창원지방법원 2025타경11853. 김해시 진례면 송현리 933-1 소재 공장 및 토지에 대한 임의경매입니다. 공부상 공장용지 1,391㎡이고 건물은 공장·사무실·창고로 이용되고 있습니다. 소유자는 박성흠으로, 2020년 9월 10일 기존 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 714,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매에서 말소기준권리가 됩니다.
이후 중소기업은행의 추가 근저당 60,000,000원, 아이비케이저축은행의 근저당 120,000,000원, 가압류 7건이 순차적으로 설정됐습니다. 등기상 후순위 권리가 다수 존재하지만 매각으로 소멸할 예정인 채권성 권리이므로, 미배당 채권액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 공장 특유의 시설·건축물·점유 문제는 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 송현리 933-1 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 진례면 고모로216번길 159-25 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·창고 |
| 토지 | 공장용지 1,391㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 건물 | 공장(철골조), 사무실(경량철골조), 창고(블록구조) · 각 지상 1층 |
| 사용승인 | 공장·사무실 2002.04.17 · 창고 2002.10.07 |
| 소유자 | 박성흠 (2020.09.10 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 1,299,391,560원 |
| 최저매각가 | 909,574,000원 (1회 유찰, 감정가 약 70%) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 774,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함, 일부 소재불명 물건 제외 |
| 건축물 위반사항 | 일반건축물대장상 무단증축에 따른 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 소멸 예정
핵심은 2020.09.10 설정된 을구 12번 중소기업은행 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권 2건과 가압류 7건, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸할 예정입니다.
2018~2020년 사이 발생한 기존 압류·가압류·경매권리는 과거 경매 매각에 따라 말소되었습니다. 특히 2020.04.20 김해시 압류(갑구 19번)는 2020.09.10의 갑구 21번 말소등기에 포함되어 있습니다. 따라서 이를 현재까지 존속하는 선순위 인수권리로 계산하지 않습니다.
② 점유자 조사 — 후순위 전입이지만 보증금 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에 김대인이 확인됩니다. 전입신고일은 2023.12.20으로 말소기준인 2020.09.10보다 늦습니다. 현재 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 점유 형태에 대한 추가 검증이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대인 기타란 참조 |
2023.12.20 | 미상 | 없음 말소기준 후 전입 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
대위·보증기관 승계 아님 |
③ 가격 검토 — 감정가 70%가 곧 저가 매수는 아니다
감정가 1,299,391,560원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 909,574,000원입니다. 감정가 대비 차이는 389,817,560원으로 약 30% 낮아진 상태입니다.
하지만 동일 지역의 비교 가능한 공장·토지 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 산업용 부동산은 토지의 이용 제한, 공장 가동 가능성, 건축물 적법성, 설비 상태와 매수 수요가 가격에 큰 영향을 줍니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
| 매각 회차 | 최저가 시나리오 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 약 70% |
909,574,000원 | 655,839,740원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 약 49% |
636,701,800원 | 925,983,218원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
445,691,260원 | 1,115,083,653원 | 0원 |
각 회차의 매각가를 낙찰가로 가정한 채권배당 시뮬레이션입니다. 유찰 후 매각기일과 최저가는 법원 공고를 다시 확인해야 합니다. 채권자 미배당액은 매수인 승계금액이 아니며, 취득세·명도·수선·위반건축물 관련 비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 909,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,495,740원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 (을구 12) | 714,000,000원 | 714,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 (을구 13) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 아이비케이저축은행 (을구 14) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 비에프케이 | 20,610,147원 | 4,078,260원 |
| 5. 가압류 · 장수산업 | 9,606,607원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 종로인더스트리 | 22,786,810원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 229,715,015원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 106,115,968원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 41,083,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,553,918,000원 | 898,078,260원 |
현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 11,495,740원을 제외한 898,078,260원이 채권자에게 배당됩니다. 중소기업은행의 두 근저당에 대한 배당액은 합계 774,000,000원으로 신청 청구액과 일치하지만, 아이비케이저축은행 이후 가압류권자들은 일부 또는 전액 미배당됩니다.
채권자 전체 미배당 예상액은 655,839,740원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 다만 이러한 미배당은 원칙적으로 채권자의 미회수 문제이지 낙찰자의 추가 채무가 아닙니다.
집행비용은 추정치이며, 근저당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 실제 채권잔액·배당요구·조세채권·당해세·최우선변제 등에 따라 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 후순위 가압류권자별 배당액은 단순 시뮬레이션으로 실제 법원 배당표를 확정적으로 나타내지 않습니다.
⑤ 입지·토지·건축물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진례면 송현리 오룡마을회관 남측 인근입니다. 주위는 소규모 공장과 농경지가 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 토지. 공장용지 1,391㎡이며 토지 형태는 부정형, 지형은 완경사, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 향후 공장업종·시설 변경에 제약이 있는지 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 322,600원/㎡입니다. 공시지가와 실제 산업용 토지 거래가격은 동일하지 않습니다.
- 공장. 철골조 샌드위치판넬지붕 지상 1층으로, H-Beam 주기둥과 약 8.5m 층고가 기재되어 있습니다.
- 부속건물. 사무실은 경량철골조, 창고는 블록구조입니다. 위생·급배수설비가 기재되어 있습니다.
- 환금성. 공장·토지·설비가 결합된 자산이라 매수자의 업종·시설 조건에 따라 활용 가치가 달라질 수 있습니다. 일반 주거용 물건보다 매수자 범위가 제한될 가능성을 가격 결정에 반영해야 합니다.
⑥ 위반건축물·제시외 시설 — 최우선 실사 대상
일반건축물대장상 무단증축에 따른 위반건축물 등재가 명시되어 있습니다. 기재된 무단증축 시설은 다음과 같습니다.
| 시설 | 구조 | 면적 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 공장(사무실) | 경량철골 | 14.1㎡ | 무단증축 등재 |
| 공장(공장) | 경량철골 | 31.9㎡ | 무단증축 등재 |
| 공장(휴게실) | 컨테이너 | 18㎡ | 무단증축 등재 |
| 공장(탈의실) | 컨테이너 | 18㎡ | 무단증축 등재 |
이 물건은 제시외 건물과 기계기구가 포함된 일괄매각입니다. 그러나 일부 소재불명 시설은 평가 및 매각에서 제외되어 있으므로 법원 매각목록, 감정평가 목록, 공장저당 목록, 실제 현장 시설을 각각 대조해야 합니다. 설비의 존재 여부뿐 아니라 가동 가능성, 소유권, 반출 가능성도 중요한 판단 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 12번 중소기업은행 근저당(2020.09.10)이 말소기준인지 등기부 최신본과 매각물건명세서로 재확인합니다.
- 과거 압류 정리. 김해시 압류(갑구 19번)가 2020.09.10 말소되었는지 갑구 21번 말소등기를 대조합니다.
- 점유자 확인. 김대인의 실제 점유 부분, 임대차 계약, 보증금, 사업자등록, 퇴거·인도 가능성을 확인합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 4개소의 현재 상태와 원상복구·적법화 가능성, 행정상 부담을 검토합니다.
- 매각 범위 확인. 공장·토지·제시외 건물·기계기구의 포함 여부, 소재불명 제외 품목, 공동담보 부동산과의 관계를 검증합니다.
- 공장 운영 가능성. 계획관리지역, 자연취락지구 및 환경 관련 제한 아래 희망 업종의 사업장 사용이 가능한지 확인합니다.
- 설비 상태. 공장 건물의 노후도, 전기·급배수설비, 기계기구의 작동 상태와 추가 수선비용을 현장에서 검토합니다.
- 시세 검증. 동일 권역의 공장용지·기존 공장 거래사례를 확보하고, 토지·건물·설비 가치를 분리하여 비교합니다.
- 취득 총비용. 입찰가 이외에 취득세, 명도·수선비, 시설 정비비, 위반건축물 관련 잠재 부담을 반영합니다.
- 배당 검증. 조세채권, 실제 근저당 채권잔액, 추가 배당요구 여부를 확인하여 예상배당과 실무상 권리위험을 구분합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 실사는 더 중요하다”
이 공장·토지는 감정가 1,299,391,560원에서 현재 최저매각가 909,574,000원까지 내려왔습니다. 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 소멸할 예정이고, 배당표상 낙찰자가 승계하는 채무도 0원으로 추정됩니다.
그러나 중요한 것은 이 물건이 실제로 얼마의 사용 가치를 갖는가입니다. 위반건축물 등재와 무단증축 4개소, 일부 기계기구 소재불명, 보증금 미상 점유자, 산업용 부동산 특유의 제한적 환금성은 모두 취득 이후 부담이나 가치 하락으로 이어질 수 있는 변수입니다.
결론은 권리상 인수 위험은 비교적 제한적이나, 실물·가격 위험이 큰 물건이라는 것입니다. 현재 최저가가 감정가의 약 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 위반건축물과 시설 상태를 조사하고, 실제 공장 거래사례와 사용 가능성을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하는 것이 적절합니다. 현 단계에서는 적극 입찰보다 현장실사와 시세 검증을 우선하는 판단입니다.
