수원지방법원 2024타경63812. 등기상 물건종류는 집합건물이고 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 원룸형 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 현재 등기상 소유자는 이수자·임병성이 각 2분의 1 지분을 공유하고 있습니다. 감정가는 86,000,000원, 9회 유찰된 현재 최저매각가는 42,140,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권의 인수 여부입니다. 맹현희는 2022.12.06. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022.12.22. 전입·점유를 시작했으며, 2023.10.19. 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2024.08.21. 강제경매개시결정이므로 임차권이 그보다 앞서 대항력 있는 선순위 임차권으로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경63812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 소하로92번길 11, 5층535호 (소하동, 소하람2) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 원룸형 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층 535호 · 사용승인일 2017.05.08 |
| 소유자 | 이수자 2분의 1 · 임병성 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 234,099,016원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
등기 흐름상 2022.07.27. 임정호가 거래가액 90,000,000원으로 소유권을 취득했고, 맹현희가 같은 해 12월 임대차계약·확정일자·전입·점유를 갖췄습니다. 이후 2023.10.19. 임차보증금 90,000,000원의 임차권등기가 설정됐으며, 2024.08.21. 한국주택금융공사 명의의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 맹현희 | 90,000,000원 | 2022.12.22 | 2022.12.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 · 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 별도 중복 임차인 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 42,140,000원으로 감정가 86,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 9회 유찰이라는 사실 자체가 반복적으로 응찰·매각이 성립하지 않았음을 보여주므로, 가격 판단은 별도의 실제 거래가격 확인 없이 후하게 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 임차인 맹현희 보증금 | 90,000,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 234,099,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 임차보증금 미배당액 49,018,520원이 발생합니다. 그러나 2026.02.27. 확약에 따라 이 미배당액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 것으로 기재되어 있어, 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 집행비용은 매각가의 약 2.7% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소하고등학교 서측 인근이며, 대형마트·오피스텔·요양병원·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 원룸형 오피스텔로 이용 중이며, 건축물은 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층입니다.
- 도로. 북측 약 12미터, 남측 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.27. 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 직접 확인하세요.
- 임차권등기 말소 조건. 낙찰·배당 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 관리비 체납. 2025.05.12. 소하람2차오피스텔상가관리단이 관리비 미납·연체 신고서를 제출한 것으로 기재돼 있으므로 관리단에서 금액과 공용부분 범위를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 원룸형 오피스텔로 적혀 있으므로 공부상 용도·현황·사용 가능 범위를 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 9회 유찰과 감정가 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 입찰 전 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 원본 배당자료에서 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 승부처다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 현재 최저가 42,140,000원보다 보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 배당 계산만 보면 49,018,520원의 부족분이 남습니다. 하지만 매각물건명세서 비고의 2026.02.27. 확약이 그대로 유효하다면 임차인 측이 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
다만 이 사실 하나로 매력적인 경매라고 결론내리기는 어렵습니다. 이미 9회 유찰됐고, 관리비 미납 신고가 있으며, 최근 실거래 자료가 없어 42,140,000원이 시세보다 싼지 검증되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 확약 원문·말소 이행·관리비·실제 시세를 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능한 물건으로 보는 것이 타당합니다.
