,911원으로 커집니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 272,400,000원 | 34,294,060원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치투자증권주식회사 | 118,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 390,400,000원이며, 현재 회차 가정 배당액은 34,294,060원, 미배당은 356,105,940원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 인접한 109호·110호·112호와 벽체 구분 없이 하나의 영업장으로 사용 중입니다.
- 경계. 내부의 정확한 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하고, 111호에 출입문이 소재합니다.
- 입지. 안산시 단원구 고잔동 지하철 “중앙역” 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상12층 건물이며 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 12m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,277.0㎡, 공시지가 4,501,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 109호·110호·112호와 벽체 없이 연결돼 있으므로 111호의 전유부분 경계와 실제 인도 가능한 범위를 측량·도면 등으로 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 영업주체, 사업자등록과 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 단순히 최저가가 낮아졌다는 사실보다 반복 유찰의 원인이 경계·점유·상권·환금성 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 8.24%만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도 상가 거래·임대수익 자료를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 356,105,940원의 미배당이 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 경계·점유가 먼저”
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 권리 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 감정가 429,000,000원에서 7회 유찰돼 35,330,000원까지 내려온 근린시설이며, 111호가 인접 3개 호실과 벽체 없이 통합 이용되고 임대관계도 미상입니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가의 8.24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건은 등기보다 현장이 승부처입니다. 정확한 경계, 실제 점유·임대관계, 독립 사용 가능성, 상가 환금성을 확인한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
