등기상 인수는 0원, 그러나 ‘22명 점유기록’과 204호 귀속 확인이 핵심 — 안산 골드로즈 204호

수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 2층 204호, 전용 22.11㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 94,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 65,800,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.07.21. 접수된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당이며, 그 뒤에 설정된 같은 조합의 채권최고액 80,600,000원 근저당과 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건은 등기 순위만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 이름이 올라온 점유·임차 관계자가 22명이고, 본건 204호가 아닌 304호·305호·306호로 기재된 사람도 포함돼 있습니다. 나머지 상당수도 점유 부분이 미상입니다. 즉 명단 전체를 204호 임차인으로 합산해서도 안 되고, 반대로 본건과 무관하다고 일괄 배제해서도 안 됩니다. 매각물건명세서와 건물이용 및 임대현황도를 대조해 204호에 실제 귀속되는 사람을 가려내는 작업이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2017.07.21. 접수 제53909호 안산중앙신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 다음 순위로 설정된 제53910호 근저당, 2023년 경기신용보증재단 가압류와 2024년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.

② 점유·임차 분석 — 명단 22명, 204호 귀속은 별도 확인

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사상 사람 명의 기록은 총 22명입니다. 이 중 전입일이 확인된 21명은 모두 말소기준일인 2017.07.21.보다 뒤에 전입하여 대항력 없음으로 분류됩니다. 구성진은 306호 전체로 기재됐지만 전입일이 없어 대항력은 가능·미상입니다.

③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

골드로즈는 2017.06.22. 사용승인된 17세대 다세대주택이며, 분석 대상 면적은 22.11㎡입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 65,800,000원이지만, 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 64,215,600원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 근저당·가압류·소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 미배당은 1,130,884,400원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건과 같은 건물의 각 호실은 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지이며 서측으로 폭 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 17세대 소규모 다세대주택이고 최근 실거래·낙찰 사례가 제시되지 않아 매도기간과 적정 매도가를 보수적으로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 204호 귀속 점유자 확정. 매각물건명세서·현황조사서·건물이용 및 임대현황도에서 22명 중 실제 204호 관련자를 분리하세요.
• 구성진 기록 확인. 306호 전체로 표시돼 있지만 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 본건과의 관련성 및 임대차 원본을 확인하세요.
• 보증금 미상자 확인. 전입일이 말소기준 이후여서 대항력은 없더라도 명도비용·점유관계·배당요구 여부에는 영향을 줄 수 있습니다.
• 별도등기 원문 대조. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 내용과 매각으로 인한 처리 범위를 토지등기부에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가로 보지 말고, 인근 다세대 동일 면적 실거래와 월세 수준을 대조하세요.
• 현장 호수 확인. 출입문 호수표시·우편함·전기계량기·점유 상태를 확인해 204호와 조사 명단의 연결 관계를 검증하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비와 전기·수도 등 공과금, 공용부분 부담 가능성을 관리 주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 토지 별도등기를 직접 확인하세요.

맺으며 — 인수 0원보다 먼저 볼 것은 ‘누가 204호를 점유하는가’

이 사건의 등기 순위는 비교적 분명합니다. 2017년 선순위 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 현황조사에 22명의 이름이 포함되고 점유 호수 표시가 섞여 있어, 본건 204호의 실제 점유자와 임대차를 확정하기 전에는 권리분석이 끝났다고 볼 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 최저가가 65,800,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 ‘싸다’는 결론은 금물입니다. 등기상 인수 0원은 장점, 점유관계 불명확과 가격 근거 부족은 감점. 입찰 여부는 204호 귀속 임차인과 별도등기를 원본에서 확인한 뒤 판단해야 합니다.