울산지방법원 2025타경12858. 울산 중구 반구동 ‘한라그랜드’ 8층 809호, 전용 59.895㎡와 일치하는 평형대의 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 김태성이고, 2021.12.08 설정된 오동화의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 등기되어 있으며, 해당 근저당권과 같은 날 설정된 전세권도 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리와 가격은 별개입니다. 이 물건은 아직 신건이라 감정가 135,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 최근 12건의 동일 평형 실거래 평균은 130,625,000원으로, 최저가가 평균의 103.3%입니다. 최신 거래는 2026.08에 144,000,000원이어서 개별 거래 범위는 존재하지만, 신건 최저가만으로 가격 우위를 말하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12858 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 290-2 한라그랜드맨션 8층809호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.895㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실 등 · 지상15층 중 8층 |
| 소유자 | 김태성 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 22,872,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
임차인 없음. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 별도 임차인으로 확인된 권리는 없습니다. 말소기준권리 이후의 오동화 근저당권·전세권, 엔에이치농협캐피탈 및 제이비우리캐피탈의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 인수할 금액은 0원으로 제시되어 있습니다.
② 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
한라그랜드, 대상 면적 59.895㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가는 100,000,000원에서 150,000,000원 사이이고, 최근 12개월 평균은 130,625,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.9㎡ | 4 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 11 | 149,000,000원 |
| 2026.05 | 54.57㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 54.57㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 54.57㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 12 | 142,500,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 130,625,000원 |
최근 거래 범위는 100,000,000원~150,000,000원이고 최근 12개월 평균은 130,625,000원입니다. 최저매각가 135,000,000원은 평균보다 4,375,000원 높고, 최근 12개월 평균의 103.3%입니다. 따라서 신건 최저가만 기준으로 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다. 최신 거래가 2026.08 144,000,000원으로 확인되어 거래 범위 안에는 들어오지만, 평균 대비 가격 메리트는 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,690,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 오동화 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 5번 전세권 · 오동화 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 28,645,894원 | 28,645,894원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 30,425,457원 | 30,425,457원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,238,649원 |
신건 135,000,000원 기준으로 채권자 총액 94,071,351원이 전액 배당되고, 38,238,649원이 소유자에게 잔여하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 반구동, 울산종합운동장 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트·단독주택·근린생활시설·하천 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 서측 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 기재되어 있고, 준보전산지·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·도시지역 등이 포함됩니다. 토지 지목은 임야이며 현황은 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 8층 809호이며, 위생·급배수·도시가스보일러 개별난방·승강기·CCTV·지하주차장 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 확인사항. 수차례 방문했으나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란했고, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 실제 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 135,000,000원은 최근 12개월 평균 130,625,000원의 103.3%이므로 신건에서 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 108,000,000원, 2회 유찰 시 86,400,000원으로 내려갑니다. 각 회차별 실제 경쟁 상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 소멸 확인. 2021.12.08 오동화 근저당권을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 현황. 폐문으로 내부확인이 곤란했던 만큼 실제 내부 상태와 점유상황을 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리·토지 확인. 토지 공부상 지목은 임야이고 현황은 아파트 건부지로 평가되었으므로 관련 공부와 현황을 함께 대조하세요.
맺으며 — “권리 정리 ≠ 신건 저가”
이 물건의 가장 눈에 띄는 장점은 매수인 인수액 0원이라는 권리 구조입니다. 2021.12.08의 오동화 근저당권을 기준으로 뒤의 전세권과 가압류, 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조여서 권리분석의 복잡도는 낮은 편입니다. 그러나 가격은 다릅니다. 신건 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균 130,625,000원보다 높아 신건에서 시세 메리트를 확보했다고 보기 어렵습니다. 반면 1회 유찰 108,000,000원, 2회 유찰 86,400,000원 시나리오에서는 가격 여지가 커집니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리보다 회차별 매수가격입니다.
