수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 ‘골드로즈’ 2층 203호, 전용 21.44㎡의 다세대주택입니다. 2017년 7월 21일 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 채권최고액 80,600,000원의 추가 근저당권과 경기신용보증재단 가압류 74,500,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 순위만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사에는 22명이 등장하지만 대상 호실인 203호 점유자로 명시된 사람은 없고, 304호·305호·306호로 특정된 3명을 제외한 19명의 점유 부분은 미상입니다. 따라서 실제 203호의 점유자, 임대차계약, 보증금과 명도 상대방을 별도로 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 2층 203호 (선부동, 골드로즈) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 21.44㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 규모 / 사용승인 | 17세대 · 2017.06.22 |
| 소유자 | 김숙희 (2023.09.14 상속, 2024.09.11 소유권경정) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸
말소기준은 2017.07.21 접수 제53909호 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 접수된 제53910호 근저당권, 2023년 경기신용보증재단 가압류와 2024년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 채권최고액과 가압류 청구액을 합한 채권총액은 1,195,100,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돌아 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
② 점유·임차인 — 21명은 후순위, 1명은 대항력 가능·미상
현황조사에 나타난 전입·임차 관련 신고자는 22명입니다. 전입일이 확인된 21명은 모두 말소기준일 2017.07.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 구성진은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 보증금 3,000,000원의 승계 여부도 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 2024.12.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 2024.12.06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 2024.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격과 유찰 — 70% 할인만으로는 메리트 판단 불가
현재 최저매각가는 감정가 91,000,000원의 70%인 63,700,000원입니다. 2회 유찰 시 44,590,000원, 3회 유찰 시 31,212,999원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 비교할 최신 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 63,700,000원 | 62,153,400원 | 1,132,946,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 1,151,712,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 1,164,848,835원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 62,153,400원 | 977,846,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 | 80,600,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 | 74,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 1,546,600원을 제외한 62,153,400원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 총 미배당액은 1,132,946,600원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 석재붙임·벽돌쌓기 외벽, 하이샷시 창호가 적용되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 서측 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,618,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 17세대 규모의 다세대주택으로, 최신 실거래 근거 없이 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 점유자 특정. 현황조사 신고자 22명 가운데 실제 203호 점유자가 누구인지 현장과 전입세대확인서로 확인하세요.
- 구성진 임대차 확인. 전입일 미상·보증금 3,000,000원·차임 400,000원의 계약이 대상 호실과 관련되는지 확인하세요.
- 배당요구와 확정일자 대조. 배당요구 신고가 있는 7명의 임대차계약서, 확정일자와 점유 호실을 확인하세요.
- 별도등기 원문 확인. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 대상과 매각 후 소멸 범위를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 골드로즈 21.44㎡ 및 인근 다세대주택 실거래와 매물을 직접 대조하세요.
- 명도 비용 반영. 점유자 수와 호실 관계가 불명확하므로 인도명령, 점유이전금지가처분과 이사 협의 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 여부는 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 미확정”
이 물건은 등기 순위만 보면 단순합니다. 2017.07.21 안산중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 인수액도 0원입니다. 그러나 203호의 실제 점유자는 특정되지 않았고, 19명의 점유 부분이 미상이며 구성진의 전입일도 확인되지 않습니다.
현재 최저가는 63,700,000원으로 감정가의 70%지만 최신 실거래 근거가 없어 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 별도등기와 점유관계를 해소하지 않은 채 최저가만 보고 접근하면, 등기부에는 나타나지 않는 명도와 임차보증금 문제가 남을 수 있습니다. 권리등기 구조는 통과, 점유조사와 가격검증은 보류. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 203호에 실제로 누가 어떤 계약으로 점유하고 있는지를 확인하는 것입니다.