수원지방법원 2024타경65238. 안산시 단원구 선부동 골드로즈 2층 205호, 전용 19.07㎡의 다세대주택입니다. 감정가 81,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 56,700,000원입니다. 등기상 첫 근저당은 2017.07.21. 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 80,600,000원의 후순위 근저당과 경기신용보증재단의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 순위만 보면 매수인이 떠안을 담보권은 확인되지 않습니다. 문제는 현장 점유관계입니다. 현황조사에는 총 22명이 나타나지만 19명은 점유부분이 미상이고, 호실이 특정된 CUI LAN·김주오·구성진은 각각 304호·305호·306호로 대상 205호와 다릅니다. 전입일이 확인된 사람은 전부 말소기준 이후지만, 대상 205호의 실제 점유자와 보증금·차임·확정일자 관계를 문서만으로 확정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수동길 20, 2층 205호 (선부동, 골드로즈) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 19.07㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김숙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 963,419,091원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 17세대 / 2017.06.22 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸형, 점유는 재확인
말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 첫 근저당과 두 번째 근저당은 각각 공동담보목록 제2017-551호·제2017-552호가 연결돼 있습니다. 현재 최저가 56,700,000원 기준 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 채권액이 이 물건의 매각가보다 크고 공동담보가 설정돼 있어 실제 채권 배분은 다른 공동담보물의 매각·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입일보다 ‘205호 연결 여부’가 핵심
현황조사상 확인된 사람은 22명입니다. 전입일이 확인된 21명은 모두 말소기준일 2017.07.21. 이후여서 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 구성진은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상이지만 점유부분은 306호 전체로 기재돼 대상 205호와 다릅니다. 확정일자는 전원 확인되지 않았으므로 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO HAOYUAN | 미상 | 2020.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WEI SHENGCHUN | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신정수 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO QINGLONG | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHANG YUEYING | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CHI ZHENGYI | 미상 | 2023.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CHI CHENGHAO | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YUAN SHUAIMIN | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽승훈 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한희정 | 미상 | 2022.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광로 | 미상 | 2020.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI LAN | 304호 전체 | 2021.11.22 | 10,000,000원 / 380,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주오 | 305호 전체 | 2022.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구성진 | 306호 전체 | 미상 | 3,000,000원 / 400,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박석봉 | 미상 | 2021.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이건미 | 미상 | 2017.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성시빈 | 미상 | 2021.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영주 | 미상 | 2017.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세국 | 미상 | 2021.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선희 | 미상 | 2017.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용진 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 메리트는 미확인
감정가 81,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 56,700,000원입니다. 다음 회차 가격은 39,690,000원, 그다음 회차는 27,783,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 대상 면적과 일치하는 비교 실거래가 확인되지 않았고 최근 낙찰 사례도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 56,700,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 39,690,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 27,783,000원 | 34% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 55,279,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 80,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 74,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,195,100,000원 중 55,279,400원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,139,820,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 골드로즈는 다세대주택으로 이용 중이며, 대상은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 205호입니다.
- 주위환경. 석수중학교 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지로, 서측 노폭 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 17세대 소규모 다세대이고 대상 면적과 일치하는 실거래가 확인되지 않아 매도가격 검증과 환금성 판단에 별도 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호 점유자 특정. 현황조사상 호실 미상 19명의 주민등록·실제 점유 위치를 확인하고, 205호 현관·우편함·관리주체·인근 탐문 결과를 대조해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 대상 205호의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 제출된 권리신고서에서 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 대조. 1토지 을구 11번 근저당권설정등기의 설정일·권리자·말소 여부를 토지 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2017-551호·제2017-552호에 포함된 다른 부동산과 배당 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 81,000,000원이나 최저가 56,700,000원만 보지 말고, 인근 전용 19.07㎡ 전후 다세대 실거래와 월세 수준을 대조해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 있으면 인도명령·이사 협의·집행비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세, 임차인 최우선변제 가능액을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸형 권리와 쉬운 입찰은 다르다”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.21. 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 21명도 모두 말소기준 이후여서 현재 배당가정상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기 순위보다 대상 호실의 점유 연결입니다. 22명 가운데 19명의 호실이 특정되지 않았고, 별도등기와 공동담보가 있으며, 가격을 검증할 동일 면적 실거래도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 점유와 가격은 보류입니다. 205호 실제 점유자, 토지 별도등기, 임대차 조건과 인근 실거래를 대조한 뒤에만 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.