창원지방법원 2025타경762. 진해구 남양동 ‘남양에스티엑스칸’ 109동 7층 702호 아파트입니다. 2022년 7월 19일 김윤환 씨가 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행이 채권최고액 148,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 롯데카드 가압류와 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

현재 소유자는 상속으로 소유권을 넘겨받은 김경근·김한이 두 공유자이며 지분은 각각 2분의 1입니다. 임차인 고경우 씨는 702호에 2022년 9월 23일 전입했고 2026년 2월 13일 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준일 2022년 7월 19일보다 늦습니다. 따라서 낙찰자에게 보증금을 승계시키는 대항력은 없고, 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2022.07.19. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 148,500,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2024년 롯데카드 가압류 6,316,146원과 2025년 우리은행 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 생겨 매각으로 소멸합니다. 2023년 대구신용보증재단 가압류 10,826,696원은 2024년 4월 16일 이미 말소됐습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

고경우 씨의 전입신고는 말소기준인 2022년 7월 19일보다 늦은 2022년 9월 23일입니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 신건 최저가보다 낮다

STX칸은 385세대, 사용승인일은 2009.02.12이고 비교 대상 면적은 전용 84.99㎡대입니다. 전체 12건 평균은 156,916,666원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 153,200,000원, 가장 최근인 2026년 5월 거래는 150,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 거래보다 -4.0% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.

신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균보다 16,800,000원 높고, 최신 거래 150,000,000원보다 20,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 정확히 111.0%입니다. 등기상 인수금이 없으므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 170,000,000원이고, 따라서 시세 비교 결과 역시 달라지지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

현재 회차에서는 등기상 채권 154,816,146원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 12,003,854원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당표 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 진해구 남양동 소재 영길운동장 북서측 근거리에 위치하며 주변은 대단위 아파트단지, 공장, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 7층 702호이며 급배수·위생·승강기·소방·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 558,600원/㎡입니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 외부 관찰과 통상적 이용상태를 토대로 평가했습니다.
• 거래성. STX칸은 385세대이고 비교 면적 84.99㎡대에서 12건의 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 가격 추세는 이전 구간보다 -4.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 경계. 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 153,200,000원의 111.0%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 경매로 판단하면 안 됩니다.
• 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.05의 150,000,000원입니다. 입찰가를 정할 때 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 비교해야 합니다.
• 임차인 서류 확인. 고경우 씨는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구와 매각물건명세서상 우선변제 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인 점유가 확인되므로 낙찰 후 실제 인도 상황과 명도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 내부 마감·수리 필요성은 현장 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
• 회차별 가격. 1회 유찰 시 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원입니다. 유찰 이후에는 당시의 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022년 우리은행 근저당이고 그 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 고경우 씨도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없어 매수인 보증금 승계는 없습니다. 권리 측면에서는 인수 0원의 소멸형입니다.

하지만 가격은 다른 얘기입니다. 실질취득 170,000,000원은 최근 12개월 평균 153,200,000원의 111.0%이고 최신 거래 150,000,000원보다도 20,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -4.0%입니다. 따라서 현재 신건에서는 권리 안전성을 이유로 가격까지 후하게 평가하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 사건은 현재 회차보다 유찰 이후 가격과 그 시점의 최신 실거래를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.