수원지방법원 2024타경55910. 안산시 상록구 사동 수정그린빌 4층 402호로, 사건상 용도 표기는 아파트이나 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 오래된 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 우리은행 근저당은 2013.10.28, 국민은행 근저당은 2021.07.20 각각 말소됐고, 임차인 변정윤은 2021.07.20 전입·점유, 2021.06.08 확정일자를 갖춘 뒤 2023.10.05 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2024.04.05 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 회차의 최저매각가격은 감정가와 같은 181,000,000원입니다. 그러나 배당 가능한 금액에서 집행비용 3,334,000원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아가는 금액은 177,666,000원에 그칩니다. 보증금 180,000,000원과의 차액 2,334,000원이 인수 위험으로 남아, 매수인의 실질 부담은 181,000,000원 + 2,334,000원 = 183,334,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 평안로1안길 16-1, 수정그린빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 감정상 다세대주택 · 전용 75.31㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 고수현 (2021.08.10 매매, 거래가 180,000,000원 · 2021.08.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 변정윤 / 180,000,000원 |
| 매각 조건 | 재매각 · 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 선순위 임차권이 남는다
우리은행 채권최고액 297,600,000원의 근저당은 2013.10.28 일부포기를 원인으로 말소됐고, 국민은행 채권최고액 108,000,000원의 근저당도 2021.07.20 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 두 근저당 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
문제는 임차인 변정윤입니다. 확정일자는 2021.06.08, 전입신고와 점유개시는 2021.07.20이며, 보증금은 180,000,000원입니다. 2023.10.05 임차권등기와 배당요구도 확인되고, 강제경매개시결정은 2024.04.05입니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족액에 관해 임차권이 소멸하지 않아 매수인이 미배당액을 부담할 가능성이 있는 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액 승계 가능
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변정윤 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.20 | 2021.06.08 | 180,000,000원 | 2023.10.05 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 2,334,000원 |
③ 실질취득 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가와 비슷하거나 더 크면, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보면 안 되고 반드시 낙찰가 + 매수인 인수액으로 비교해야 합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 이력 | 181,000,000원 | 2,334,000원 | 183,334,000원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 80% | 144,800,000원 | 38,027,200원 | 182,827,200원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 64% | 115,840,000원 | 66,581,760원 | 182,421,760원 |
④ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 실질취득액
수정그린빌은 총 8세대, 2012.08.31 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 전용 75.31㎡ 거래는 4건이며, 최신 확인 거래는 2023.10의 161,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 1건 기준 161,000,000원이고, 전체 평균은 167,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 75.31㎡ | 2 | 161,000,000원 |
| 2021.08 | 75.31㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 75.31㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 75.31㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.31㎡ | 4건 | 167,750,000원 |
현재 최저가 181,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 112.4%입니다. 여기에 인수 예상액 2,334,000원을 더한 실질취득액 183,334,000원은 최근 평균·최신 거래의 113.9%로, 22,334,000원 높습니다. 전체 평균 167,750,000원보다도 15,584,000원 높습니다.
최근 가격은 과거 거래보다 5.3% 하락한 흐름이며, 최신 거래도 2023.10로 시점 공백이 큽니다. 따라서 과거 180,000,000원 거래나 전체 평균만을 근거로 가격을 높게 평가할 수 없습니다. 현장 중개업소와 최신 매물·거래 가능 가격을 재확인하더라도, 제공된 거래 자료만으로는 현재 실질취득액에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,334,000원 |
| 1. 임차인 변정윤 보증금 | 180,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 297,600,000원 | 0원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 108,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인 변정윤에게 배당되지만 보증금 중 2,334,000원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 우리은행·국민은행 근저당은 등기부상 말소등기가 확인됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도 표기는 아파트이나, 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 물건 유형과 대출·전세가율 판단은 감정서와 건축물대장을 기준으로 재확인해야 합니다.
- 입지. 초당초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 급배수·위생시설과 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 건물이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 11회, 매각률 8.33%입니다. 거래 표본도 4건에 불과해 가격 탐색과 재매각 기간이 길어질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 현재 기준 낙찰가 181,000,000원에 인수 예상액 2,334,000원을 더한 183,334,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 12회·13회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 182,827,200원, 182,421,760원입니다. 최저가 하락을 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 계약서, 계좌이체 내역, 보증금 출처, 전입세대열람, 점유 경위와 신청채권 원인을 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기는 이사 후에도 대항력을 보전할 수 있으므로 실제 점유자, 열쇠 인도 상태와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당 후 부족액 지급, 임차권등기 말소서류 교부와 인도 시점을 서면 합의하지 않으면 잔금 이후 분쟁이 생길 수 있습니다.
- 입찰보증금 20%. 재매각 특별매각조건에 따라 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 36,200,000원입니다. 통상 10%로 오인하면 입찰이 무효가 될 수 있습니다.
- 시세 재조사. 최신 확인 거래가 2023.10이고 최근 12개월 표본도 1건이므로, 인근 동일 면적 다세대 매물과 실제 매수 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “11회 유찰 = 할인”이 아니다
이 물건은 11회 유찰 이력과 재매각이라는 문구 때문에 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 현재 최저가는 감정가와 같은 181,000,000원입니다. 더 중요한 사실은 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 현재 회차 실질취득액은 183,334,000원이고, 두 차례 더 유찰된 시나리오에서도 182,000,000원대를 유지합니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 161,000,000원이며 가격 추세도 5.3% 하락했습니다. 소규모 8세대, 평균 유찰 11회, 매각률 8.33%의 낮은 환금성까지 겹칩니다. 최저가 착시는 강하고, 실질 가격은 최근 시세 이상이며, 임차권 확인 부담도 큰 사건입니다. 결론은 권리 고난도·가격 메리트 없음·입찰 보류입니다.