수원지방법원 2024타경62819. 안산시 상록구 사동 드림하우스빌 5층 502호, 전용 72.25㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박지운이고 2021년 매매가 170,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 우리은행 근저당 82,800,000원과 반월농업협동조합 근저당 116,400,000원은 각각 이미 말소돼 현재 경매의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차인의 대항력과 그 포기 확약입니다.
강병석은 2021.04.06. 임대차계약, 2021.04.08. 확정일자, 2021.04.22. 주민등록·점유개시를 갖췄고 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2024.07.17.이므로 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 넘어갈 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 배당모형에서는 그 금액이 92,448,840원입니다.
* 확약을 반영하지 않는 일반 대항력 계산상 현재 회차 미배당액은 92,448,840원입니다. 본 리포트의 실질취득·가격 비교는 2026.04.22. 확약을 적용한 실질 인수 0원 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 장화3길 30, 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 72.25㎡ · 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2 등으로 조사 |
| 소유자 | 박지운 (2021.04.22. 매매, 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 위반건축물 | 등재 · 증축: 1층 / 주거(창고) / 조립식패널조 / 1㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 대항력 포기
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강병석 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.22. 확정일자 2021.04.08. | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원 2026.04.22. 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
강병석은 임차권자이면서 2024.07.17. 강제경매개시결정의 채권자 이름과 동일합니다. 따라서 임차관계와 신청채권의 관계는 원문 서류에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 강병석의 임대차보증금반환채권을 승계한 주체로 기재돼 있으므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 싸기는 싸다, 그런데 11번이나 안 팔렸다
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 안전합니다. 전용 72.25㎡ 최근 거래는 2025.11. 4층 148,000,000원, 2024.01. 2층 145,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 148,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 대비 +2.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 72.25㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2024.01 | 72.25㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.25㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
확약 반영 실질취득은 79,380,000원으로 최근 12개월 평균 148,000,000원의 53.6%입니다. 전체 실거래 평균 146,500,000원과 비교해도 최저가는 54.2% 수준입니다. 따라서 이 사건은 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 크게 낮은 구간인 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,840원 |
| 1. 임차인 강병석 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 77,551,160원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 강병석 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금은 77,551,160원 배당되고 92,448,840원이 미배당됩니다. 일반 대항력 원칙만 적용하면 이 부족분이 매수인 인수 대상이지만, 2026.04.22. 확약에 따라 강병석은 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성, 노선버스 정류장 위치와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 급배수·위생·난방 등 주거용 기본설비가 설치돼 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가능해 건축물현황도에 따라 방3·거실·주방·욕실겸화장실2 구조로 조사됐으며 실제 이용상태와 다를 수 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 276.8㎡, 평지의 세로장방형이며 북측 약 8m, 서측 약 6m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 1,704,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 증축: 1층 / 주거(창고) / 조립식패널조 / 1㎡가 위반건축물로 등재돼 있어 제반사항 확인이 필수입니다.
- 환금성. 드림하우스빌은 2007.10.31. 준공, 8세대 규모입니다. 동일 면적 거래 표본도 2건으로 많지 않고 경매 평균 유찰 횟수 11.0회가 확인돼 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 강병석 임차인과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 일반 계산상 미배당 보증금은 92,448,840원이지만 확약을 적용한 실질 인수는 0원입니다.
- 점유자 재확인. 확약은 강병석에게만 적용되므로 현장에 별도 점유자나 다른 임차관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 1층 주거(창고) 조립식패널조 1㎡ 증축의 시정명령·이행강제금· 원상복구 가능성 등 관련 사항을 별도 확인하세요.
- 11회 유찰 원인 확인. 최근 시세 대비 53.6%라는 할인율만 보지 말고 소규모 다세대의 매수수요, 금융·매각 가능성, 물건 하자와 권리관계가 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부가 확인되지 않았으므로 실제 구조·수선 상태와 건축물현황도 일치 여부를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 충분히 낮다. 문제는 왜 11번이나 안 팔렸느냐다”
이 사건을 최저가 79,380,000원만 보면 감정가 162,000,000원의 절반 이하이고 최근 12개월 실거래 148,000,000원의 53.6%라 가격 메리트가 분명해 보입니다. 더 중요한 것은 선순위 임차인 강병석의 보증금 170,000,000원입니다. 원칙대로라면 현재 회차 미배당 92,448,840원이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 주택도시보증공사의 2026.04.22. 확약으로 강병석에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그럼에도 등급을 높게 보기 어려운 이유는 권리보다 물건성입니다. 8세대 소규모 다세대, 11회 유찰, 낙찰률 0.0%, 집합건축물대장상 위반건축물, 내부 미확인이 한꺼번에 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “확약 덕분에 권리 인수는 해소되고 가격도 낮지만, 반복 유찰과 위반건축물 때문에 환금성·현장확인을 우선해야 하는 물건”으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
