24,000,000원
수원지방법원 2024타경6222. 시흥시 정왕동 에이-랜드에쓰비센타 지층 비07호로, 사건상 용도는 근린시설, 집합건축물관리대장상 용도는 판매시설입니다. 감정평가서상 조사일 현재 공실입니다. 소유자 서수열은 2019.01.28. 소유권을 취득했고, 거래가액은 211,000,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 156,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당 뒤에 2020.04.09. 설정된 이정종의 200,000,000원 근저당, 2024.12.24. 임의경매개시결정, 2025.07.14. 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 한국생산기술연구원의 110,000,000원 전세권도 2017.06.07. 이미 말소됐습니다. 현재 임차인은 없으며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6222 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 오이도로 21, 지층비07호 (정왕동,에이-랜드에쓰비센타) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물관리대장상 판매시설 · 감정평가서상 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 지층 비07호 |
| 소유자 | 서수열 (2019.01.28. 소유권 취득 · 거래가액 211,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 24,000,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 117,328,825원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 매각으로 소멸
임차인 없음. 감정평가서상 현황은 공실이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 과거 한국생산기술연구원의 전세권 110,000,000원이 존재했지만 2017.06.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2019.01.28. 하나은행 근저당이고, 이 근저당 이후 설정된 이정종 근저당과 경매개시결정·시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 감정가 11.76%만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 204,000,000원이지만 6회 유찰 후 현재 최저매각가는 24,000,000원입니다. 감정가 대비 비율은 11.76%입니다. 숫자만 보면 하락폭이 매우 크지만, 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율 자체가 아닙니다.
물건은 지층 비07호이고, 집합건축물관리대장상 판매시설, 감정평가서상 공실입니다. 여기에 이미 6회 유찰됐다는 사실이 겹칩니다. 따라서 현재 24,000,000원이 실제 시장가치보다 낮다고 확인되지 않은 상태에서 ‘감정가의 11.76%니까 싸다’고 결론내리는 것은 위험합니다. 이 사건은 가격 자체보다 실사용 가능성·공실 지속 가능성·재매각 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 23,168,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 이정종 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 24,000,000원 가정 시 집행비용 832,000원을 제외한 23,168,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 이정종 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권최고액 356,000,000원 대비 미배당액은 332,832,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 정왕동 소재 옥터초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 공장이 혼재합니다.
- 교통. 대상 빌딩까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 조사일 현재 공실이며, 집합건축물관리대장상 용도는 판매시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 지층 비07호로, 건물 내 위생·급배수·소방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형·평지의 구분건물 건부지이며 단지 각 방면으로 중로·광로와 연계됩니다. 공시지가는 1,070,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 국가산업단지·특수지역·지원시설구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 집합건축물관리대장상 판매시설입니다. 실제 가능한 영업·사용 형태를 입찰 전 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가서상 현재 공실입니다. 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가는 감정가의 11.76%지만, 이 수치만으로 시장가치보다 낮다고 단정하지 마세요.
- 환금성 점검. 이미 6회 유찰됐습니다. 매입 후 직접 사용하지 않는다면 임대·매각 출구를 먼저 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조와 시흥시 압류, 과거 전세권 말소 여부를 원본 등기에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “투자 안전”은 다르다
이 물건의 권리분석은 오히려 단순한 편입니다. 2019.01.28. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 이정종 근저당·경매개시결정·시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자판단은 별개입니다. 감정가 204,000,000원에서 6회 유찰돼 24,000,000원까지 내려온 지층 판매시설·공실이라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 감정가 대비 11.76%라는 할인율에만 시선을 두기보다, 실제 사용 가능성과 공실 해소 가능성, 다시 팔 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형, 환금성은 주의형. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 그 가격에도 출구가 있는지입니다.
