최저가 30% 할인보다 먼저 볼 것 — 골드로즈 201호의 점유관계와 별도등기

수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 2층 201호 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 2017년 6월 22일 사용승인됐고, 총 17세대로 파악됩니다. 감정가 9,100만원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 6,370만원입니다.

등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2017년 7월 21일 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 10억4,000만원 근저당이 말소기준이며, 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 8,060만원 근저당과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 두 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있어, 채권최고액을 이 한 호실의 독립적인 채무액으로 단순 해석해서는 안 됩니다.

이 물건의 실제 난도는 등기보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에 기재된 관련자는 22명이며, 304호·305호·306호로 특정된 3명을 제외한 19명은 점유부분이 미상입니다. 전입일이 확인된 사람은 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없지만, 각 인물이 실제 201호를 점유하는지, 임대차보증금과 확정일자가 무엇인지는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 맞춰봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸형

최초 소유자 김덕수 명의에서 2023년 9월 14일 상속을 원인으로 김영호·김숙희에게 각 2분의 1 지분이 이전됐고, 이후 상속포기 경정을 거쳐 김숙희 단독소유로 정리됐습니다. 이 소유권 정리와 경매개시결정은 모두 안산중앙신용협동조합의 근저당권 실행 과정에서 이뤄졌습니다.

② 점유·임차관계 — 실제 201호 점유자 특정이 핵심

현황조사에 기재된 점유 관련자는 총 22명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 인물 기준으로 집계됩니다. 304호·305호·306호로 명시된 3명은 경매 대상인 201호와 다른 호실이며, 나머지 19명은 점유부분이 미상입니다.

배당요구가 확인되는 사람은 곽승훈·한희정·구성진·박석봉·성시빈·오세국·조용진 등 7명입니다. 다만 확정일자와 보증금이 대부분 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액을 확정할 수 없습니다. 특히 이들의 점유호실이 201호인지 다른 세대인지에 따라 명도 상대방과 배당관계가 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 6,370만원으로 감정가 9,100만원의 70%입니다. 그러나 골드로즈의 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래가격이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.

다음 회차까지 유찰되면 최저가는 4,459만원, 세 번째 유찰 시에는 31,212,999원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 가격이 내려가도 점유확인·명도비용·미납관리비·시설상태 확인이 끝나지 않으면 실질적인 취득비용은 늘어날 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 62,153,400원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,195,100,000원 대비 미배당액은 1,132,946,600원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.
• 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대·다가구·단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지이며 서측으로 폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 포함되고, 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 17세대의 소규모 다세대주택으로 최근 매매·낙찰 자료가 확인되지 않아 가격과 재매각 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호 점유자 특정. 점유부분이 미상인 19명 가운데 실제 201호 거주자가 누구인지 전입세대열람·현황조사 원문·집행관 조사내용으로 특정하세요.
• 배당요구 서류 확인. 배당요구자 7명의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유호실을 확인해 201호와의 관련성을 분리하세요.
• 토지 별도등기 원문. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 권리자·금액·소멸 여부를 토지등기부에서 직접 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 선부동 유사 면적 다세대의 최근 거래와 월세수익을 비교하세요.
• 공동담보 확인. 두 근저당의 공동담보목록 제2017-551호·제2017-552호를 확인해 전체 경매 진행범위와 채권관계를 파악하세요.
• 명도비용 반영. 점유자가 다수로 조사된 건물인 만큼 열쇠 인도, 이사협의, 인도명령 및 강제집행 가능 비용을 응찰가에 반영하세요.
• 관리비·공과금. 미납관리비의 공용부분, 수도·전기·가스 사용상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “소멸형 권리와 쉬운 물건은 같은 말이 아니다”

이 물건은 등기만 놓고 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 유형입니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 총 17세대 건물에서 22명의 점유 단서가 확인되고, 19명의 점유부분이 특정되지 않았다는 점은 명도와 임대차 확인의 난도를 높입니다.

가격도 아직 합격점을 줄 단계가 아닙니다. 최저가가 감정가의 70%로 내려왔지만 최근 실거래나 낙찰 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 여기에 토지 별도등기와 공동담보 근저당까지 원문 대조가 필요합니다. 결론은 등기상 소멸구조는 확인, 가격과 점유는 보류입니다. 201호 실제 점유자와 별도등기를 특정한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다.