매력지수 B등급 · 인수 위험 없는 안전형이나 신건 가격 할인폭이 작아 가격 매력은 제한적
임차인 0·인수 0의 권리 안전형이지만 최저가가 최근 실거래 평균의 98% 수준으로 신건 할인 효과가 크지 않아 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 조사상 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 권리 안전형 아파트입니다. 다만 신건 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 114,316,666원의 98% 수준으로, 시세 대비 저렴한 급매 수준이라기보다 시세에 근접한 가격입니다.
감정가 / 최저가
112,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균(시세)
114,316,666원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
98.0%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
임차인 없음
울산지방법원 2025타경12752. 양산시 덕계동 부영벽산아파트 105동 2006호, 전용 59.97㎡급 아파트입니다. 현재 소유자는 박준영이며, 2019년 부산축산업협동조합 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경12752 (임의경매)
소재지
경상남도 양산시 덕계동 881 부영벽산아파트 105동 20층2006호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 59.97㎡ · 25층 건물 중 20층
소유자
박준영
감정가 / 최저가
112,000,000원 / 112,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구
부산축산업협동조합 / 78,081,285원
매각기일
2026.09.10
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조
임차인은 확인되지 않으며 매수인이 인수할 권리는 없습니다. 2019년 부산축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년 북부산농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 시세 근접
부영벽산 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 114,316,666원입니다. 최저매각가 112,000,000원은 최근 평균 대비 98%로 약간 낮지만, 큰 폭의 할인 가격으로 보기는 어렵습니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
59.97㎡
3
98,000,000원
2026.07
59.78㎡
2
136,000,000원
2026.07
59.97㎡
9
142,000,000원
2026.06
59.97㎡
25
92,800,000원
2026.06
59.97㎡
5
140,000,000원
평균
—
12건
114,316,666원
⚠️ 가격 판단 최저가는 최근 12개월 평균 대비 98%입니다. 권리는 안전하지만 신건 단계에서 이미 시세와 가까운 가격이므로, 추가적인 가격 메리트는 유찰 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,368,000원
근저당권 · 부산축산업협동조합
91,200,000원
91,200,000원
가압류 · 북부산농업협동조합
50,000,000원
18,432,000원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (신건 1.12억)
감정가 vs 실거래 시세
최저가 1.12억은 최근 실거래 평균 1.143억과 유사한 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조로, 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 가격 관점 신건 최저가가 시세 평균과 큰 차이가 없습니다. 권리 안전성만 보고 감정가 응찰하기보다 실거래 흐름과 유찰 가능성을 함께 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 덕계초등학교 북서측 인근으로 공동주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 형성된 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
단지. 부영벽산 863세대, 1999년 준공 아파트입니다.
환금성. 최근 12건 거래가 확인되며 거래는 이어지고 있으나 가격 편차는 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리인 부산축산업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
가격 확인. 최근 평균 실거래 114,316,666원 대비 최저가는 98% 수준입니다.
배당 확인. 가압류 일부는 미배당이 발생하며 매수인 인수와는 구분해야 합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 확인”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 권리관계가 정리되는 안전형 아파트입니다. 다만 신건 최저가는 최근 실거래 평균과 가까워 큰 폭의 할인 매력은 없습니다. 결국 핵심은 권리가 아니라 얼마에 매수하느냐입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
0.8회 유찰·매각 50%
소재지
경상남도 양산시 덕계동 881 부영벽산아파트 105동 20층2006호
법원·사건
울산지방법원
·2025타경12752
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-09-10 10:00
·133호 법정
물건
부영벽산아파트 105동 20층2006호
철근콘크리트조 / 59.970㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 양산시 덕계동 881 부영벽산아파트 105동 20층2006호
2025-11-11 12:54
