수원지방법원 2024타경55910. 안산시 상록구 사동 수정그린빌 4층 402호입니다. 사건 자료상 용도 표기는 아파트지만 감정평가 이용상태는 현재 다세대주택이며, 수정그린빌은 총 8세대입니다. 현 소유자 고수현은 2021.08.10 매매를 원인으로 2021.08.12 소유권을 취득했고 거래가액은 180,000,000원입니다. 문제의 핵심은 소유권보다 먼저 생긴 임차인의 대항력입니다. 변정윤은 2021.07.20 전입·점유, 2021.06.08 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 180,000,000원입니다.
말소기준은 2024.04.05 강제경매개시결정입니다. 변정윤의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유를 기초로 하므로 매각으로 없어지는 권리가 아닙니다. 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 부족분은 매수인에게 남습니다. 따라서 최저가 126,700,000원 자체를 시세와 비교해 ‘시세보다 싸다’고 평가하는 것은 이 사건에서는 잘못된 접근입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 평안로1안길 16-1, 4층402호 (사동,수정그린빌) |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 아파트 · 감정상 현재 다세대주택 이용 |
| 전용면적 / 층 | 75.31㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 고수현 · 2021.08.12 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 12회 / 2026.08.26 |
| 신청채권자 / 청구 | 변정윤 / 180,000,000원 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금이 핵심
2012년 우리은행 근저당과 2013년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.04.05 강제경매개시결정입니다. 그런데 변정윤의 주민등록·점유는 2021.07.20, 확정일자는 2021.06.08이고 2023.10.05 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 분석되며, 배당을 받고도 남는 보증금은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 변정윤 | 전유부분의 전부 · 주거 | 180,000,000원 | 2021.07.20 / 2021.06.08 | 대항력 有 우선변제 有 인수 위험 |
실제 임차인은 1명입니다. 변정윤은 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자로도 표시됩니다. 이름이 동일한 관계이므로 임대차의 실질과 채권관계는 원본 문서로 다시 확인할 필요가 있습니다. 다만 현재 주어진 권리자료 기준으로는 대항력 있는 임차보증금 1.8억을 무시해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 1.267억이 아니라 약 1.8억
수정그린빌 동일 면적 75.31㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 167,750,000원이지만, 최근 거래가 더 중요합니다. 최신 거래는 2023.10의 161,000,000원이고 최근 12개월 평균도 161,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래군 대비 -5.3%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 75.31㎡ | 2 | 161,000,000원 |
| 2021.08 | 75.31㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 75.31㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 75.31㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.31㎡ | 1건 | 161,000,000원 |
표면 최저가 126,700,000원은 최근 시세의 78.7%에 불과하지만, 이 숫자는 임차보증금 인수를 빼고 본 값입니다. 대항력 구조를 반영하면 실질취득 기준은 약 180,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 161,000,000원의 약 111.8%입니다. 감정가 181,000,000원과도 사실상 같은 구간입니다. 최근 시세가 하락 중인 상황에서 실질취득이 최신 거래보다 높은 물건을 ‘저렴하다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 임차인 변정윤 보증금 | 180,000,000원 | 124,126,200원 |
| 2. 경매신청 채권 · 변정윤 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 55,873,800원 |
임차보증금과 경매신청 채권의 명의자가 모두 변정윤이므로 이를 서로 다른 사람의 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 배당표상 현 회차 미배당 임차보증금 55,873,800원이 매수인 인수 위험입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 126,700,000원 | 55,873,800원 | 182,573,800원 |
| 13회 유찰 시 | 101,360,000원 | 80,859,040원 | 182,219,040원 |
| 14회 유찰 시 | 81,088,000원 | 100,771,584원 | 181,859,584원 |
배당표의 집행비용 추정 때문에 단순 합계는 1.8억을 조금 웃돌지만 구조는 분명합니다. 낙찰가가 126,700,000원에서 81,088,000원까지 내려가도 인수액이 반대로 커져 총 부담은 계속 약 1.82억에 머뭅니다. 이것이 대항력 인수형 물건에서 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 되는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 수정그린빌은 총 8세대입니다.
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 남서측 인근으로, 주위에 다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 급배수·위생시설·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 6M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 273.0㎡ · 공시지가 1,586,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 확인된 동일면적 실거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 매각률 7.69%, 평균 유찰 12.0회로 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 할인율만 보지 말 것. 126,700,000원은 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 가격 비교의 기준은 실질취득 약 180,000,000원입니다.
- 임차보증금 180,000,000원 재확인. 전입 2021.07.20·확정일자 2021.06.08·임차권등기 2023.10.05의 연결관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 변정윤의 지위 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일한 이름이므로 임대차 실질과 채권관계를 매각물건명세서·문건 원본으로 대조해야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 13회·14회 유찰 시에도 낮아진 매각가만큼 인수액이 커져 총 부담은 약 1.82억에 머뭅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 161,000,000원, 최신 거래 161,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -5.3%입니다. 과거 고가거래를 포함한 전체 평균 167,750,000원만으로 가격을 낙관하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “12회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건은 표면상 감정가 181,000,000원에서 최저가 126,700,000원까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 변정윤의 보증금 180,000,000원이 가격 구조를 사실상 고정합니다. 현 회차에는 55,873,800원을 인수하고, 더 유찰되면 그 인수액이 더 커집니다. 결국 실질취득은 약 1.8억 수준이며 최근 거래 161,000,000원보다 높습니다.
게다가 최근 가격 흐름은 -5.3% 하락, 동일면적 최근 12개월 거래는 1건, 단지 경매 평균 유찰은 12.0회, 매각률은 7.69%입니다. 권리부담·다회유찰·낮은 환금성이 겹친 상황이라 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 “대항력 보증금 인수까지 포함한 실질취득가가 최근 시세보다 높은가”입니다. 현재 자료 기준 답은 그렇다입니다.
