창원지방법원 2025타경790. 김해시 생림면 봉림리 813, 생림대로 864 소재의 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 공장 작업장·화장실과 사무실·휴게실 등이고, 토지는 공장용지 3,049㎡로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사이현입니다. 권리분석의 기준점은 2022.10.05. 설정된 주식회사부산은행 채권최고액 1,430,000,000원 근저당권입니다.
이 말소기준 뒤로 김동운 근저당 480,000,000원, 부산은행 근저당 77,000,000원과 44,000,000원, 대원메탈·이용남·예림화학·김학래·문광식의 가압류, 김해시 압류가 이어집니다. 주식회사서울보증보험의 29,799,750원 가압류는 2026.07.16. 이미 말소됐습니다. 배당표 기준으로 매각대금에서 채권이 모두 충족되지는 않지만, 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 봉림리 813 · 경상남도 김해시 생림면 생림대로 864 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장(작업장·화장실 등) · 사무실·휴게실 등 |
| 토지 | 공장용지 3,049㎡ · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사이현 · 2022.10.05. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,852,118,000원 / 1,852,118,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,404,531,888원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록2 지상 자생 입목 등은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 후순위 권리는 매각으로 정리
2014.07.16. 국민은행 근저당 2,940,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.10.05. 부산은행 근저당입니다. 이후 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정 및 김해시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 1,852,118,000원, 시세 대비 저가 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,852,118,000원으로 신건입니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 현 회차의 실질취득액도 1,852,118,000원입니다.
실거래 비교는 해당 없음. 따라서 감정가나 최저가가 주변 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장·토지 자산이므로, 감정가 100%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,852,118,000원 | 296,856,829원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,481,694,400원 | 663,576,193원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,185,355,520원 | 956,951,684원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,852,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,921,180원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,430,000,000원 | 1,430,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김동운 | 480,000,000원 | 401,196,820원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사부산은행 | 44,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 대원메탈 | 20,182,500원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이용남 | 17,539,350원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 예림화학 | 8,586,407원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 김학래 | 24,193,560원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 문광식 | 26,551,832원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,128,053,649원 중 예상 배당액은 1,831,196,820원, 미배당은 296,856,829원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 생림초등학교 북측 도로 월편에 위치하고, 지방도로변을 따라 주유소와 중·소규모 공장이 한산하게 소재하며 후면은 마을·공장·임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 국도변에 위치하며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공장 작업장·화장실과 사무실·휴게실 등으로 이용되고 있습니다. 건물은 경량철골조·일반철골조 판넬지붕 단층 구조가 포함됩니다.
- 토지. 공장용지 3,049㎡, 공업용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 308,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역을 중심으로 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 확인되고, 일부 토지에는 보전관리지역·역사문화환경보존지역·준보전산지 관련 사항이 있습니다.
- 공부 대조. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 공장 가동 여부, 실제 점유자, 임차관계, 사업자 점유 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.10.05. 부산은행 근저당이 기준이며 후순위 근저당·가압류·압류의 말소 여부를 매각물건명세서 원문과 등기부로 최종 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하고, 목록2 지상 자생 입목 등은 토지에 포함해 평가된 조건을 확인하세요.
- 공장 규제 검토. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 토지이용 제한이 실제 사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교가 없는 상태에서 감정가 100%를 곧바로 시장가치로 보지 말고, 공장·토지의 이용성·시설상태·토지규제와 현장가동 상황을 반영해 입찰 상한을 별도로 정하세요.
- 세금·배당 변수. 김해시 압류가 존재하고 배당 시뮬레이션은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 관련 금액을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 보류”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.05. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 다수의 후순위 권리는 배당 여부와 별개로 매각으로 정리되는 구조이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재는 감정가와 최저가가 동일한 신건이고 실거래 비교는 해당 없습니다. 여기에 공장·토지라는 물건 성격, 각종 토지이용 제한, 임대관계 미상이라는 점까지 고려하면 감정가 1,852,118,000원을 시세보다 싼 가격으로 볼 근거는 충분하지 않습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단. 이 물건은 그 순서가 맞습니다.
