창원지방법원 2025타경11853. 김해시 진례면 송현리 933-1의 공장·사무실·창고와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2-1) 공장, 기호(2-2) 사무실, 기호(2-3) 창고이고, 토지는 지목 공장용지, 면적 1,391㎡입니다. 현재 소유자는 박성흠이며 2020.09.10 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 714,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 중소기업은행 60,000,000원, 주식회사아이비케이저축은행 120,000,000원 근저당과 여러 가압류가 순차로 들어왔고, 2025.08.04 중소기업은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11853 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 송현리 933-1 · 경상남도 김해시 진례면 고모로216번길 159-25 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 창고 · 공장용지 |
| 소유자 | 박성흠 · 2020.09.10 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,299,391,560원 / 1,299,391,560원 (신건) |
| 청구액 | 774,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 공장용지 · 1,391㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 322,600원/㎡ |
| 도로 / 형상 | 세로한면(가) · 완경사 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2020.09.10 이전에 존재했던 경매·압류·가압류와 부산은행 근저당 등은 박성흠이 강제경매로 소유권을 취득하는 과정에서 말소됐습니다. 현 소유권 취득과 동시에 새로 설정된 을구 12번 중소기업은행 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 을구 13번·14번 근저당, 2025년의 가압류 7건 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 이번 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대인 | 기타란 참조 | 2023.12.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김대인의 전입신고일은 2023.12.20로, 말소기준인 2020.09.10보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 특정되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 대항력이 없어 이 임차보증금 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 유찰 시나리오와 물적 리스크가 핵심
이 물건은 공장·토지 일괄매각으로, 동일 물건 유형의 최근 실거래 가격을 단순 대입하기보다 감정가와 물건 구성, 위반건축물, 기계기구 포함 범위를 함께 봐야 합니다. 현재 신건 최저가는 1,299,391,560원으로 감정가와 같고, 1회 유찰 시 1,039,513,248원, 2회 유찰 시 831,610,598원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,299,391,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,393,916원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 714,000,000원 | 714,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 갑구 24번 가압류 · 주식회사 비에프케이 | 20,610,147원 | 20,610,147원 |
| 6. 갑구 25번 가압류 · 주식회사 장수산업 | 9,606,607원 | 9,606,607원 |
| 7. 갑구 26번 가압류 · 주식회사 종로인더스트리 | 22,786,810원 | 22,786,810원 |
| 8. 갑구 27번 가압류 · 기술보증기금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 9. 갑구 28번 가압류 · 중소기업은행 | 229,715,015원 | 106,994,080원 |
| 10. 갑구 29번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 106,115,968원 | 0원 |
| 11. 갑구 30번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 41,083,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,553,918,000원 중 1,283,997,644원이 배당되고, 269,920,356원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 물적 리스크 — 이 사건의 실제 승부처
- 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-4)과 제시외 기계기구(1-5~1-11)가 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-866호, 제2022-815호 중 일부 소재불명 기계기구는 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 공장(사무실) 경량철골 14.1㎡, 공장(공장) 경량철골 31.9㎡, 공장(휴게실) 컨테이너 18㎡, 공장(탈의실) 컨테이너 18㎡의 무단증축이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 기호(2-1)는 공장, 기호(2-2)는 사무실, 기호(2-3)는 창고로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 임대관계. 감정평가 참고사항상 임대관례는 미상이며, 현황조사상 김대인의 점유가 확인됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진례면 송현리 소재 오룡마을회관 남측 인근이며, 주변은 소규모 공장과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 공장은 철골조 샌드위치판넬지붕 지상 1층, 사무실은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상 1층, 창고는 블록구조 슬레이트지붕 지상 1층입니다.
- 사용승인. 공장과 사무실은 2002.04.17, 창고는 2002.10.07 사용승인입니다.
- 설비. 제반 위생설비와 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 주거용보다 매수층이 제한되는 공장·토지 물건이므로 권리의 단순함만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현황과 매각목록 대조. 제시외 건물·기계기구 중 실제 현존하는 것과 매각에서 제외된 것을 현장에서 구분해 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축된 공장·사무실·컨테이너 부분의 현황과 행정상 부담을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 김대인은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 내용은 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 기계기구 가치 검증. 소재불명으로 평가·매각 제외된 기계기구와 실제 포함 기계기구를 혼동하지 않아야 합니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 신건 1,299,391,560원, 1회 유찰 1,039,513,248원, 2회 유찰 831,610,598원으로 내려가도 공장 상태·규제·위반건축물·기계기구를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리구조 자체는 정리됩니다. 2020.09.10 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김대인도 2023.12.20 전입이라 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 공장·사무실·창고와 1,391㎡ 토지를 일괄매각하고, 제시외 건물·기계기구가 포함되는 동시에 일부 기계기구는 소재불명으로 제외됩니다. 여기에 무단증축 위반건축물까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리는 정리되지만 물건 실사는 까다로운 공장 경매로 보는 것이 맞습니다. 신건 감정가 1,299,391,560원에서 응찰할지 여부는 등기보다 현장·건축물대장·기계기구 목록을 정확히 대조한 뒤 결정해야 합니다.
