창원지방법원 2025타경790. 경상남도 김해시 생림면 봉림리 813 소재의 공장시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 건물 등기에는 해동콘크리트로 표시되어 있으며, 감정상 공장 작업장·화장실과 사무실·휴게실 등의 이용상태가 확인됩니다. 소유자는 주식회사이현으로, 2022년 10월 소유권이전등기와 함께 부산은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 다른 근저당권과 가압류가 다수 추가되었고, 부산은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
표면적인 가격 변화는 큽니다. 감정가 18억 5,211만 원대의 물건이 한 번 유찰되어 최저가 12억 9,648만 원대가 됐습니다. 하지만 이 물건은 거래 사례가 풍부한 일반 아파트가 아닙니다. 공장 건물의 활용 가능성, 토지의 용도지역, 환경규제, 점유관계, 향후 매각 가능한 수요층을 함께 확인해야 합니다. 등기상 권리가 매각으로 정리된다는 점과 실제 투자수익을 낼 수 있다는 점은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 봉림리 813 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 생림면 생림대로 864 |
| 등기상 표시 | 해동콘크리트 · 건물 등기사항전부증명서 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장시설 및 부속 사무실 등 |
| 매각방식 | 일괄매각 |
| 감정상 이용상태 | 공장(작업장·화장실 등), 사무실·휴게실 등 |
| 토지 참고정보 | 공장용지 · 3,049㎡ · 계획관리지역 관련 정보. 매각 대상별 면적·용도지역은 개별 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사이현 (2022.10.05 소유권이전등기) |
| 감정가 | 1,852,118,000원 |
| 최저매각가 | 1,296,482,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 신청채권액 | 1,404,531,888원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.05 · 을구 2번 부산은행 근저당권 · 채권최고액 1,430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
핵심은 2022.10.05 설정된 을구 2번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,430,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2014년에 설정됐던 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수할 선순위 근저당으로 남아 있지 않습니다.
이후 설정된 김동운 근저당 480,000,000원, 부산은행 후순위 근저당 77,000,000원 및 44,000,000원, 후순위 가압류와 경매개시결정, 김해시 압류 등은 제공된 등기상 분석에 따르면 매각으로 소멸하는 권리입니다. 을구 6번 근저당권에는 새출발기금으로의 권리이전등기가 있으나, 해당 근저당권 자체가 후순위이므로 그 이전등기만으로 매수인 인수권리가 새로 발생하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임대관계 — 확인이 필요한 부분
현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 하지만 감정평가 관련 기재에서는 임대관계 미상으로 되어 있습니다. 따라서 이를 곧바로 실제 임차인이 전혀 없다는 의미로 해석하거나, 점유자가 소유자뿐이라고 단정해서는 안 됩니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 조치 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 현장 실제 점유자 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 임대차계약 및 사용관계 확인 |
| 대항력 | 미확인 | 사업자등록·점유개시일·임대차 관계 조사 |
| 보증금·우선변제 | 확인 불가 | 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인 |
| 등기상 인수 예상 | 0원 | 최종 매각물건명세서와 대조 |
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시장가격은 다르다
현재 최저매각가는 1,296,482,000원으로 감정가 1,852,118,000원의 약 70%입니다. 그러나 같은 용도·규모·지역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장에서 얼마나 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.
| 가격 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,852,118,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 1,296,482,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 등기·배당상 확인된 권리 기준 |
| 단순 실질취득 | 1,296,482,000원 | 낙찰가 + 확인된 인수액, 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 시세 대비 할인율 판단 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 1,296,482,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,364,820원 |
| 1. 을구 2 · 부산은행 근저당 | 1,430,000,000원 | 1,281,117,180원 |
| 2. 을구 4 · 김동운 근저당 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5 · 부산은행 근저당 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6 · 부산은행 근저당 | 44,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4 · 대원메탈 가압류 | 20,182,500원 | 0원 |
| 6. 갑구 6 · 이용남 가압류 | 17,539,350원 | 0원 |
| 7. 갑구 7 · 예림화학 가압류 | 8,586,407원 | 0원 |
| 8. 갑구 8 · 김학래 가압류 | 24,193,560원 | 0원 |
| 9. 갑구 9 · 문광식 가압류 | 26,551,832원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 계산에서는 집행비용 15,364,820원을 공제한 1,281,117,180원이 부산은행 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정합니다. 해당 근저당의 채권최고액 1,430,000,000원에도 못 미치기 때문에 후순위 근저당권자와 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
채권최고액 및 청구금액 기준으로 합산한 채권 총액은 2,128,053,649원, 예상 채권자 배당액은 1,281,117,180원, 미배당액은 846,936,469원입니다. 신청채권자 부산은행의 청구액 1,404,531,888원 역시 이 가정에서는 전액 충족되지 않습니다.
배당표는 채권최고액과 기재 청구금액을 이용한 추정입니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 집행비용, 당해세, 최우선변제 등에 따라 배당금과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 을구 6번 근저당권의 채권양도는 기존 채권과 중복 합산하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 커지는 미배당
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 1,296,482,000원 | 1,281,117,180원 | 846,936,469원 |
| 2회 유찰 가정(49%) | 907,537,400원 | 896,062,026원 | 1,231,991,623원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 635,276,180원 | 626,523,418원 | 1,501,530,231원 |
현재 회차의 최저가는 1,296,482,000원입니다. 추가 유찰을 가정하면 907,537,400원, 그다음은 635,276,180원까지 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 이 값들은 확정된 향후 매각가격이나 매각기일이 아니라 유찰을 전제로 한 계산입니다.
세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가면 주로 채권자에게 돌아갈 배당금이 감소하는 구조입니다. 다만 매각가격이 내려간다고 해서 해당 공장과 토지를 다시 팔기 쉬워지는 것은 아니므로 자산의 실제 시장가치와 환금성을 먼저 검증해야 합니다.
⑥ 입지·토지규제·건물 활용성 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 생림면 봉림리, 생림초등학교 북측 도로 인근에 위치합니다. 주변에는 지방도로변 주유소와 중·소규모 공장 등이 비교적 드물게 분포하며, 후면은 마을과 공장, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 국도변에 위치합니다. 감정평가에서는 교통사정을 보통 수준으로 평가하고 있습니다.
- 토지. 공장용지로 분류된 토지 참고정보에는 면적 3,049㎡, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 공시지가는 308,900원/㎡입니다. 이 수치를 매각 대상 전체의 확정 면적이나 평균 토지가치로 확대 해석해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역 관련 토지정보가 있으며, 감정평가 대상 토지별로 계획관리지역과 보전관리지역이 구분되어 기재되어 있습니다. 각 매각 대상 토지의 용도지역과 허용행위는 개별 확인이 필요합니다.
- 환경·입지규제. 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등의 지정사항이 확인됩니다. 일부 대상에는 준보전산지와 역사문화환경보존지역 관련 규제도 기재되어 있습니다. 기존 시설의 적법성 및 향후 업종 변경·증축 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 공장 관련 건물은 경량철골조 및 일반철골조 판넬지붕 단층 구조로 기재되어 있습니다. 일반철골조 부분에는 H-Beam 주기둥, 약 9m의 처마높이, 샌드위치패널 마감 등이 확인됩니다. 사무실·휴게실 관련 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 작업장·사무실 관련 부분에는 급·배수 및 위생설비가 기재되어 있습니다. 실제 기계설비의 존재 여부, 작동상태, 설치 적법성, 매각 포함 범위는 현장 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황. 감정평가 요항에서는 토지의 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있고, 위반건축물 관련 표시도 확인되지 않습니다. 다만 물건별 건축물 현황과 실제 사용 상태는 별도 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 전부 대조. 일괄매각 대상 토지와 건물, 지번별 면적, 토지·건물 소유관계, 입목 평가 포함 범위를 확인합니다.
- 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상이므로 현재 실제 사용자, 사업자등록, 점유개시일, 보증금, 확정일자, 명도 가능성을 확인합니다.
- 2022년 부산은행 근저당 확인. 을구 2번 근저당을 말소기준으로 하는 후순위 권리 소멸관계와 공동담보목록을 확인합니다.
- 후순위 권리이전 확인. 을구 6번 근저당권의 새출발기금 이전등기를 확인하고, 해당 근저당권의 매각에 따른 말소관계를 최종 점검합니다.
- 김해시 조세채권 확인. 2026.08.14 압류에 관련된 세금과 별도 우선배당 가능 조세채권의 존재 여부를 확인합니다.
- 토지이용계획 검토. 각 필지의 계획관리·보전관리지역 구분과 성장관리계획, 배출시설 제한 등 규제를 확인합니다.
- 공장 사용 적법성 확인. 건축물대장, 실제 이용 업종, 공장등록 관련 사항, 인허가 및 환경·소방 관련 요건을 검토합니다.
- 현장 시설 점검. 판넬 지붕과 철골 상태, 누수, 전력·급배수 설비, 진입로 및 시설 보수 필요성을 확인합니다.
- 실거래 비교와 환금성 확인. 인근 유사 공장·토지 실거래, 임대 수요, 적정 매각 가능 금액을 파악하여 입찰가 상한을 결정합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 특별매각조건을 확인합니다.
맺으며 — “말소될 권리보다 확인되지 않은 현황이 중요하다”
이 물건은 권리 구조상으로는 비교적 분명한 장점이 있습니다. 과거 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 2022년 부산은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 정리될 예정입니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격과 실제 이용 상태에 대해서는 결론을 서두를 수 없습니다. 감정가의 70%인 1,296,482,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거가 없고, 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 공장용 토지의 규제와 시설 활용성, 실제 점유 상태가 확인되지 않으면 낙찰 이후 명도·활용·재매각 단계에서 예상하지 못한 비용이 생길 수 있습니다.
결론은 '등기권리 정리 가능성은 양호, 투자성은 보류'입니다. 현재 한 차례 유찰된 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 공장·토지의 실제 가치와 사용 가능 업종, 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
