창원지방법원 2025타경815. 김해시 대청동 갑오마을부영아파트 605동 9층 904호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 설용석이며, 2022.01.25 소유권을 이전받은 같은 날 주식회사우리은행 근저당권 137,500,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.11.07 우리은행의 임의경매개시결정이 뒤따른 구조입니다.
예상배당상 매수인 인수액은 0원이며 현재 확인된 임차인도 없습니다. 그러나 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 미상이고 이해관계인 부재로 내부 확인도 하지 못했습니다. 따라서 권리표 자체는 단순하더라도 실제 점유관계와 내부 이용·관리상태는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 334-4 갑오마을부영아파트 605동 9층904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용중 · 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 15층 건물 중 9층 904호 |
| 소유자 | 설용석 (2022.01.25 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 125,219,445원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.25 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 137,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 우리은행 근저당
말소기준권리는 2022.01.25 주식회사우리은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2025.11.07 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 주식회사국민은행 근저당권은 2008.11.13 해지로 말소됐고, 과거 금지사항등기도 이미 말소된 이력입니다. 예상배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건 가격
동일 단지 갑오마을6단지부영9차, 면적 80.75㎡ 실거래는 2026.03부터 2026.08까지 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 160,500,000원, 최저 거래는 139,000,000원, 최고이자 최신 거래는 2026.08의 184,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.75㎡ | 19 | 184,000,000원 |
| 2026.07 | 80.75㎡ | 11 | 161,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 80.75㎡ | 13 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 80.75㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 2026.05 | 80.75㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 80.75㎡ | 19 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 80.75㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2026.05 | 80.75㎡ | 11 | 162,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 80.75㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.75㎡ | 12건 | 160,500,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 178,000,000원은 최근 12개월 평균 160,500,000원의 110.9%입니다. 최신 거래 184,000,000원보다는 낮지만, 최신 한 건만으로 현재 경매가가 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 최근 12건 평균을 우선하면 신건 가격은 최근 시세 평균 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 137,500,000원 | 137,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,208,000원 |
현재 회차 178,000,000원 가정에서는 우리은행 근저당 채권최고액 137,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 37,208,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해대청고등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 15층 건물 중 9층 904호이며, 기본 급·배수설비·위생설비·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,150,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 현장조사 당시 내부 확인이 불가능해 내부 이용상황과 관리상태는 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지는 606세대, 2002.07.25 준공이며 동일 면적 최근 거래 12건은 139,000,000원부터 184,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 실질취득 178,000,000원은 최근 12개월 평균 160,500,000원의 110.9%입니다.
- 최신 거래와 평균을 함께 볼 것. 최신 2026.08 거래는 184,000,000원이지만, 최근 12건 평균은 160,500,000원입니다. 단일 고가 거래만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 회차 시나리오 점검. 1회 유찰 시 142,400,000원, 2회 유찰 시 113,920,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 각 회차에서 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현 점유자와 실제 임대차 유무를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 정확한 내부 확인이 되지 않았으므로 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 보수적으로
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.01.25 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 실질취득액 178,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 160,500,000원의 110.9%로, 최근 평균보다 높은 수준입니다. 최신 거래 184,000,000원이 존재하더라도 최근 12건 전체를 기준으로 현재 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 여기에 임대관계와 내부 상태가 현장에서 확인되지 않았다는 점까지 감안하면, 권리는 합격권이지만 현재 가격은 보수적으로 판단할 사건입니다.
