창원지방법원 2025타경762. 진해구 남양동 남양에스티엑스칸 109동 702호, 전용 84.9859㎡ 아파트입니다. 2009년 준공된 385세대 단지이며, 본건은 13층 건물의 7층에 있습니다. 2022년 김윤환이 190,000,000원에 취득하면서 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이후 상속으로 김경근·김한이가 각 2분의 1 지분을 소유하게 된 구조입니다.

경매의 출발점은 2022.07.19 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 148,500,000원이고 경매 청구액은 139,666,300원입니다. 뒤에 설정된 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현재 회차는 1회 유찰을 거쳐 최저매각가가 감정가의 70%인 119,000,000원까지 내려왔습니다.

다만 이 사건은 임차인이나 점유자가 전혀 없는 물건과는 다릅니다. 고경우의 전입신고가 확인되고 배당요구도 접수되어 있습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제시된 권리관계상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 예상 인수액 0원과 별개로 배당순위·점유현황·인도 절차를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위는 소멸

권리의 핵심은 2022.07.19 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024.12.06 설정된 롯데카드 가압류 및 2025.12.03 경매개시결정은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.

등기부에 여러 차례 등장하는 신탁은 별도로 살펴야 합니다. 한국자산신탁·국제자산신탁·우리자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 현재 소유권은 2025년 상속등기에 따른 김경근·김한이의 공유 상태이며, 과거 신탁등기가 그대로 살아 있는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금 미상이 핵심 확인사항

실제 신고된 점유자 1명, 고경우. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 점유자입니다. 전입신고일은 2022.09.23으로 말소기준인 우리은행 근저당권 설정일 2022.07.19보다 늦습니다.

따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 배당요구는 2026.02.13 접수됐지만, 배당요구 접수 자체가 우선변제권이나 대항력을 증명하는 것은 아닙니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 일반 우선변제순위 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 확정할 수 없습니다.

또한 경매로 대항력 없는 임차권이 소멸하더라도 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도 절차는 별도로 진행될 수 있습니다. 인수할 보증금이 없다는 판단과 즉시 인도받을 수 있다는 판단은 다릅니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 시장은 하락 중

같은 단지 STX칸의 전용 84.98~84.99㎡대 실거래를 비교했습니다. 전체 12건의 평균은 156,083,333원이지만, 과거 높은 거래가격이 포함되어 있으므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 4건 평균 143,500,000원과 최신 거래가격을 우선 적용합니다.

현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균 143,500,000원보다 낮으며, 최신 거래 130,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 신건 때와 달리 시세 대비 가격 할인은 분명하게 나타납니다.

그러나 최신 거래가 130,000,000원까지 내려왔고, 최근 거래 추세는 -11.6%입니다. 과거 전체 평균인 156,083,333원을 현재 적정 시세로 받아들이면 할인 폭을 과대평가할 수 있습니다. 현재의 낮은 최저가가 향후 가격 하락 위험까지 충분히 보상하는지는 별도 판단이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

현재 최저가에서 매각된다고 가정하면 집행비용 2,466,000원을 제외한 116,534,000원이 우리은행에 배당됩니다. 롯데카드는 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권최고액을 기준으로 계산한 총 채권액은 154,816,146원, 채권자 배당액은 116,534,000원, 미배당액은 38,282,146원입니다. 다만 근저당 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있어, 이 수치는 제공된 배당 가정에 따른 추정치입니다.

집행비용은 매각가 기준 추정액입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았고, 실제 배당은 채권액 확정 및 배당순위 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 후순위 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당·가격 시나리오

추가 유찰 시 최저매각가는 83,300,000원, 이어서 58,310,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 권리 판단 및 배당 가정에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다.

이 구조는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 유형과 다릅니다. 고경우의 확인된 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로 낙찰가가 하락한다는 이유만으로 미배당 보증금이 자동 승계되는 구조로 계산하지 않습니다. 다만 임차계약 및 점유관계의 추가 확인이 선행돼야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 진해구 남양동 영길운동장 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 공장, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 운행횟수와 접근성을 종합한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 7층 702호입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비, 개별난방설비를 갖춘 아파트입니다.
• 토지. 완경사지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 북서측 도로를 통해 단지 진출입이 가능합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며 국가산업단지에 포함됩니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다. 공시지가는 558,600원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 조사에 한계가 있었습니다. 내부 마감·노후도·수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 385세대 아파트이며 동일 평형 거래 표본은 존재합니다. 다만 최근 거래가격이 하락하고 있어 과거 거래 평균만으로 향후 매도가격을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 고경우의 보증금, 임대차계약 내용, 확정일자 및 실제 점유 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 대항력과 배당순위 구분. 확인된 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 여부는 별도로 검토해야 합니다.
• 최신 시세 우선. 전체 평균 156,083,333원보다 최근 12개월 평균 143,500,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 비교하세요. -11.6% 하락 추세를 반드시 반영해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 수선 비용과 실제 이용상태의 불확실성을 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 명도 계획. 고경우의 점유관계를 확인하고 매각 후 인도명령, 자진 인도 협의 및 필요 시 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 미납 관리비 등 승계 가능 비용과 체납 현황을 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.29 매각기일을 기준으로 기일 변경 여부, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래 원본을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “할인된 가격, 그러나 확인할 위험이 남았다”

이 사건의 장점은 명확합니다. 170,000,000원 감정가의 70%인 119,000,000원까지 최저가가 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 143,500,000원에 비해서도 82.9% 수준입니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조여서, 제시된 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다.

반면 최근 거래 추세 -11.6%는 가격 할인만큼 중요합니다. 최근 거래가 130,000,000원까지 하락한 상황에서 과거의 높은 평균 시세를 기준으로 과도한 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 더욱이 점유자 고경우의 보증금과 확정일자가 미상이며, 내부 상태도 확인되지 않았습니다.

결론은 권리구조는 비교적 양호하고 가격도 관심권에 진입했지만, 임차관계·내부 상태·하락장 위험을 확인하기 전에는 입찰을 확정하기 어렵다는 것입니다. 추가 유찰 가능성도 열어두되, 단순히 감정가 대비 할인율이 크다는 이유보다 최근 거래가격과 실제 취득비용을 중심으로 보수적인 입찰가격을 설정하는 접근이 적절합니다.