울산지방법원 2025타경12576. 울산 북구 산하동 센트로블루 빌딩 4층 403호입니다. 현재 소유자는 강희숙이고, 2016.07.20 매매를 원인으로 2016.08.10 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다. 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
경매개시결정은 2025.09.19 접수됐고 신청채권자는 주식회사 경남은행입니다. 사건 청구금액은 128,855,722원입니다. 현 배당 시뮬레이션에서는 매각가 204,000,000원을 기준으로 경남은행 근저당을 채권최고액 기준 156,000,000원 배당한 뒤 소유자 잔여 44,344,000원이 계산됩니다. 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구29블럭1롯트 센트로블루 빌딩 4층403호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 산하중앙2로 204 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장 기준 업무시설 · 현황도상 방2, 거실 및 주방, 옥실, 보일러실 등 |
| 소유자 | 강희숙 (2016.07.20 매매 · 2016.08.10 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 128,855,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.08.10 경남은행 근저당
2016.06.14 설정된 경남은행 채권최고액 1,800,000,000원의 종전 근저당은 2016.07.01 해지로 말소됐습니다. 이후 2016.08.10 강희숙 소유권이전과 동시에 경남은행 근저당 156,000,000원이 설정됐고 이것이 현재 말소기준입니다. 2019.09.24 에이제이오토파킹시스템즈주식회사 근저당 45,000,000원 역시 2020.01.16 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격·회차 구조 — 현재는 감정가 100%
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 204,000,000원으로 유찰 0회의 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 204,000,000원입니다. 회차가 내려가도 인수액은 변하지 않지만, 2회 유찰 시에는 경남은행 근저당에서 미배당이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 204,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 163,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,560,000원 | 28,067,840원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,656,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,344,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준액이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 44,344,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 공부·현황 확인 — 지번과 지붕 차이
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 소재 강동중학교 남동측 인근이며, 주위는 노변 근린생활시설·주상용 건물·공동주택 및 나대지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건축물대장 기준 업무시설이고 현황도상 방2, 거실 및 주방, 옥실, 보일러실 등으로 되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물 내 4층 403호이며 위생 및 급배수설비, 승강기, 가스공급설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 33미터, 동측 약 10미터, 북측 약 8미터 내외 도로에 접하며 북측 도로는 차량 통행이 제한됩니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(강동산하지구)·도시개발구역(강동산하지구)입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.08.10 접수 제151031호 주식회사경남은행 근저당권, 채권최고액 156,000,000원이 기준입니다.
- 점유 확인. 임차인은 없음으로 정리되어 있지만 감정평가 기타참고사항은 임대관계 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 지번 대조. 종전 토지 ‘산하동 83’, 환지예정지 ‘강동산하지구 29블록 1롯트’, 사업 완료 후 신지번 ‘산하동 1017-11’의 관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 4층 지붕 확인. 공부상 콘크리트지붕과 현황상 아스팔트싱글 지붕 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 204,000,000원, 1회 유찰 시 163,200,000원, 2회 유찰 시 130,560,000원의 시나리오이며 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 깔끔, 물건 확인은 꼼꼼하게”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.08.10 경남은행 근저당이 말소기준이고, 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 다만 현재는 감정가 204,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다.
또한 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 건축물대장 기준 이용상태는 업무시설입니다. 여기에 환지에 따른 지번 변경과 4층 지붕의 공부·현황 차이, 임대관계 미상 기재가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 현재 가격과 실제 이용·점유·공부 차이를 확인한 뒤 판단해야 하는 신건입니다.
